8 C 206/2020-104 — Okresní soud v Břeclavi

1. Žalobou se žalobkyně domáhala vydání rozsudku, jímž by bylo žalovanému uloženo zaplatit jí částku 350.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od [datum]. Uvedla, že dne [datum] uzavřela s žalovaným Smlouvu o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby k parc. [číslo] (dále„ Smlouva“), jejímž předmětem byl závazek účastníků uzavřít do Dne D kupní smlouvu, kterou bude na žalobkyni převedeno vlastnické právo k Právu stavby, jehož součástí je rodinný dům včetně přípojek vodovodu a kanalizace, elektrického a plynového vedení, přičemž toto právo stavby zatěžuje pozemek parc. [číslo] v katastrálním území Dobrotice. Den D byl definován jako 75. den ode dne, kdy bude rodinnému domu příslušným orgánem veřejné správy České republiky přiděleno číslo popisné. V čl. 5 bod 5.6 věta druhá Smlouvy bylo sjednáno právo odstoupení od smlouvy pro případ, že Den D nenastane do 31. 5. 2020. Vzhledem k tomu, že do dne 29. 6. 2020 nebylo rodinnému číslo popisné přiděleno a Den D nenastal, žalobkyně od Smlouvy odstoupila a současně požádala o vrácení zálohy na kupní cenu ve výši 350.000 Kč ve lhůtě do 10. 7. 2020. Zálohu 350.000 Kč žalobkyně uhradila na účet uvedený ve Smlouvě o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby k parc. [číslo] přičemž jako variabilní symbol této platby bylo uvedeno parcelní číslo pozemku, tedy [číslo]. Platba byla realizována z účtu pana [jméno] [příjmení], který ústní smlouvou žalobkyni částku 350.000 Kč na úhrady uvedené platby zapůjčil. K námitkám žalovaného uvedla, že rozestavěnost spočívá pouze ve vykopání základů a jejich částečném zalití betonem, kdy tyto činnosti provedl žalovaný bez stavebního povolení. 2. Žalovaný uplatněný nárok neuznal s tím, že žalobkyně neunesla břemeno tvrzení ani důkazní. K důkazu navrhl dne 6. 11. 2020 mj. e-mailovou komunikaci a listiny ze své evidence, žádné důkazy přes výzvu ze dne 10. 11. 2020 soudu nedoložil. Odstoupení od Smlouvy považuje na neplatné, kromě toho uplatnil jako procesní obranu námitku započtení s tím, že zrušením Smlouvy odpadá právní důvod plnění, jež bylo na základě smlouvy poskytnuto a je nutno jej mezi stranami vypořádat v režimu bezdůvodného obohacení. Navrhl provedení důkazu znaleckým posudkem, kterým by byla stanovena cena obvyklá při současném stavu rozestavěnosti domu, který je předmětem Smlouvy. Pohledávka žalovaného pohledávku žalobkyně výrazně převyšuje. Připravoval stavbu podle pokynů a specifikací žalobkyně, má nakoupený individualizovaný materiál pro výstavbu jejího domu. Na svislých konstrukcích jde o částku 714.000 Kč, na krovu a střechách 210.000 Kč, na krytině střechy 183.000 Kč a na změně projektové dokumentace 58.000 Kč, celkem 1.165.000 Kč. Až u jednání uvedl zástupce žalovaného, v čem spatřuje žalovaný neplatnost odstoupení od Smlouvy, a to jednak v prodloužení doby dokončení výstavby domu, která se podle čl.2-2 Smlouvy prodlužuje o překážky z důvodu vyšší moci, spočívající v nesprávném úředním postupu Stavebního úřadu v [obec], který žádosti žalovaného včas nevyhověl a žalovaný podal stížnosti na jeho pracovníky, takže prodloužení lhůt zavinil stavební úřad. Dále pak požadovala žalobkyně změny stavby, se kterými se nepočítalo, takže se měnila projektová dokumentace i materiály. Když žalovaný již mohl stavbu dokončit, žalobkyně od smlouvy odstoupila a neposkytovala žalovanému součinnost. Za předpokladu, že by bylo odstoupení od smlouvy shledáno platným, pak by měla žalobkyně vrátit žalovanému poskytnuté plnění, jehož výši není žalovaný schopen 100 % doložit, když vede spor proti svému účetnímu Ing. [příjmení], který má většinu dokladů o stavbě v rozhodném období a žalovaný je tak v tíživé důkazní nouzi. Dům, který měl stát na pozemku žalobkyně, nebyl zděný, ale z ocelových dílců, které se poskládají na sebe a připravují se mimo pozemek žalobkyně, na kterém se následně pouze poskládají. Hrubou stavbu má tak žalovaný již postavenou. Navrhl, že vrátí žalobkyni částku 350.000 Kč a žalobkyně na něj převede svůj pozemek za cenu 990 Kč, tvrdil, že v tomto směru podal u Okresního soudu v Kroměříži proti žalobkyni žalobu o nahrazení projevu vůle, což žalobkyně prostřednictvím svého zástupce popřela, uvedla, že nikdy s žalovaným žádnou smlouvu o svém závazku převést na něj svůj pozemek neuzavřela a nevydání stavebního povolení vyšší mocí není, tím spíše, že ji měl zajistit žalovaný, který tak učinil 4. 6. 2020, tedy v době, kdy již den 31. 5. 2020 uplynul. Jestliže žalovaný prováděl nějaké práce, neučinil tak na základě stavebního povolení, ale v rozporu se správními předpisy a takovému jednání nelze poskytnout právní ochranu. 3. Podle ust. § 2001 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z), od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. 4. Podle § 2004 odstavec 1 o. z., odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. 5. Podle § 2991 odstavec o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. 6. Podle § 2991 odstavec 2 o. z., bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 7. Podle § 1982 odstavec 1 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle § 1982 odstavec 2 o. z., započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení. 8. Podle § 1987 odstavec 1 o. z., k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Podle § 1987 odstavec 2 o. z., pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není. 9. Soud provedl dokazování výpisem z obchodního rejstříku žalovaného, Smlouvou o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby k parc. [číslo] ze dne 18. 10. 2019, výpisem z [list vlastnictví], mailovou komunikací včetně příloh, oznámením o provedení příkazu k úhradě, oznámením o odstoupení od smlouvy ze dne 29. 6. 2020 včetně dodejky, výzvou ze dne [datum], sdělením Městského úřadu Holešov a na internetu prezentované cenové nabídky drátů k armování, z nichž byl zjištěn tento skutkový stav: -) žalobce je zapsán v obchodním rejstříku ode dne 21. 12. 2007. Od 19. 5. 2017 je jako předseda představenstva zapsán [jméno] [příjmení]. -) podle výpisu z [list vlastnictví] vlastní žalobkyně na základě kupní smlouvy ze dne 23. 10. 2019 mj. pozemek parc. [číslo] kú. [část obce]. -) Smlouvou o uzavření budoucí smlouvy o převodu práva stavby k parc. [číslo] ze dne 18. 10. 2019, uzavřenou ve smyslu § 1785 a násl. o. z., se v článku 3. bod 3.1. účastníci dohodli, že žalovaný jako budoucí prodávající a vlastník Práva stavby (kterým je dle článku I. bod [číslo] písmeno a/, c/, d/, a to právo stavby, jehož součástí je rodinný dům včetně přípojek vodovodu a kanalizace, elektrického a plynového vedení, zatěžující pozemek parc. [číslo] v katastrálním území Dobrotice, obec Holešov) převede na žalobkyni jako budoucí kupující do Dne D (kterým je dle článku I. bod [číslo] písmeno n/75. den ode dne, kdy bude rodinnému příslušným orgánem veřejné správy České republiky přiděleno číslo popisné) kupní smlouvou Právo stavby zatěžující pozemek parc. [číslo] kú. [část obce]. Podle článku I. bod [číslo] písmeno b/ je vlastníkem pozemku společnost [právnická osoba], [ulice a číslo], [PSČ] [obec]. V článku 5 bod 5.6 věta druhá Smlouvy bylo sjednáno právo žalobkyně odstoupit od Smlouvy, pokud Den D nenastane do 31. 5. 2020. V článku 4 bod 4.3. písmeno a/ Smlouvy se žalobkyně zavázala do 3 dnů ode dne nabytí účinnosti Smlouvy uhradit žalovanému zálohu 350.000 Kč. V článku 1 bod 1. Smlouvy žalovaný prohlašuje, že na pozemku provede a dokončí dle podmínek Územního rozhodnutí, Stavebního povolení a Standardního vybavení výstavbu rodinného domu, který bude součástí práva stavby. Žalobkyně prohlašuje, že od žalovaného obdržela před uzavřením smluv koordinační studii záměrů autorizovaného architekta Ing. Arch. [jméno] [příjmení], včetně půdorysů a řezu Rodinného domu, který bude součástí Práva stavby. Žalobkyně prohlašuje, že od žalovaného obdržela před uzavřením Smlouvy koordinační studii záměru autorizovaného architekta Ing. [jméno] [příjmení], včetně půdorysů a řezů Rodinného domu, což bude upřesněno dle článku [číslo]). Podle uvedeného ustanovení pojem "Rodinný dům" znamená rodinný dům, který bude postaven na dle Územního rozhodnutí a Stavebního povolení. Podrobná specifikace Rodinného domu je obsažena v projektové dokumentaci vypracované Ing. Arch. [jméno] [příjmení], ČKA [číslo], Ing. [jméno] [příjmení] [jméno] [číslo] dále jen "Projektová dokumentace". Rodinný dům bude součástí Práva stav