107 EC 474/2011-177 — Okresní soud v Břeclavi

1. Odůvodnění tohoto rozsudku vychází z ustanovení § 157 odst. 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”). 2. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení. Dle tvrzení strany žalující, tento nárok vznikl z titulu uzavření smlouvy o zprostředkování převodu členského podílu v bytovém družstvu, kterou se žalobce zavázal pro žalovanou vyvíjet činnost, směřující k tomu, aby měla žalovaná možnost uzavřít s třetí osobou smlouvu o převodu členského podílu ve stavebním bytovém družstvu [obec] se sídlem v [obec] Smlouva byla uzavřena 24. 5. 2009, a to na dobu určitou (12 měsíců) s možností automatického prodloužení. Podle článku IV. odst. 3 písm. f) této smlouvy se žalovaná zavázala neuzavřít s jinou osobou smlouvu, kterou se zcizuje předmětný družstevní byt, ani smlouvu o budoucí smlouvě, bez součinnosti žalobce. Pro případ porušení výše uvedeného ustanovení bylo mezi účastníky sjednáno (v článku VII. předmětné smlouvy), že žalovaná uhradí žalobci smluvní pokutu, která se rovná výši provize (uvedené v článku VI. smlouvy), vypočtené z předpokládané ceny (uvedené v článku III. smlouvy). Ve zprostředkovatelské smlouvě byla sjednána provize ve výši šesti procent (článek VI. odst. 2 smlouvy) z předpokládané ceny, tj. z ceny 795 000 Kč. Žalobce následně zjistil, že dne 9. 6. 2009 byla členská práva k bytu, jenž byl předmětem zprostředkovatelské smlouvy, převedena na třetí osobu, a to bez součinnosti zprostředkovatele. Z výše uvedeného vyplývá, že žalobci vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 47 700 Kč. Podle článku VII. předmětné smlouvy je smluvní pokuta splatná do 14 dnů ode dne porušení povinnosti. Vzhledem k tomu, jak již bylo výše uvedeno, že žalovaná porušila své povinnosti dne 9. 6. 2009, měla tedy uhradit smluvní pokutu do 23. 6. 2009. Žalovaná smluvní pokutu neuhradila a od 24. 6. 2009 je tak v prodlení. 3. Žalovaná v odporu proti vydanému platebnímu rozkazu namítá především neplatnost zprostředkovatelské smlouvy o prodeji členských práv k družstevnímu bytu. Žalovaná především namítá, že žádnou zprostředkovatelskou smlouvu s žalobcem podepsat nechtěla: ona sama byt (členská práva k bytu) nabízela prostřednictvím několika realitních kanceláří a prostřednictvím inzerce v novinách ([příjmení] [anonymizováno]). Makléřka žalobce paní [celé jméno svědkyně] se na žalovanou obrátila s tím, že by měla zájem nabízet zprostředkování převodu členských práv a povinností k jejímu bytu. Po telefonické domluvě navštívila výše uvedená realitní makléřka žalovanou v jejím bytě, který byl v té době bez zařízení, byla zde pouze kuchyňská linka. Při této schůzce poté, kdy žalovaná makléřce sdělila, že nabízí tento byt prostřednictvím několika dalších realitních kanceláří, požádala realitní makléřka žalovanou o sdělení kontaktních údajů k bytu, pouze za účelem nabídky převodu na jejich webových stránkách, a dále za účelem umístění této nabídky na vývěskách žalobce. Mezi žalovanou a makléřkou žalobce vůbec nedošlo k ujednání o tom, že má být mezi nimi uzavřena jakákoliv zprostředkovatelská smlouva. Poté makléřka žalobce předložila žalované formulář, kde byly identifikační údaje k bytu a kontaktní údaje na žalovanou za tím účelem, aby mohl být převod členských práv k bytu žalované zveřejněn na internetových stránkách žalobce. Tento formulář žalovaná podepsala. Makléřka na kuchyňskou linku položila několik listin, kdy na vrchu byl výše zmíněný formulář s tím, že následně poodhrnula spodní stranu formuláře a chtěla podepsat další list s tím, že je tentýž formulář, a tak žalovaná ještě podepsala jeden nebo další dva listy, aniž by věděla, co podepsala. Žalovaná žádnou zprostředkovatelskou smlouvu podepsat nechtěla a zároveň byla makléřkou ujištěna, že se nejedná o žádnou smlouvu. Když žalovaná požádala makléřku, zda by jí jedno vyhotovení toho, co podepsala, mohla nechat, makléřka jí sdělila, že si musí údaje ověřit a potvrdit na firmě a potom jí vše pošle poštou na její adresu. Protože žalované poštou nic nepřišlo, několikrát makléřku urgovala na jejím telefonním čísle a dále makléřce telefonicky sdělila, že za těchto okolností o zveřejnění nabídky převodu členských práv k bytu nemá zájem. Makléřka jí však sdělila, že musí požádat o zrušení nabídky v sídle realitní kanceláře a dále jí sdělila číslo zakázky, pod kterým tak má učinit. Dne 11. 5. 2009 odeslala žalovaná žalobci sdělení, že k číslu zakázky [anonymizováno] [číslo] (toto jí sdělila telefonem makléřka) požaduje tuto vyřadit z nabídky k prodeji. Na tuto její písemnou žádost reagoval žalobce sdělením, že zprostředkovatelská smlouva je platná a nelze ji zrušit před uplynutím lhůty. Z tohoto podání ze dne 18. 5. 2009, které bylo odesláno žalované dne 22. 5. 2009, se žalovaná dozvěděla něco o existenci nějaké smlouvy, o níž neměla ani tušení. Teprve k její telefonické urgenci obdržela od makléřky zprostředkovatelskou smlouvu a přílohu ke zprostředkovatelské smlouvě, a to doporučeným dopisem. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že smlouva mezi žalobcem a žalovanou nebyla uzavřena platně, neboť žalovaná žádnou takovou smlouvu uzavřít nechtěla. Žalovaná dále namítala, nedostatek aktivní legitimace žalobce, neboť má za to, že závazek ze smlouvy o zprostředkování, pokud vůbec vznikl, nevznikl ve prospěch žalobce. Makléřka žalobce – paní [celé jméno svědkyně] – žalované nikdy nepředložila plnou moc ani žádný jiný dokument, ze kterého by bylo zřejmé, že jedná ve prospěch žalobce. Výše uvedená zprostředkovatelská smlouva není podepsána žalobcem, ale pouze paní [celé jméno svědkyně]. Relativní neplatnost zprostředkovatelské smlouvy, pokud vůbec vznikla, žalovaná odvozuje také od skutečnosti, že zprostředkovatelskou smlouvu podepsala sama bez vědomí manžela, přestože členství v bytovém družstvu svědčilo jí a jejímu manželovi. O tom, že se jedná o společné členství, byla makléřka žalobce informována předloženou nájemní smlouvou, ze které nebylo zřejmé, že členství v družstvu svědčí oběma manželům. Relativní neplatnost smlouvy byla vůči žalobci namítnuta dne 6. 4. 2010. Žalovaná neplatnost zprostředkovatelské smlouvy (jako spotřebitelské smlouvy) dovozuje rovněž ze skutečnosti, že se jedná, o tzv. formulářovou smlouvu, tedy předem vytvořený text, do kterého pracovník žalobce pouze vepisuje údaje týkající se osoby a předmětu zprostředkování. Žalovaná tak nemohla vlastní text smlouvy vůbec ovlivnit, uvedená ustanovení v ní byla předem zahrnuta (nebyla sjednána individuálně) a jsou tak považována za nepřiměřená. Sjednaná smluvní pokuta zakládá k újmě žalované, jako spotřebitelky, značnou nerovnováhu v právech a povinnostech. 4. Při jednání soud provedl dokazování listinami a dalšími důkazy a z nich zjistil následující skutečnosti: ze Smlouvy o zprostředkování převodu členského podílu v bytovém družstvu číslo [anonymizováno] [číslo] ze dne 25. 4. 2009, uzavřené mezi žalobcem a žalovanou má soud za prokázané, že žalobce byl v této smlouvě označen jako [anonymizována čtyři slova] a že za něj na základě plné moci jednala paní [celé jméno svědkyně]. Žalovaná v této smlouvě byla označena jménem a příjmením, rodným číslem a číslem občanského průkazu. Tato smlouva dále obsahuje označení bytu, který byl předmětem zprostředkování a zároveň i označení majitele bytu, tedy [anonymizována tři slova] [obec]. Ze smlouvy je rovněž zřejmé, že byla oběma stranami podepsána. Kromě výše uvedeného tato smlouva obsahuje i další ujednání: 5. v článku III. smlouvy je sjednána předpokládaná cena převodu členských práv ve výši 795 000 Kč; 6. v článku V. byla sjednána doba trvání smlouvy; smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to 12 kalendářních měsíců ode dne podpisu smluvními stranami s automatickým prodloužením podle podmínek uvedených ve smlouvě; 7. v článku VI. byla mezi stranami sjednána výše zprostředkovatelské provize, a to ve výši 6 % bez DPH z celkové ceny za převod členského podílu; 8. v článku VII. smlouvy byla mimo jiné mezi stranami sjednána smluvní pokuta za porušení povinností ze strany zájemce (žalované), a to ve výši zprostředkovatelské provize uvedené v článku VI. smlouvy vypočtené z předpokládané ceny uvedené v článku III. smlouvy. Splatnost smluvní pokuty byla sjednána na 14 dnů od porušení povinnosti. 9. V článku VIII. této smlouvy je pak uvedeno, že si smluvní strany smlouvu přečetly, jejímu obsahu bezezbytku porozuměly, a že její obsah vyjadřuje jejich skutečnou, vážnou a svobodnou vůli. Toto stvrdily svými podpisy. Za žalobce je smlouva podepsána paní [celé jméno svědkyně] a za zájemce paní [příjmení]. 10. Z listiny označené jako Příloha ke Zprostředkovatelské smlouvě k prodeji nemovitosti uzavřené dne 25. 4. 2009 má soud za prokázané, že žalovaná označená v záhlaví této listiny příjmením, jménem, adresou, rodným číslem, číslem občanského průkazu a telefonním číslem dala žalobci souhlas zahájit investice do propagace a inzerce nemovitosti, které jsou předmětem zprostředkování; dále potvrdila svým podpisem, že n