14 C 153/2019-104 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobou podanou u nadepsaného soudu dne [datum] se žalobci domáhali, aby soud určil, že žalované se dnem, kdy byl podán u soudu návrh na určení výše nájemného nemovitosti – pozemku s parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba s [adresa] a dále zahrady s parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], pro k. ú. [část obce], [list vlastnictví] určuje roční nájemné ve výši 1 754 080 Kč, kdy nájemné je stanoveno jako [číslo], to je 146 173,33 Kč, které je hrazeno měsíčně předem, dále, aby soud žalované uložil povinnost doplatit nedoplatek na nájemném ode dne podání tohoto návrhu na určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé, až do dne právní moci vydaného rozsudku, a to do 15 dní od právní moci tohoto rozsudku. Svůj návrh žalobci odůvodnili tím, že žalovaná dne [datum] uzavřela s paní [jméno] [příjmení], narozenou dne [datum], matkou obou žalobců, smlouvu o nájmu, která založila oprávnění žalované užívat výlučně výše specifikovanou nemovitost za účelem zajištění bydlení a komerčního využití nebytových prostor žalovanou, přičemž nájemní vztah byl uzavřen na dobu 42 let, tedy do [datum]. Právní mocí usnesení [název soudu] ze dne [datum] ve věci projednání dědictví po zůstavitelce paní [jméno] [příjmení], č. j. [číslo jednací] a s účinky darovací smlouvy ze dne [datum] do uvedeného právního vztahu založeného smlouvou o nájmu a do postavení pronajímatelů vstoupili žalobci, neboť bylo založeno jejich spoluvlastnické právo k předmětné nemovitosti. Na základě článku X. smlouvy o nájmu činí nájemné počínaje [datum], tedy od 1. ledna roku následujícího po nabytí kolaudačního rozhodnutí, přičemž kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum], částku ve výši 500 000 Kč ročně, když nájemné bylo stanoveno jako [číslo], tedy ve výši 41 666,67 Kč a má být hrazeno žalovanou měsíčně předem. S ohledem na to, že výše nájemného byla stanovena dnem uzavření smlouvy o nájmu, tedy více než 12 let před podáním žaloby, žalobci tuto výši nájemného objektivně nepovažují za tržní ani za přiměřenou s ohledem k potenciální využitelnosti nemovitosti, a proto dne [datum] zaslali žalované návrh na zvýšení nájemného v intencích ustanovení § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Návrh na zvýšení nájemného splňoval veškeré zákonné předpoklady pro zvýšení nájemného o zákonných 20 %. Návrh na zvýšení nájemného byl žalované doručen dne [datum]. Žalobci dospěli k závěru, že dle snadno ověřitelných kritérií je výše obvyklého nájemného pro nemovitost, kterou žalovaná užívá, částka 2 200 Kč/m2/rok, když tato výše obvyklého nájemného byla určena v souladu s nařízením vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Žalobci mají za to, že zvýšení nájemného je možné navrhnout v souladu s ustanovením § 2249 občanského zákoníku, neboť nájemné v posledních 12 měsících zvýšené nebylo, nebylo tomu tak ani v uplynulých 3 letech, ani se tak nestalo v období po uzavření smlouvy, tedy po [datum]. Žalobci proto ve společném návrhu na zvýšení nájemného žalované navrhli zvýšení nájemného za užívání předmětné nemovitosti na částku 600 000 Kč/rok, přičemž nájemné by bylo stejně jako ve smlouvě o nájmu stanoveno jako [číslo], tedy ve výši 50 000 Kč/měsíc, jenž představuje zvýšení o zákonných 20 %. Právní zástupce žalované k návrhu žalobců sdělil, že žalovaná nepovažuje jejich výzvu za legitimní, avšak k této odpovědi nebyla přiložena plná moc právního zástupce, která byla předložena následně spolu s vyjádřením právního zástupce žalované ze dne [datum], ve kterém bylo opětovně uvedeno, že žalovaná se zvýšením nájemného nesouhlasí. Žalovaná opakovaně návrh na zvýšení nájemného výslovně odmítá, rezolutně s ním nesouhlasí a nepovažuje jej za legitimní. Žalobci proto mají důvodně za to, že nedojde k navýšení nájemného vzájemnou dohodou, a proto využívají svého zákonného práva, když byly splněny všechny zákonné předpoklady ustanovení § 2249 občanského zákoníku, neboť žalobci učinili návrh na zvýšení nájemného, žalovaná návrh na zvýšení nájemného nepřijala ve lhůtě 2 měsíců od doručení návrhu na zvýšení nájemného ze dne [datum], když návrh jako takový byl opakovaně žalovanou odmítnut a lhůta 3 měsíců po uplynutí lhůty 2 měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného pro podání návrhu na určení výše nájemného u příslušeného soudu je zachována. Žalobci rovněž nechali zpracovat znalecký posudek, podle kterého celková výše nájemného činí 1 754 080 Kč ročně. 2. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne [datum] uvedla, že dům, který je předmětem nájemní smlouvy ze dne [datum], byl naposledy v podstatě rekolaudován souhlasem se změnou v užívání stavby [anonymizována dvě slova] [stát. instituce], [anonymizováno] [spisová značka] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí] tak, že v domě se nacházejí pouze nebytové prostory. Tato skutečnost musí být žalobcům známa, neboť odkazované rozhodnutí bylo doručeno rovněž právní předchůdkyni žalobců, a skutečnost, že v domě se nacházejí pouze nebytové prostory, vyplývá rovněž ze znaleckého posudku, který si žalobci nechali zpracovat. V [anonymizováno] [rok] [anonymizováno] [rok] proběhla celková rekonstrukce domu a jeho stavební rozšíření a úpravy do současné podoby, a to nákladem vyšším než 10 000 000 Kč. S ohledem na výši této investice, kterou plně hradila žalovaná, pak bylo dohodnuto i nájemné, respektive jeho výše zohledňující provedenou investici. K odkazovanému ustanovení § 2249 občanského zákoníku žalovaná uvedla, že příslušná část občanského zákoníku, respektive jeho pododdíl, upravuje nájem bytu a nájem domu (domu k bydlení), proto nelze odkazovanou právní úpravu použít na shora popsaný předmět nájmu, když se v domě nenachází žádný byt, ani dům neslouží k bydlení. Nařízení vlády [číslo] Sb. jednoznačně stanovuje okruh nemovitostí, na které se ustanovení § 2249 občanského zákoníku vztahuje, a to tak, že účelem nájmu je zajištění bytových potřeb. Žalovaná proto dopisem ze dne [datum] žalobcům sdělila, že jejich návrh na zvýšení nájemného nepovažuje za legitimní. Nabízela však žalobcům společné jednání dopisem ze dne [datum] a ze dne [datum]. Žalobci však na tyto výzvy žalované nijak nereagovali. Z uvedených důvodů proto žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl. 3. Ve svém vyjádření ze dne [datum] žalobci uvedli, že článek I. nájemní smlouvy uvádí, že nemovitost je pronajímána ke komerčním, ale zejména k bytovým potřebám, rovněž článek IV. odst. 2 nájemní smlouvy uvádí, že předmět nájmu bude při jeho užívání sloužit zejména jako prodejny, administrativní prostory a bytové prostory. Žalobci rovněž odkázali na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 544/2000, ve kterém Ústavní soud vyslovil názor, že pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě nebo v domě pracovat a podnikat nebo v bytě či domě může být sídlo právnické osoby. K argumentaci žalované ve vztahu ke kolaudačnímu souhlasu žalobci uvedli, že nebyla stanovena změna účelu využití bytového domu jako celku, když nemovitost je opakovaně označována [stát. instituce] jako bytový dům. 4. Ve svém vyjádření ze dne [datum] žalobci dále uvedli, že na právní skutečnosti a kvalifikaci nemění nic ani stavební povolení, ke kterému se váže kolaudační rozhodnutí, jelikož uvedené se týká jen přízemí. V žádném případě se nejedná o souhlas a změnu účelu a předmětu užívání celé nemovitosti, tedy 1. až 4. nadzemního podlaží, ale jen a výhradně přístavby 1. nadzemního podlaží. Žalovaná tedy bez souhlasu neoprávněně změnila podstatným způsobem účel a předmět smlouvy o nájmu a nemovitost užívá jen jako podnájem nebytových prostor třetím osobám, tedy v rozporu se smlouvou o nájmu. Ze svého nepoctivého jednání žalovaná těží ve svém jednání před soudem, když namítá nemožnost aplikace ustanovení § 2249 občanského zákoníku z důvodu toho, že v tuto chvíli se v nemovitosti nenachází žádné bytové jednotky, které by mohly naplňovat účel a předmět sjednané smlouvy o nájmu. Sjednaný účel a předmět užívání nemovitosti má bezmezně kopírovat účel vymezený smlouvou o nájmu. Žalobci rovněž zdůraznili, že z listu vlastnictví [číslo] je zřejmé, že žalovanou provedená rekonstrukce prvního nadzemního podlaží se nikterak nedotkla ani nezměnila právní způsob využití této nemovitosti, byť žalovaná neoprávněně nemovitost užívá v rozporu se smlouvu o nájmu pouze pro podnájem nebytových prostor. 5. Ve svém vyjádření ze dne [datum] žalovaná uvedla, že již původní smlouva uvažovala o využití nemovitosti žalovanou zejména k podnájmu nebytových prostor třetím subjektům. V tomto duchu byla uzavřena i smlouva ze dne [datum], kde je v článku IV. jasně vymezen účel nájmu. Snaha žalobců tento účel zkreslovat, zužovat a akcentovat jen takzvanou doplňkovou část je tedy v rozporu s původním záměrem. K argumentaci žalobců zápisem v katastru nemovitostí žalovaná uvedla, že se jedná o věc výsostně vlastnickou, a proto nelze neupravený zápis v katastru nemovitostí ohledně charakteru účel