16 C 217/2023-89 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobou doručenou soudu dne 20. 6. 2023 se žalobce proti žalované domáhá, aby soud určil, že výpověď nájmu bytu číslo , hodnota, , nacházejícího se ve , Anonymizováno, . nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, stojícího na pozemku p. č. , hodnota, v k. ú. , Jméno advokátky, 1, obec , Jméno advokátky, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , Jméno advokátky, na LV č. , hodnota, , datovaná žalovanou dnem 25. 4. 2023 a doručená žalobci dne 2. 5. 2023, je neplatná. V žalobě dále uvádí, že žalovaná je vlastníkem shora specifikovaných nemovitostí. Předmětný byt užíval žalobce na základě nájemního vztahu uzavřeného 1. 11. 1969 mezi , adresa, , Jméno advokátky, a matkou žalobce, a to spolu se svým bratrem. V roce 1997 se majitelkou domu stala žalovaná, která s matkou žalobce dne 20. 8. 1997 uzavřela nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Matka zemřela dne 28. 9. 2001. V souladu s právní úpravou došlo k přechodu nájmu na žalobce, a to na dobu neurčitou. Dne 2. 5. 2023 byl žalobci doručen vhozením do schránky přípis – výpověď z nájmu, datovaný dnem 25. 4. 2023, k němuž byla připojena plná moc udělená žalovanou jejímu právnímu zástupci. Žalobce se k výpovědi vyjádřil dopisem ze dne 9. 5. 2023. Ve výpovědi byl specifikován výpovědní důvod a sděleno, že jeho přílohu má tvořit sdělení stavebního úřadu ze dne 28. 3. 2023. Tato příloha však připojena nebyla. Žalobce má proto důvodně za to, že neexistuje sdělení stavebního úřadu, ve kterém by bylo uvedeno, že kvůli provádění oprav a zabezpečovacích prací není možno byt nadále užívat. Žalobce si sám opatřil příslušné sdělení a zjistil, že o vystěhování ani veřejném zájmu na vystěhování není ve sdělení ani zmínka. Dále žalobce uvedl, že žalované byly nařízeny rozhodnutím stavebního úřadu zabezpečovací práce již dne 18. 7. 2018. Žalovaná nedoložila, proč by však žalobce nemohl byt užívat během oprav domu, případně bytu, neboť stavební úřad trvale nezakázal další užívání domu ani bytu z důvodu havarijního stavu. Proto žalobce považuje výpověď ze dne 25. 4. 2023 za neplatnou, neboť nenaplňuje uvedený výpovědní důvod dle občanského zákoníku.2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Poukázala na to, že žalobu nepodala osoba označená v podání jako žalobce. Výpověď byla žalobci doručena do vlastních rukou dne 2. 5. 2023, avšak podpis žalobce na dodejce se zásadně liší od podpisu, kterým je opatřeno podání doručené soudu. Žalobu tak za žalobce mohla sepsat blíže nespecifikovaná nezisková organizace, nicméně k podání takové žaloby nebyla zjevně zmocněna. Žalovaná má za to, že uplynula zákonem stanovená hmotněprávní prekluzivní lhůta, kterou měl žalobce na to, aby se obrátil na soud z důvodu posouzení oprávněnosti dané výpovědi, a to marně. Dále žalovaná poukázala na to, že žalobce a jeho bratr jsou delší dobu jedinými osobami, které v domě bydlí, ostatní prostory jsou prázdné. Dům vyžaduje celkovou rekonstrukci, při jejímž provádění není možné jakékoliv prostory užívat k bydlení. Navíc žalobce bez jakéhokoliv titulu užívá i další prostory v domě. Již v roce 2001 byla připravena architektonická studie k rekonstrukci domu, avšak žalované se nepodařilo vzhledem k osobě žalobce s ním uzavřít dohodu jako v minulosti s ostatními nájemci bytů v domě a rekonstrukci tak nebylo možno provést. V domě neteče voda a nefungují odpady, byty v domě tak není možno užívat k bydlení. Stavebnětechnický stav domu se nadále zhoršuje, nově dle stavebního úřadu ohrožuje okolní stavby i zdraví osob. Žalovaná má za to, že provedením oprav bude odstraněn závadný stav, zlepší se i celkový výraz ulice v centru města, kde je dům umístěn a takový postup nepochybně je ve veřejném zájmu. Z těchto důvodů žalovaná navrhla zamítnutí žaloby.3. Mezi účastníky bylo nesporným, že mezi nimi existoval nájemní vztah týkající se bytu specifikovaného shora. Rovněž bylo mezi účastníky nesporným, že vlastníkem domu, ve kterém se předmětný byt nachází, je žalovaná (odpovídá rovněž zápisu v katastru nemovitostí). Skutková tvrzení žalobce ohledně vzniku nájmu, jeho přechodu na žalobce z jeho matky a ohledně spolubydlících osob pak vyplývají z nájemní smlouvy ze dne 20. 8. 1997 a z výpočtového listu nájemného. Dopisem ze dne 25. 4. 2023 zaslala žalovaná žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu. Jako výpovědní důvod uvedla žalovaná s poukazem na ust. § 2288 odst.1 písm. c) občanského zákoníku nutnost provedení zásadních oprav domu, ve kterém je byt umístěn, nařízených Stavebním úřadem Magistrátu města , Jméno advokátky, , kdy kvůli provádění oprav a zabezpečovacích prací není možno byt nadále užívat. K dopisu měla být připojena kopie sdělení stavebního úřadu ze dne 28. 3. 2023. Žalobce byl současně ve výpovědi poučen, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce a počíná běžet 1. dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena s tím, že nejpozději poslední den výpovědní lhůty je žalobce povinen byt vyklidit a vyklizený předat. V neposlední řadě pak byl žalobce poučen v souladu s § 2286 občanského zákoníku, že má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to ve lhůtě 2 měsíců od doručení výpovědi. Výpověď byla odeslána právním zástupcem žalované dne 27. 1. 2023 a žalobci doručena dne 2. 5. 2023, jak vyplývá z poštovního razítka na obálce, z internetového sledování zásilky a z poštovní dodejky. Žalobce se k výpovědi vyjádřil dopisem ze dne 9. 5. 2023, odeslaným dne 10. 5. 2023, jak vyplývá z poštovního podacího lístku. V něm potvrdil, že mu výpověď byla doručena dne 2. 5. 2023, avšak s výpovědí nesouhlasil. Dle jeho názoru žalovaná neprokazuje, co nebo kdo jí nařizuje vyklidit byt ve veřejném zájmu, proto se nejedná o důvod konkrétní, ale obecný. Současně dle žalobce žalovaná nijak neprokazuje, z jakých důvodů nebude možné byt dále užívat během případných oprav. Žalobce má za to, že tak není naplněn výpovědní důvod. Vyjádření bylo žalované, respektive jejímu právnímu zástupci, doručeno dne 17. 5. 2023, jak vyplývá z internetového sledování zásilek. Ze sdělení Magistrátu města , Jméno advokátky, , Stavební úřad ze dne 28. 3. 2023 se zjišťuje, že stavební úřad provedl prošetření stavebnětechnického stavu stavby bytového domu č. p. , Anonymizováno, , a to jednak na základě podnětu spoluvlastníka sousední nemovitosti, na kterou se zřítily části domu žalované a způsobily tak škodu a ohrožení života a zdraví, a také z důvodu ověření splnění uložených povinností ve věci provedení nutných zabezpečovacích prací na předmětné stavbě uložených rozhodnutím stavebního úřadu ze dne 18. 6. 2018. Ze sdělení dále vyplývá, že zabezpečovací práce byly nařízeny žalované dle doporučení znaleckého posudku vypracovaného soudním znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, . Po provedení kontrolní prohlídky dospěl stavební úřad ke zjištění, že žalovaná jako vlastník stavby neprovedla nutné zabezpečovací práce, a proto s ní bude bezodkladně zahájeno správní řízení o přestupku. Stavební úřad deklaruje ve sdělení, že provede na předmětné stavbě ještě jednu kontrolní prohlídku a z jejího výsledku rozhodne, zda případně přistoupí k exekuci uložené povinnosti. Rozhodnutím o přestupku ze dne 8. 8. 2023 rozhodl stavební úřad, že žalovaná je vinna z přestupku proti stavebnímu zákonu tím, že jako vlastník stavby neprovedla nutné zabezpečovací práce na stavbě svého domu a byla jí uložena pokuta ve výši 50 000 Kč. Z emailu ze dne 13. 7. 2015 bylo zjištěno, že již v této době byla žalovaná stavebním úřadem vyzvána, aby zpřístupnila dům , tituly před jménem, , jméno FO, , který následně pro stavební úřad zpracuje statický posudek a návrh řešení, na základě kterého stavební úřad vyzve žalovanou ke sjednání nápravy dle doporučení znalce. Současně stavební úřad deklaruje, že smyslem postupu není zasahovat do výkonu vlastnických práv, ale zajistit ochranu veřejného zájmu, což je v daném případě vyloučení rizika, že stavba svým stavebně technickým stavem ohrožuje životy či zdraví osob nebo zvířat.4. Znaleckým posudkem ze dne 30. 11. 2015, číslo , hodnota, posoudil znalec , tituly před jménem, , jméno FO, stavebnětechnický stav předmětného domu a po prohlídce objektu dospěl k závěru, že mimo jiné dům má poškozenou, vyžilou a chybějící krytinu, uvolněné zdivo, které ohrožuje bezpečnost a zdraví osob pohybujících se v okolí domu. Do stavby silně zatéká, z tohoto důvodu je také poškozen krov, dřevěné trámové stropy a stažení objektu trámovými kleštinami, což se projevuje trhlinami ve zdivu a odtržením obvodového zdiva od stropní konstrukce. Objekt je tak ve vážném havarijním stavu, ohrožuje zdraví osob a zvířat, vyžaduje kompletní rekonstrukci, spočívající v opravě střešní krytiny, klempířských pracích, ukotvení a vyspravení krovů, doplnění, zpevnění zdiva včetně jeho stažení opravou stávajícího stažení a provedení nového stažení domu ocelovými táhly v místech, kde stávající stažení přes stropní konstrukci je již nefunkční. Rekonstrukci je nutné provádět pečlivě z lešení kol