9 C 39/2023-282 — Okresní soud v Českých Budějovicích

1. Žalobkyně se žalobou z 28. 4. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým bude žalované uloženo zaplatit jí 25 025,58 Kč s úrokem z prodlení. Nárok sestává ze čtyř dílčích nároků souvisejících s nájmem bytu č. 2870/1 v budově č.p. , adresa, dle nájemní smlouvy uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelkou a žalobkyní jako nájemkyní 1. 7. 2019. Prvními dvěma nároky jsou pokuty dle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. z důvodu prodlení žalované s předložením řádných vyúčtování nákladů a záloh na služby poskytované s užíváním bytu ve smyslu § 7 téhož zákona za roky 2020 a 2021 ve výši 20 200 Kč (od 1. 5. 2021 do 9. 6. 2022) a 1 950 Kč (od 1. 5. 2022 do 9. 6. 2022) odůvodněné tím, že až 9. 5. 2022 žalovaná doručila žalobkyni řádná vyúčtování, do té doby jí pouze přeposílala vyúčtování ze strany , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Jméno advokáta B, (dále jen „SBD“) určená vlastníkovi bytu obsahující i náklady, která nemá hradit nájemce, ale vlastník bytu. Třetí nárok představuje úrok 1 139,20 Kč z jistoty (kauce) 15 000 Kč poskytnuté žalované 1. 7. 2019 a vrácené žalobkyni 1. 5. 2022 (2,68 %, p.a. z 15 000 Kč od 1. 7. 2019 do 1. 5. 2022). Posledním nárokem je nárok na vrácení přeplatku 4 913,52 Kč na službách poskytovaných s užíváním bytu za rok 2021 ve výši 1 735,66 Kč, když původní nárok 4 913,52 Kč byl započtením z 12. 2. 2023 ponížen o pohledávky žalované vůči žalobkyni, a to o 1 500 Kč za poškozený dálkový ovladač a o 1 677,86 Kč z titulu nedoplatku na službách s užíváním bytu za rok 2020.2. Žalovaná namítla, že nebyla v prodlení s předložením vyúčtování služeb, pokuta je nepřiměřeně vysoká, žalobkyni s tvrzeným pozdním doručením nevznikla žádná škoda. Při vrácení bytu se dohodlo, že doplněné vyúčtování za rok 2021 bude žalobkyni zasláno do 30. 6. 2022. Bylo doručeno včas ze strany SBD, ale žalobkyně s , tituly před jménem, , jméno FO, ho neustále reklamovali. Při ukončení nájmu byla vrácena celá jistota, ač byt nebyl uveden do původního stavu. Žalobkyně ho přebírala vymalovaný, suchý a nepoškozený, vrácen byl neuklizený v dezolátním stavu s plesnivými a vlhkými stěnami, prorezlým kováním na dveřích a mikrovlnné troubě v důsledku vlhkosti. Vlhkost a plíseň vzniklé nevhodným užíváním bytu, zejména malým větráním, musela odstranit dvouměsíčním vysoušením vysoušečem. Musela zároveň nechat provést úklid za 3 872 Kč. Na pohledávku žalobkyně z titulu přeplatku na službách za rok 2021 ve výši 4 913,52 Kč započetla těchto 3 872 Kč a dále 1 677,86 Kč z titulu nedoplatku na službách za rok 2021. Žalobkyně jí tak dluží 636,34 Kč. Navíc poškodila dálkový ovladač v ceně 1 500 Kč, dluží jí tak celkem 2 136,34 Kč. Tuto pohledávku a dále pohledávku 30 000 Kč z titulu náhrady škody ve výši dvou ušlých nájemných z důvodu nutnosti byt vysoušet uplatnila žalovaná vzájemným návrhem.3. Na základě následného částečného zpětvzetí vzájemného návrhu co do náhrady škody ve výši 30 000 Kč s úrokem z prodlení, bylo řízení o této části vzájemného návrhu usnesením z 3. 4. 2024 částečně zastaveno. Předmětem vzájemného návrhu zůstal nárok na zaplacení částky 2 136,34 Kč s úrokem z prodlení. Žalovaná uplatnila svoji pohledávku vzájemným návrhem dle § 97 o.s.ř., přičemž jí nebylo možno přisvědčit, že po zpětvzetí vzájemného návrhu o 30 000 Kč, čímž vzájemný návrh přestal převyšovat výši žalobního nároku, se z původně uplatněného vzájemného návrhu ve zbývající částce 2 136,34 Kč stala pouze procesní obrana dle § 98 o.s.ř. Nakonec žalovaná podáním z 4. 4. 2025 podle jeho obsahu vzala zpět i uvedenou zbývající část vzájemného návrhu. Soud proto dle § 96 odst. 1 a 2 o.s.ř. zastavil řízení i o zbývající části vzájemného návrhu ve výši 2 136,34 Kč s úrokem z prodlení, když žalobkyně s tímto zpětvzetím souhlasila.4. Žalovaná své pohledávky vůči žalobkyni v celkové výši 7 049,86 Kč dále podáním z 23. 9. 2024 uplatnila jako procesní obranu dle § 98 o.s.ř. ve formě námitky započtení, a to konkrétně již shora specifikované částky 1 677,86 Kč jako nedoplatek na úhradě za služby za rok 2020, 1 500 Kč za poškozený dálkový ovladač a 3 872 Kč jako náklady vynaložené na úklid bytu.5. Na základě nesporných tvrzení a provedeného dokazování učinil soud následující skutkové závěry.6. Žalobkyně měla od žalované jako vlastníka pronajat byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě č.p. , adresa, od 1. 7. 2019 původně do 30. 6. 2020 za nájemné 3 500 Kč měsíčně splatné do 15. dne každého měsíce, dále hradila zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši 2 000 Kč měsíčně splatné spolu s nájemným. Vyúčtování služeb mělo být provedeno jednou ročně, případný zjištěný přeplatek či nedoplatek byl splatný do 15 dnů od doručení vyúčtování žalobkyni. Při podpisu smlouvy uhradila žalobkyně jistotu 15 000 Kč, kterou se jí žalovaná zavázala vrátit ke dni skončení nájmu včetně úroků ve výši zákonné sazby. Dle smlouvy se nájem za podmínek § 2230 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) prodlužoval o jeden rok. (nájemní smlouva z 1. 7. 2019, výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. , Jméno advokáta B, 3 z 26. 4. 2023)7. Spolu s žalobkyní užíval byt po celou dobu nájmu svědek , tituly před jménem, , jméno FO, . (nájemní smlouva, výpovědi účastnic a svědka , tituly před jménem, , jméno FO, )8. Toho žalovaná 14. 5. 2020 zmocnila k jejímu zastupování ve všech záležitostech souvisejících s užíváním bytu při jednání s úřady, orgány státní správy a orgány místní samosprávy, právnickými a fyzickými osobami. Plná moc byla udělena do 1. 7. 2021. (plná moc z 14. 5. 2020) , tituly před jménem, , jméno FO, na základě této plné moci jednal se , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Jméno advokáta B, (dále jen „SBD“) ohledně vyúčtování služeb za rok 2019. (email z 19. 1. 2021) Vzhledem k trvání plné moci až do 1. 7. 2021 mohl za žalovanou jednat ještě v době vyúčtování služeb za rok 2020. SBD také toto vyúčtování na něho jako na adresáta vystavilo a on s SBD i ohledně tohoto vyúčtování jednal, když měl námitky proti výši nedoplatku. (plná moc z 14. 5. 2020, informace SBD z 18. 9. 2023) Vyúčtování za rok 2021 již bylo vystaveno na žalovanou. Té SBD doručilo nejen vyúčtování za rok 2021, ale i za rok 2020, přičemž ona přeposlala vyúčtování za rok 2020 emailem z 1. 6. 2021 žalobkyni a vyúčtování za rok 2021 emailem z 27. 4. 2022 , tituly před jménem, , jméno FO, . (uvedené emaily) Není tedy pravdou, jak tvrdila, že by vyúčtování od SBD neměla k dispozici. Žalovaná se zřejmě domnívala, že , tituly před jménem, , jméno FO, je oprávněn jednat na základě uvedené plné moci i po 1. 7. 2021. Jinak by nedávalo smysl, aby 26. 4. 2022 žádala SBD o zaslání vyúčtování za rok 2021 na její email a aby oznamovala, že , tituly před jménem, , jméno FO, už od ní nemá plnou moc, přičemž žádala, aby veškerá korespondence byla řešena s ní. (email z 26. 4. 2022, informace SBD z 18. 9. 2023) SBD pak nevyhovělo žádosti , tituly před jménem, , jméno FO, o informaci ohledně doručení opraveného vyúčtování dle reklamace z 18. 5. 2020, a to s odkazem na to, že již nemá plnou moc. (emailová komunikace z 18.-19. 10. 2022)9. Ve vyúčtováních vystavených SBD za rok 2020 a 2021 krom otopu, teplé užitkové vody, ohřevu, studené vody, úklidu společných prostor, výtahu a společné elektřiny a osvětlení, byly i účtovány i mzdy provozních pracovníků, pojištění , právnická osoba, , ostatní ve vyúčtování za rok 2021 navíc i rozdělovač topných nákladů. Nedoplatek za rok 2020 jako rozdíl nákladů 50 907,07 Kč a záloh 38 304 Kč činil 12 604 Kč. Přeplatek za rok 2021 jako rozdíl nákladů 36 866,96 Kč a záloh 42 504 Kč činil 5 637 Kč. (email z 1. 6. 2021 a přiložené vyúčtování za rok 2020, email z 27. 4. 2022 a přiložené vyúčtování za rok 2021)10. Z emailu žalované z 2. 5. 2022, v němž mj. sdělovala, že přeplatky nemůže zaslat do 15 dnů, že bylo dohodnuto, že se počká na lhůtu 30 dnů na reklamace vyúčtování, se podává, že při odevzdání bytu nedošlo k jí tvrzené dohodě, že bude zasláno doplněné vyúčtování za rok 2021 do 30. 6. 2022. Pokud by tomu tak totiž mělo být, nebyl důvod, aby ještě před jeho doručením psala žalované již 2.5., že vyčkává na uplynutí 30 denní lhůty na reklamaci vyúčtování, které tedy již musela v té době považovat za doručené a konečné. (email z 2. 5. 2022)11. Po skočení nájmu doručila žalovaná žalobkyni 9. 6. 2022 (nesporné) listinu označenou jako doplňující informace k řádnému vyúčtování záloh za roky 2020 a 2021. Jedná se o listinu, kterou dle ní provedla zápočet vzájemných pohledávek účastnic. V listině je rozpis pohledávek a závazků obsahující: vyúčtování zálohových plateb roku z 2021 4 913,52 Kč; vyúčtování zálohových plateb z minulých let -1 677,86 Kč; úhrada úroků z jistiny 1 139,92 Kč; pohledávky a závazky (faktura č. , hodnota, ) -3 872, Kč; pohledávky a závazky (daňový doklad č. , hodnota, ) -1 500 Kč, s tím, že nedoplatek 996,42 Kč je splatný do 31. 7. 2022. (uvedená listina, kopie obálky)12. Přiložena byla vyúčtování nákladů za užívání bytu za rok 2020 a 2021. To jsou ta vyúč