11 C 447/2020-105 — Okresní soud v Chebu

Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení částky uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku s tím, že žalovaná byla vlastníkem bytu [číslo] na adrese [adresa], přičemž na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která byla uzavřena na dobu určitou do 31. 1. 2021, přenechala žalovaná žalobkyni užívání uvedeného bytu, zatímco žalobkyně se zavázala za užívání hradit nájemné ve výši 5 000 Kč měsíčně, kdy takto numericky vyjádřená úhrada měla být dle smlouvy uhrazena za celou dobu užívání předmětu nájmu formou pořízení vybavení bytu specifikovaného v nájemní smlouvě. Současně byl mezi stranami pro případ předčasného ukončení nájemního vztahu sjednán závazek žalované zaplatit žalobkyni poměrnou část takto uhrazeného nájemného odpovídající počtu měsíců, o které byla doba trvání nájmu zkrácena. V daném případě žalobkyně byt v souladu se smlouvou vybavila, ovšem nájemní vztah byl ukončen předčasně ke dni 31. 12. 2019 z důvodu prodeje bytu jinému vlastníkovi, tedy žalobkyni vznikl nárok na vrácení poměrné části uhrazeného nájemného za třináct„ neodbydlených“ měsíců ve výši 65 000 Kč, z nichž ovšem žalovaná uhradila toliko 15 000 Kč třemi dílčími platbami v lednu až březnu 2020. Žalobkyně se tedy v řízení po žalované domáhala zaplacení zbývající částky nevrácené náhrady nájemného. Žalovaná k podané žalobě namítala nejprve pouze tolik, že byt v prosinci 2019 prodala, a tedy došlo k přechodu závazku uvedeného v žalobě na nového vlastníka. Později pak žalovaná navíc doplnila, že nebylo doloženo pořízení jakéhokoliv vybavení nezbytného k bydlení a žalobkyně tak podle žalované měla nedoplatky na nájemném za celou dobu nájemního vztahu. Dále žalovaná poukázala na skutečnost, že nebyla podepsána jakákoliv písemná dohoda o ukončení nájemní smlouvy. K tvrzené úhradě částky 15 000 Kč pak žalovaná uvedla, že tato nebyla zaplacena žalovanou, nýbrž z osobního účtu jednatele žalované za„ dohled nad bytem“, aby následně žalovaná tuto skutkovou verzi pozměnila tak, že částka byla uhrazena za„ večeři v restauraci žalobkyně“. Z provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým závěrům. Z doložené nájemní smlouvy i ze shodných tvrzení stran plyne, že žalovaná byla v době uzavření nájemní smlouvy vlastníkem shora uvedené bytové jednotky. Z nájemní smlouvy je dále zřejmé, že bytová jednotka byla pronajata na dobu určitou od 1. 2. 2017 do 31. 1. 2021 za nájemné vyjádřené částkou 5 000 Kč měsíčně, které ovšem dle čl. IV.4 smlouvy mělo být hrazenou formou pořízení vybavení bytu, které bylo jednak podrobně specifikováno v příloze nájemní smlouvy, jednak náklady na jeho kompletní pořízení měly dle projevené vůle stran představovat ekvivalent nájemného za celou dobu trvání nájemního vztahu (tj. za podmínky pořízení vybavení vymezeného druhově a početně v příloze nebylo vůbec předpokládáno placení nájemného formou přímých peněžních plateb), které by jinak za uvedenou dobu činilo 240 000 Kč. Ve stejném ustanovení pak strany pro případ předčasného ukončení smlouvy založily povinnost žalované k doplacení poměrné částky nájemného dle počtu měsíců zbývajících do skončení doby nájmu. Konkrétní seznam vybavení, k jehož pořízení se žalobkyně zavázala, je patrný z přílohy [číslo] nájemní smlouvy, přičemž z podepsaného předávacího protokolu ze dne 1. 2. 2017 je zřejmé, že byt v době jeho převzetí žalobkyní nijak vybaven nebyl. Naopak z předávacího protokolu ze dne [datum], který byl podepsán oběma stranami, se podává, že žalobkyně předávala žalované byt zpět vybavený právě těmi zařizovacími předměty, kterými jej dle přílohy [číslo] nájemní smlouvy vybavit měla. Tento závěr je dále podpořen doloženou fotodokumentací vybavení bytu a dále cenovou nabídkou [číslo] smlouvou o dílo ze dne [datum], fakturou [číslo] předávacím protokolem ze dne 4. 4. 2017, z nichž je patrné, že žalobkyně vlastním jménem a na vlastní účet sjednala a uhradila realizaci vybavení bytu (pořízení kuchyňské linky, skříní, spotřebičů a nábytku) za náklad v celkové výši 235 500,45 Kč, jak to odpovídá podstatné části zařizovacích předmětů dle přílohy [číslo] nájemní smlouvy. Z doložených výpisů z účtu je patrné, že žalobkyně obdržela tři platby od jednatele žalované po 5 000 Kč, a to ve dnech 23. 1. 2020, 17. 2. 2020 a 18. 3. 2020. Výzvou ze dne 12. 8. 2020 vč. podacího archu žalobkyně prokázala, že žalovanou vyzvala k úhradě částky 50 000 Kč do 26. 8. 2020. Z kupní smlouvy ze dne [datum] je dále patrné, že žalovaná se v prosinci 2019 zavázala prodat byt kupujícímu panu [příjmení], přičemž byt byl dle prohlášení samotné žalované v čl. IV.2 převáděn nezatížený mj. nájemním právem, což odpovídá obsahu vyjádření pana [jméno] [příjmení] ze dne 9. 2. 2021, který byt v zastoupení žalované prodával a který potvrdil jednak předčasné ukončení nájemního vztahu se žalobkyní a jednak převzetí bytu od žalobkyně, a to v řádném stavu. Předčasné ukončení nájemního vztahu ke dni 10. 12. 2019 bylo prokázáno dohodou o ukončení nájmu uzavřenou mezi účastnicemi dne 9. 12. 2019, kdy za žalovanou jednal v zastoupení pan [příjmení], jak plyne z doložené plné moci ze dne 6. 5. 2016. Další důkazní návrhy strany žalující soud zamítl pro nadbytečnost, neboť skutečnosti, které jimi měly být prokazovány, již dostatečným způsobem vyplynuly z jiných provedených důkazů (výslechy svědků), popř. nebyly vůbec sporné (otázky vlastnictví bytu). Strana žalovaná žádné způsobilé důkazní návrhy neučinila, pokud pak svá podání doprovodila některými listinami, pak šlo vždy dle jejich obsahu o listiny bez důkazního významu (dokládající skutečnosti, které nebyly předmětem řízení, popř. takové, které toliko podporovaly tvrzení žalobkyně, tedy skutečnosti beztak nesporné). Na základě shora uvedených skutečností soud dospěl k závěru o důvodnosti podané žaloby, když žalobkyně prokázala založení nájemního vztahu na základě platně uzavřené nájemní smlouvy na dobu určitou ve smyslu ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, řádné splnění povinnosti k úhradě nájemného za celou sjednanou dobu trvání nájemního vztahu ve formě pořízení vybavení celého bytu v množství a rozsahu odpovídajícím ujednání obou stran, které rovněž dle jednoznačné vůle stran odpovídalo peněžitému vyjádření hodnoty užívacího práva za čtyři roky užívání předmětu nájmu (tj. částce 240 000 Kč), a konečně prokázala i ukončení nájemního vztahu o třináct měsíců dříve, než bylo sjednáno. Pro tento případ pak strany založily smluvní závazek pro žalovanou vrátit částku peněžního vyjádření nájemného odpovídající„ neodbydlené“ době trvání nájmu, tj. žalobkyní nespotřebované hodnotě svého užívacího práva předplaceného formou pořízení vybavení bytu specifikovaného ve smlouvě, jež od ní žalovaná zpětně převzala. Pokud tedy nájem skončil o třináct měsíců dříve, vznikla žalované na základě smluvního ujednání v čl. IV.4 nájemní smlouvy povinnost uhradit částku 65 000 Kč, přičemž o vzniku této povinnosti nepřímo svědčí i tři platby realizované jednatelem žalované bezprostředně po ukončení nájemního vztahu (zohledněné již v žalobním požadavku), neboť žalovaná nedokázala důvod těchto plateb uspokojivě objasnit, naopak změnami uváděného důvodu celkem spolehlivě znevěrohodnila svůj celkový postoj v řízení (§ 132 občanského soudního řádu, část věty za středníkem). Již z obecné zkušenosti plyne, že statutární orgány bývalých pronajímatelů zpravidla neplatí částky přesně odpovídající sjednané výši nájemného bývalým nájemcům za„ dohled nad bytem“, ve kterém nájemce nebydlí a ani neuvádí, že by nad nějakým bytem někdy vykonával jakýkoliv„ dohled“. Ze stejné zkušenosti plyne, že cena večeře zpravidla ani zdaleka nedosahuje částky 15 000 Kč, že za večeři se nehradí dodatečně převodem na osobní účet majitele restaurace a již vůbec ne ve třech splátkách s odstupem téměř dvou měsíců. Konečně pak platí, že pokud se skutkové vysvětlení určité skutečnosti mění, sotva může působit věrohodně. Jednotlivé námitky žalované pak byly spolehlivě vyvráceny shora uvedeným dokazováním, tj. bylo prokázáno, že žalobkyně do bytu pořídila vybavení uvedené v příloze [číslo] nájemní smlouvy a toto posléze i s bytem předala zpět žalované, stejně tak bylo prokázáno předčasné ukončení nájemního vztahu ke dni 10. 12. 2019 na základě písemné dohody obou účastnic. Kromě toho lze ovšem považovat za pochybný i předpoklad žalované, že by snad závazek k vrácení poměrné části uhrazeného nájemného měl přecházet na nového vlastníka bytu (tj. i kdyby k ukončení nájmu nedošlo), neboť ustanovení § 2221 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, stanoví obecně opačné pravidlo. Soud tedy žalobě zcela vyhověl a přiznal žalobkyni právo na zaplacení částky 50 000 Kč. Ve smyslu ustanovení § 1970 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. pak žalobkyni náleží též úrok z prodlení ode dne následujícího po uplynutí lhůty uvedené ve výzvě žalobkyně. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, podle kterého zcela úspěšné žalobkyni náleží náhrada vzniklýc