15 C 303/2021-421 — Okresní soud v Chebu

1. Rozkazní žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 26. srpna 2021, se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení 78 080 Kč, jakožto jeho podílu na ceně spotřeby vody/odvádění odpadních a srážkových vod do/z domu čp. , číslo, v , město, . Podle žaloby byli účastníci vlastníky nebytových prostor v domě (dále také jako „jednotky“). Žalobkyně vlastnila jednotku č. , číslo, s příslušným podílem na společných částech domu a pozemku pod ním. Žalovaný vlastnil jednotky č. , číslo, s příslušnými podíly na společných částech domu a pozemku pod ním. Žalobkyně sjednala dne , datum, se společností , právnická osoba, . (dále jen „dodavatel“) smlouvu o dodávce vody a odvádění a čistění odpadní vody, neboť dodávku vody potřebovala k užívání své jednotky. Služby dodavatele ovšem využívali také vlastníci ostatních jednotek v domě. Protože žalobkyně zaplatila dodavateli cenu poskytnutých služeb podle smlouvy s ním sama, vyzvala dne 27. července 2021 žalovaného k úhradě jeho podílu ceny spotřebovaných služeb ve výši žalované jistiny podle vyúčtování provedeného účetní společností. Ohledně jednotky č. , číslo, se jednalo o částku 41 049 Kč za období od 30. května 2018 do 8. ledna 2021, ohledně jednotky č. , číslo, o částku 10 016 Kč za dobu od 6. září 2018 do 8. ledna 2021, ohledně jednotky č. , číslo, o částku 7 949,50 Kč za dobu od 31. října 2018 do 8. ledna 2021, ohledně jednotky č. , číslo, o částku 9 645 Kč za dobu od 11. října 2018 do 8. ledna 2021 a ohledně jednotky č. , číslo, o částku 9 421 Kč za dobu od 9. října 2018 do 8. ledna 2021. Žalovaný jí však nic nezaplatil. Proto se žalobkyně domáhala po žalovaném také zaplacení úroku z prodlení podle výroku I.2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Potvrdil, že je vlastníkem uváděných jednotek v domě, vodovodní přípojka a kanalizace v domě je však podle žalovaného ve spoluvlastnictví všech vlastníků. Částka, o kterou by se měl na úkor žalobkyně obohatit, má odpovídat hodnotě plnění, obvyklému v daném místě a čase, nikoli podílu na úhradě dodavateli. K případnému obohacení žalovaného navíc došlo bez jeho úmyslu a záměru, a tedy nikoli bez spravedlivého důvodu. Žalovaný přesto připustil existenci platební povinnosti k žalobkyni, avšak bez seznámení se s obsahem smlouvy s dodavatelem, především s cenovými podmínkami dodávek, bez seznámení s průběhem plateb záloh a vyúčtováním a bez přístupu žalovaného k měřicímu zařízení, nemohla žalobkyně nárok uplatnit. Žalovaný současně namítal, že vyúčtování jeho podílu na platbách je neodborné, rozporné s právní úpravou a opožděné. Vyúčtování žalobkyně totiž bylo provedeno za dobu delší 12 měsíců, spoluvlastníky neodsouhlaseným způsobem a byla v něm použita kombinace několika metod výpočtu.3. Žalobkyně poté doplnila, že od , datum, již není vlastnicí jednotky v domě. Žalovaný se stal vlastníkem výše uvedených jednotek až po sjednání smlouvy s dodavatelem. Podle sdělení dodavatele nebylo možné sjednat smlouvu s měřením jen pro jednotku žalobkyně. Proto byla žalobkyně nucena tak učinit ve vztahu k celému domu, aby mohla užívat svou jednotku. Pak platila zálohy a spotřebu za celý dům, ačkoli je v něm osm jednotek. S vlastníky ostatních jednotek se žalobkyně na úhradách dohodla. Podle zákona č. 274/20001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu …, (dále jen „ZVK“) jsou majitelé nemovitostí, v nichž je prováděna podnikatelská činnost, povinni platit za odvod srážkových vod. Veškeré jednotky v domě byly v předmětné době využívány k podnikání. Podíl žalovaného na cenách byl vypočten podle velikosti jeho spoluvlastnického podílu, v souladu s příslušnou právní úpravou. Spotřeba vody není u všech jednotek měřena a ani ta nainstalovaná měřicí zařízení nejsou odzkoušená. Byla proto použita vyhláška č. 120/2011 Sb. Žalobkyně seznámila žalovaného s fakturami a vyúčtováním dodavatele. Místnost, v níž je umístěno měřící zařízení, byla žalobkyní uzamčena, aby se do ní nedostaly neoprávněné osoby. Žalobkyně není dodavatelkou, ani správcem domu. K vyúčtovanému množství srážkových vod žalobkyně doplnila, že podle smlouvy s dodavatelem jsou počítány z plochy stavby domu s cenou odpadní vody.4. Účastníci dále polemizovali s tím, kdo je či není vlastníkem vodovodní přípojky do domu. Za tu se považovala žalobkyně s ohledem na smlouvou s dodavatelem. Žalovaný to však zpochybňoval s argumentem, že k deklaraci vlastnictví došlo jednostranně pouze žalobkyní.5. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný byl vlastníkem jednotky č. , číslo, od 7. května 2018, jednotky č. , číslo, od 2. května 2018 a jednotek č. , číslo, . až 8. od 10. května 2018. Soud vzal proto tyto skutečnosti za své skutkové zjištění ve smyslu § 120 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „OSŘ“).6. Ze smlouvy žalobkyně s dodavatelem a z faktur dodavatele má soud za prokázané, že žalobkyně platila cenu spotřeby vody a odvádění splaškových a srážkových vod do/z domu, v němž jsou umístěny jednotky žalovaného. Za tyto služby bylo žalovanou zaplaceno v roce 2018 celkem 65 675 Kč, v roce 2019 celkem 101 734,18 Kč a v roce 2020 celkem 92 746,31 Kč. Náklady za rok 2021 nebyly žalobkyní doloženy.7. Z dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je zřejmé, že v této dohodě byla mj. stanovena pravidla pro hospodaření domu (část VI.).8. Na základě tohoto skutkového stavu soud o žalobě rozhodl rozsudkem 25. října 2023, čj. 15 C 303/2021-164, ve znění opravných usnesení ze dne 6. listopadu 2023, čj. 15 C 303/2021-171, a ze dne 15. listopadu 2023, čj. 15 C 303/2021-180, tak, že žalobě vyhověl.9. Soud při posouzení věci vycházel ze zásady vzájemného poměru podílů vlastníků jednotky na spotřebě, který odpovídal velikosti jejich podílů na společných částech domu ve smyslu § 1180 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „OZ“). Tato zásada byla přímo uplatněna ohledně ceny odvádění srážkových vod, neboť na jejich množství nemá vliv způsob užívání jednotek, nýbrž stavební dispozice celého domu. Odvozeně pak byla použita i pro ostatní položky, tedy dodávku vody a odvod odpadní vody, s ohledem na absenci jiné využitelné metody při nemožnosti určit spotřebu v jednotlivých jednotkách.10. Tento rozsudek byl k odvolání žalovaného zrušen v části, která se týkala náhrady za platby dodané vody a odvodu splašků a věc byla v tomto rozsahu vrácena nalézacímu soudu k dalšímu řízení. Ohledně části, která se týkala žalované povinnosti zaplatit podíl 44 917,90 Kč z ceny odvádění srážkových vod s příslušným úrokem z prodlení byl rozsudek nalézacího soudu (nyní již pravomocně) potvrzen.11. Odvolací soud právně hodnotil, že další náklady, jejichž náhradu žalobkyně požaduje, se netýkají správy domu. Tato náhrada se proto určuje podle skutečné spotřeby, nikoli podle poměru velikosti podílů na společných částech domu a na pozemku. Je tedy třeba mít představu o tom, co se v jednotlivých prostorech, po kterou dobu dělo, jakým způsobem byly užívány, kolik tam bylo zaměstnanců apod. tak, aby bylo možné vycházet z výpočtu stanoveného zákonem (míněn je ZVK) a vyhláškou č. 484/2001 Sb., jež tento zákon provádí (jednalo se o zjevnou chybu v psaní, když v této souvislosti byla opakovaně zmiňována vyhláška č. 428/2001 Sb.). S ohledem na to, že tvrzení účastníků ohledně doby, způsobu užívání jednotlivých jednotek ve vlastnictví žalovaného byla značně odlišná, doplnění dokazování podle návrhů účastníků by přesahovalo rámec odvolacího řízení. Protože se zřejmě zcela přesně nepodaří spotřebu vody v jednotlivých jednotkách zjistit, bude nutné provést odhad nákladů ve smyslu § 136 OSŘ. Úvaha soudu musí být přitom založená na určité představě, jak byly jednotky užívány. Bude tedy nezbytné doplnit dokazování a pokusit se zjistit, jak jednotlivé jednotky byly užívány. Jde zejména o jednotky žalovaného, avšak pro srovnání může sloužit i zjištění o užívání jednotky žalobkyně či dalších dvou jednotek ve vlastnictví dalších osob. Podpůrně lze pak použít § 27 odst. 1 vyhlášky č. 428/2001 Sb., podle které se množství odebrané vody v případě, že není osazen vodoměr, stanoví podle směrných čísel roční potřeby vody uvedených v její příloze č. 12. Ostatní námitky žalovaného nebyly vyslyšeny.12. Ještě v průběhu odvolacího řízení žalobkyně k výzvě odvolacího soudu doplnila, že jednotka č. , číslo, byla po rekonstrukci užívána od srpna 2019 jako bar s názvem , název, s víkendovými diskotékami, přičemž od 22. února 2020 se zde také vařilo. Pracovali zde nejméně dva lidé, otevírací doba byla od 18:00 hodin, ale s ohledem na provoz terasy v letních měsících i dříve, až do nočních hodin.13. Žalovaný v téže fázi řízení podáním ze dne 10. dubna 2024 doplnil, že jednotka , číslo, byla od počátku vybavena pánským a dámským sociálním zařízením a umyvadlem s tekoucí vodou. V únoru 2020 byla pronajata a provoz v ní byl zahájen cca v červnu či červenci 2020. V té době byla jednotka vybavena výčepem. Provozní doba byla od 19 do 2 hodin pouze v pátek a v sobotu. Provoz byl zajištěn dvěma zaměstnanci nájemce a počet osob je nutné upravit