9 C 235/2011-441 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se podáním došlým soudu 4. 7. 2011 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že je výlučným vlastníkem budovy [adresa] stojící na pozemku stavební parcela [číslo] pozemku stavební parcela [číslo] zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parcelní [číslo] zahrada, vše v k. ú. [anonymizováno] – [část obce] v obci [obec]. Žaloba je odůvodněna tím, že žalobkyně nemovitosti nabyla po rozvodu na základě vypořádání společného jmění manželů. Nemovitosti zvláště budova [adresa] nebyly ve stavu kdy by mohla být bez dalšího užívána, a proto bylo nutné investovat do její rekonstrukce. V té době žalobkyně bydlela v panelovém domě a náklady na údržbu nebo dokonce rekonstrukce nemovitostí pro ni byly neúnosné. Proto se rozhodla nemovitosti prodat a oslovila realitní kancelář [obec] a [příjmení] se kterou uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu a dohodla se, že nemovitosti budou nabízeny k prodeji za částku 1 500 000 Kč. Několik zájemců se přihlásilo, ale k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře nakonec nedošlo. Žalobkyni oslovil na počátku června 2010 pan [jméno] [příjmení], kterého dobře znala. Uvedl, že si všiml inzerce nemovitosti na internetu a že by byl schopen tyto nemovitosti 100 % prodat. Žalobkyně mu sdělila, že prodej nemovitostí zprostředkovává realitní kancelář. Na to reagoval tak, že kupce na nemovitosti sežene, ale prodej nesmí zprostředkovávat žádná realitní kancelář. Žalobkyně sdělila požadavek na cenu 1 700 000 Kč a pan [příjmení] uvedl, že to není problém, že sežene kupce a připraví příslušné smlouvy s tím, že žalobkyně ukončí vztah s realitní kanceláří. Do týdne od prvního setkání žalobkyni pan [příjmení] navštívil na adrese jejího trvalého bydliště a přinesl připravenou kupní smlouvu a smlouvu o půjčce. Tyto dokumenty byly připraveny k podepsání, neboť pan [příjmení] měl veškeré identifikační údaje týkající se nemovitostí a měl také údaje o osobě žalobkyně. Seznámil žalobkyni s kupní smlouvou, a protože mu věřila, tuto podepsala. Kupující společnost byla [právnická osoba], zastoupená jednatelem [údaje o zástupci] prodej, resp. koupě nemovitostí byla ze strany [právnická osoba] s. r. o. úkonem fiktivním, kdy tato společnost od počátku věděla a chtěla nemovitosti získat bez zaplacení dohodnuté kupní ceny, navíc s tím, že dohodnutá kupní cena byla výrazně podhodnocena, což mělo být kompenzováno fiktivní půjčkou finančních prostředků, ke které však nikdy nedošlo. Dalším důvodem, který může zakládat neplatnost kupní smlouvy je, že tato mohla být podepsána neznámou osobou bez jakéhokoliv oprávnění za [právnická osoba] s. r. o. jednat. Kupní smlouva z 16. 7. 2010 je absolutně neplatná, protože obchází zákon, je s ním v rozporu a příčí se dobrým mravům. Nemohlo tedy dojít a nedošlo k platnému převodu vlastnického práva a žalovaná také nemohla nemovitosti od [právnická osoba] s. r. o. nabýt, neboť nelze nabýt vlastnické právo od nevlastníka. Také lze jednoznačně vyloučit, že by žalovaný byl v dobré víře, protože z výše uvedených skutečností je zcela zjevné, že o sobě a o společnosti v této věci vystupující jsou propojeny, zřejmě se jednalo o předem naplánovaný sled jednání, která jsou od samého počátku jednáním podvodným a právním úkonům, kterými se uvedené společnosti a osoby v nich figurující snaží toto jednání krýt a legalizovat nemůže být poskytována ochrana a jsou neplatné. Uvedeným jednáním byla také uvedena žalobkyně v omyl. Pan [anonymizována dvě slova] zneužil její důvěry s cílem získat její nemovitosti, v podstatě nic za ně nezaplatit a převést je na anonymní společnost, ze které budou následně převedeny na společnost jinou, přičemž toto převádějící společnost, kterou tíží závazky vůči jiné osoby bude následně plánovitě poslána do insolvence. S ohledem na výše uvedené propojení zmíněných společností a osob v nich figurujících je patrné, že takto zúčastněným osobám byla jednání i jejich cíle v této věci od počátku známé. Žalobkyně dále uvedla, že uzavřená kupní smlouva ze dne 16. 7. 2011 je na základě výše uvedeného absolutně neplatná, a proto od ní v souladu s příslušnými ustanoveními občanského zákoníku s opatrnosti dne 16. 7. 2010 odstoupila, neboť tato smlouva byla uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Ze shora uvedených důvodů tak má žalobkyně naléhavý právní zájem na určení, že je vlastníkem nemovitostí, neboť stav právní nejistoty, který byl způsoben na základě výše uvedených neplatných úkonů může být odstraněn pouze a jen právě určením jejího vlastnického práva. Posouzení platnosti kupní smlouvy ze dne 16. 7. 2010, kterou uzavřela se [právnická osoba] s. r. o. resp. navazující kupní smlouvy z 7. 1. 2011 představuje prejudiciální otázku pro závěr, zda je žalobkyně vlastníkem nemovitostí. K tvrzení žalovaného o tom, že měla žalobkyně převzít dvakrát 100 000 Kč, tj. 200 000 Kč a poté převzít 25 000 Kč a následně ještě 10 000 Kč, že jde o tvrzení zcela nesmyslná a dle samotných tvrzení žalovaného vyplývá, že k tomu dojít nemohlo. Není pravdivé ani to, že žalobkyně zmocnila jakousi třetí osobu k převzetí finančních částek na úhradu nedoplatku kupní ceny, který činil 1 065 000 Kč. Pokud by žalovaný provedl prostý součet částek, o kterých tvrdí, že měly být zaplaceny nad cenu kupní, došlo by k celkové částce 1 300 000, kupní cena však činila 1 200 000 Kč. 2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby. Žalovaný si vyžádal od [právnická osoba] s. r.o. vyjádření a doklady, které se zejména vztahují k zaplacení kupní ceny. Z těchto informací a poskytnutých podkladů se podává, že tvrzení obsažená v žalobě jsou nejméně v otázce zaplacení kupní ceny nepravdivá. Žalovaný nabyl předmětné nemovitosti kupní smlouvou ze 7. 1. 2011, kdy je za kupní cenu 1 300 000 Kč koupila firma [právnická osoba] Kupní cena byla žalovaným uhrazena ve splátkách, když první částka 200 000 Kč byla zaplacena před podpisem smlouvy a dále na úhradě kupní ceny zaplatil žalovaný [právnická osoba] s. r. o. dne 1. 3. 2011 částku 300 000 Kč, dne 3. 3. 2011 částku 300 000 Kč, dne 7. 3. 2011 částku 250 000 Kč a dne 11. 3. 2011 částku 250 000 Kč. Tak byla kupní cena 1 300 000 Kč zcela splacena. Pokud se týká ceny nemovitostí má žalovaný k dispozici znalecký posudek [číslo] z 10. 7. 2010 soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze kterého se podává výsledná cena nemovitosti 934 640 Kč. Pokud tedy žalobkyně prodala nemovitosti za 1 200 000 Kč je žalovaný toho názoru, že by se nemělo jednat o cenu neobvykle či nepřiměřeně nízkou. [právnická osoba] nabyla nemovitosti 1 200 000 Kč. Pokud žalobkyně tvrdí, že kromě části kupní ceny ve výši 100 000 Kč, která byla zaplacena v hotovosti před podpisem kupní smlouvy nedostala ničeho nad kupní cenu zaplaceno není toto tvrzení pravdivé, neboť žalovaný od [právnická osoba] s. r. o. získal doklady o úplném zaplacení kupní ceny tak, že před podpisem kupní smlouvy byla zaplacena částka 100 000 Kč, což je potvrzeno v článku III. kupní smlouvy. Dne 16. 7. 2010 byla zaplacena částka 100 000 Kč podle potvrzení ze dne 16. 7. 2010, dne 26. 8. 2010 částka 25 000 Kč podle potvrzení ze dne 26. 8. 2010 a dne 1. 11. 2010 částka 10 000 Kč vložením na účet žalobkyně dle potvrzení [právnická osoba] z 1. 10. 2010. Následně byla kupujícímu předložena plná moc ze dne 2. 11. 2010, kterou žalobkyně zmocnila pana [jméno] [příjmení] mimo jiné k tomu, aby v „ souvislosti s kupní smlouvou uzavřenou v [obec] dne 16. 7. 2010 mezi zmocnitelem a společností, když touto kupní smlouvou došlo k prodeji nemovitostí, zejména a) převzetí jakékoliv finanční částky od společnosti na úhradu nedoplatku kupní ceny, který v tuto chvíli činí 1 065 000 Kč, b) podpisu listin zejména dodatků smlouvy, příjmových dokladů, stvrzenek, prohlášení o úhradě kupní ceny, případně její části, za c) vystavení kvitance o úplné úhradě kupní ceny. Zmocnitel prohlašuje, že tuto plnou moc udělil zmocněnci dobrovolně a na základě své pravé a svobodné vůle. Platnost této plné moci je omezena a končí dne 31. 7. 2011“ Na základě takto udělené plné moci zaplatila [právnická osoba] s. r. o. žalobkyni k rukám jejího zmocněnce kupní cenu ve splátkách ve výši 350 000 Kč dne 9. 1. 2011, ve výši 350 000 Kč dne 3. 2. 2011 a částku 365 000 Kč dne 22. 3. 2011. Tím byla kupní cena zcela zaplacena. Nejsou tedy pravdivá tvrzení žalobkyně obsažená v žalobě o tom, že kupní cena za převod předmětných nemovitostí nebyla [právnická osoba] s. r. o. uhrazena. Od této společnosti získal žalovaný podklady, které prokazují opak žalobního tvrzení. Tvrzení žalobkyně o propojení s osobami, které v různých fázích měli vystupovat jsou pouhou spekulací, kterou se žalobkyně snaží odůvodnit podanou žalobu. Je třeba poukázat na skutečnost, že kupní smlouvu, kterou žalobkyně uzavřela se [právnická osoba] s. r. o. považuje žalovaný za platnou, když kupní cena byla řádně uhrazena. Soud by se měl zabývat několika otázkami a tyto si zodpovědět, přičemž jedna z nich je to, zda došlo k řádnému a důvodnému odstoupení od kupní smlouvy ze strany žalobkyně, a to, zda k němu došlo bez zbytečného odkladu. Fakti