10 C 19/2026-45 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobci se domáhají zrušení spoluvlastnictví k pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, (dále jen „předmětný pozemek“) a vypořádání tohoto spoluvlastnictví tak, aby předmětný pozemek byl přikázán do jejich společného jmění manželů. Současně navrhují, aby žalovanému byla stanovena náhrada za zrušené spoluvlastnictví ve výši 480 000 Kč. Žalobci tvrdí, že spoluvlastnický podíl 2/3 k předmětnému pozemku mají ve svém společném jmění manželů. Zbylý spoluvlastnický podíl 1/3 náleží žalovanému. Žalobci již nechtějí setrvávat ve spoluvlastnictví s žalovaným. Výši navrhované náhrady ve výši 480 000 Kč pro žalovaného za jeho spoluvlastnický podíl na předběžném pozemku odvozují od znaleckého posudku, který spoluvlastnický podíl 1/3 žalovaného ocenil na tuto částku. Žalobci tvrdí, že reálné rozdělení předmětného pozemku není proveditelné.2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil a ani se nezúčastnil jednání před soudem, ačkoli žaloba i předvolání mu byly zaslány na adresu jeho trvalého pobytu.I. Skutkový základ3. Na základě dokazování soud učinil následující skutkové závěry. Za každým z dílčích skutkových zjištění je kurzívou v závorce uveden důkazní prostředek, na jehož základě soud dané zjištění učinil.4. V katastru nemovitostí jsou jako vlastníci předmětného pozemku zapsáni žalobci a žalovaný, přičemž spoluvlastnický podíl 2/3 k danému pozemku mají žalobci ve svém společném jmění manželů a zbylý spoluvlastnický podíl 1/3 náleží žalovanému (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 27 a č. l. 41). Předmětný pozemek má přibližně obdélníkový tvar a je v situován v zastavěné části obce , adresa, , a to v její části , adresa, . Okolní pozemky jsou zastavěny, případně bezprostředně souvisí s užíváním okolních staveb (mapy a ortofotomapy, které jsou součástí znaleckého posudku na č. l. 3). Stavba na sousedním pozemku parc. č. , hodnota, má okna ve stěně, která je na hranici s předmětným pozemkem, přičemž tato okna směrují na předmětný pozemek (fotografie předmětného pozemku, které jsou součástí znaleckého posudku na č. l. 3).5. Předmětný pozemek má výměru 1 172 m2, jeho druh evidovaný v katastru je zastavěná plocha a nádvoří se způsobem využití zbořeniště (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 27). Předmětný pozemek je neudržovaný. Na jeho části jsou náletové dřeviny a keře, na zbylé části jsou rozpadlé kamenné zdi, které kdysi tvořily součást stavby (fotografie předmětného pozemku, které jsou součástí znaleckého posudku na č. l. 3).6. S předmětným pozemkem bezprostředně sousedí pozemek parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , na kterém stojí stavba a který mají žalobci ve společném jmění manželů (výpis z katastru nemovitostí na č. l. 40).7. Tržní hodnota celého předmětného pozemku je 1 440 000 Kč. Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/3 žalovaného na tomto pozemku je 480 000 Kč (znalecký posudek na č. l. 3). Znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, na č. l. 3 soud považuje za úplný, logický a přesvědčivý. Výslednou tržní hodnotu znalec určil s využitím porovnávací metody na základě realizovaných prodejů zastavitelných pozemků v oblasti , Anonymizováno, . Průměrnou cenu zjištěnou z množiny prodeje srovnávaných pozemků znalec upravoval zohledněním indexované kupní ceny, za kterou žalobci v roce 2021 nabyli svůj spoluvlastnický podíl k předmětnému pozemku. Tuto kupní cenu znalec upravil (zvýšil) s ohledem na růst cen od roku 2021. Průměrné ceně zjištěné porovnávací metodou dal znalec při váženém průměru váhu 7, cenové indexaci, která upravovala cenu, za níž žalobci v roce 2021 nabyli svůj spoluvlastnický podíl, dal znalec při váženém průměru váhu 2. Zahrnutím cenové indexace do váženého průměru znalec zohlednil specifika předmětného pozemku vůči ostatním porovnávaným pozemkům (za tato specifika lze považovat existenci rozpadlých zdí na části předmětného pozemku; svažitost předmětného pozemku; skutečnost, že ze stavby na sousedním pozemku parc. č. , hodnota, směřují okna přímo na předmětný pozemek, což má vliv na možnost potenciální zastavitelnosti předmětného pozemku; umístění předmětného pozemku v proluce mezi domy). Podle náhledu soudu znalec logickým a srozumitelným způsobem objasnil, jak zohlednil uváděná specifika předmětného pozemku.8. Žalobci uvedli, že mají zájem o předmětný pozemek. Jsou přitom dostatečně solventní k vyplacení náhrady žalovanému pro případ, že by vypořádání spoluvlastnictví bylo provedeno přikázáním předmětného pozemku do společného jmění žalobců. Žalobce totiž má na svém účtu částku 2 966 085,31 Kč (výpis z účtu na č. l. 39).9. Žalobci žalovanému zaslali předžalobní výzvu, v níž mu nabídli, že by spoluvlastnictví k předmětnému pozemku chtěli vypořádat tak, že žalovanému za jeho spoluvlastnický podíl 1/3 nabídli náhradu ve výši 480 00 Kč určenou v souladu se znaleckým posudkem (předžalobní výzva na č. l. 26)II. Hodnocení soudu10. Podle § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), platí:(1) Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.(2) Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.11. Žalobci využili svého práva podle § 1140 odst. 2 věty první a žádají o zrušení spoluvlastnictví. Soud shledal, že zrušení spoluvlastnictví žalobci nežádají v nevhodnou dobu. Nevhodnost doby pro vypořádání spoluvlastnictví se váže k dočasným okolnostem, které mají vliv na cenu společné věci. Může tak jít o dočasný hlubší pokles cen společné věci s vidinou pozdějšího opětovného zvýšení ceny, hyperinflace, probíhající oprava či úprava věci, brzký zánik zatížení společné věci, v jehož důsledku významně stoupne cena společné věci apod. (srov. komentář k § 1140 in Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024). V řízení nevyvstala žádná informace o tom, že by předmětnému pozemku hrozil nějaký dočasný hlubší pokles ceny. Naopak ze znaleckého posudku vyplývá, že cena předmětného pozemku kopíruje vývoj cen nemovitostí. Česká republika nečelí hyperinflaci či jiné krizové situaci, která by měla takový vliv na nemovitosti, že by vypořádání spoluvlastnictví k předmětnému pozemku mělo být po přechodnou dobu nevhodné. Stav předmětného pozemku nasvědčuje tomu, že dlouhou dobu ležel bez využití (srov. náletové dřeviny a vysokou trávu, které znesnadňují jeho užití, a existenci ruiny bývalé stavby na předmětném pozemku). Protože předmětný pozemek v době rozhodování soudu fakticky není užíván, nepřichází v úvahu, že by nevhodnost doby pro vypořádání spoluvlastnictví mohla vyplývat ze způsobu jeho užití (o tom by např. šlo uvažovat u obdělávaného pozemku těsně před sklizní apod.).12. Podle § 1143 občanského zákoníku platí: Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.13. Dohoda mezi účastníky o zrušení spoluvlastnictví není možná, neboť žalovaný je pro žalobce nekontaktní. Ostatně i ve vztahu k soudu byl žalovaný zcela pasivní, neboť nereagoval na výzvu k podání vyjádření k žalobě a ani se nezúčastnil soudního jednání. Za situace, kdy se pro nekonstantnost a pasivitu žalovaného s ním žalobci nemohou dohodnout na vypořádání spoluvlastnictví, je dán prostor pro soud, aby spoluvlastnictví vypořádal.14. Podle § 1144 občanského zákoníku platí:(1) Je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.(2) Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.15. Soud vyhodnotil, že reálné rozdělení předmětného pozemku sice teoreticky možné je, jeho rozdělením by se však podstatně snížila jeho hodnota. Z tohoto důvodu podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku nebyl v posuzované prostor pro to, aby soud rozhodl o reálném rozdělení pozemku.16. Soud konstatuje, že předmětný pozemek má přibližně obdélníkový tvar a výměru 1 172 m2. Nachází se v zastavěné části obce , adresa, , a to v její části , adresa, . Pozemek je obklopen zástavbou. Jediné smysluplné využití předmětného pozemku s ohledem na jeho charakter a umístění je jeho zastavění a využití zbytku pozemku jako plochy funkčně související se stavbou. Soud zastává názor, že při jakékoli snaze rozdělit pozemek na 2 díly, které by měly plochu 1/3 a 2/3 z původní výměry pozemku (žalovaný je totiž spoluvlastníkem s podílem 1/3 a žalobci mají ve společném jmění manželů spoluvlastnický podíl 2/3), by nově vznikly pozemky, které by byly jen těžko využitelné k zastavění a smysluplně využitelné jako plochy funkčně související se stavbou.17. V posuzované věci je třeba zohlednit § 11 odst. 2 větu druhou vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, podle