5 C 91/2025-185 — Okresní soud v Českém Krumlově

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 28. 3. 2025 domáhá s odkazem na § 2290 o. z. vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu domu. Připomíná, že příslušný dům dlouhodobě užívá na podkladě nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 8. 2014 s původním vlastníkem , jméno FO, , s nímž v minulosti kohabitovala. Žalobkyně dík nájemní smlouvě nerušeně užívá celý prostor zemědělské usedlosti, jehož je zčásti vlastnicí. Jakmile došlo ke změně v osobě vlastníka pronajatých nemovitých věcí, pokusila se žalovaná jakožto nový vlastník vstoupivší do práv pronajímatele vypovědět dne 6. 11. 2023 nájem s odkazem na § 2222 o. z., kteroužto výpověď však nutno hodnotit při vědomí dikce § 2224 o. z. jako absolutně neplatnou. Žalovaná se v posledním roce opakovaně dopouští svémocných zásahů do užívacího práva žalobkyně, jež byla tudíž nucena úspěšně se bránit podáním žaloby z rušené držby. Právní zástupce žalované doručil dne 5. 3. 2025 do datové schránky právního zástupce žalobkyně výpověď z nájmu domu č. p. , Anonymizováno, datovanou dnem 25. 2. 2025. Příslušná výpověď jest neoprávněná již jen z důvodu, že nesplňuje požadavek písemné formy, a to pro absenci zaručeného elektronického podpisu. Výpovědní důvody samotné pak neodpovídají realitě. Žalobkyně hadici odvádějící dešťovou vodu neumístila do aktuální polohy, nelze jí tudíž přičítat případné negativní důsledky z toho plynoucí. Stejně tak nelze na žalobkyni jakožto nájemkyni vyžadovat, aby prováděla opravy nemovité věci za účelem předcházení dalšího poškození. Konečně je nemístné vytýkat žalobkyni, že znemožnila odstranění havarijního stavu. Žalobkyně nikdy proti provedení oprav nebrojila, žádala ovšem vyrozumění o plánovaných opravách. Žalovaná, ač pronajímatelka, není oprávněna svévolně vstupovat do prostor, které žalobkyně jakožto nájemkyně užívá. Na počátku prosince 2024 žalobkyně vskutku provádění konkrétních stavebních prací zamezila, učinila tak nicméně z důvodu, že nebyla nikterak informována a že třetí osoby vniknuvší do statku bez jakéhokoliv dovolení používaly při práci její věci. Krom toho tyto třetí osoby shazovaly stavební suť na pozemek vlastněný žalobkyní a nedodržovaly ani příslušné bezpečnostní předpisy.2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním ze dne 6. 5. 2025. Upozorňuje, že nájem platně vypověděla přípisem ze dne 6. 11. 2023 z důvodu předvídaného ustanovením § 2222 o. z., jelikož v době nabytí vlastnického práva k pronajaté nemovité věci o existenci nájmu nevěděla ani ona, ani insolvenční správce, který prodej realizoval. V rámci popisu nabízené nemovité věci na portálu www.verejnedrazby.cz bylo uvedeno, že na nemovité věci neváznou žádná nájemní práva a že nemovitá věc bude právně volná. Sama žalobkyně pak výpověď ze dne 6. 11. 2023 vzala za platnou, ježto nevznesla v zákonem stanovené lhůtě námitky, ač poučena dle § 2286 o. z, a s právním zástupcem žalované počala jednat o nájemní smlouvě nové. Žalovaná zdůrazňuje, že žalobkyně jí dlouhodobě brání nemovité věci převzít a započít s jejich opravami, které jsou nezbytné k tomu, aby nedošlo k závažným škodám na zdraví a majetku. Žalobkyně se o nemovité věci nestará a nechává je chátrat, což žalovanou poškozuje. Ta se přitom již zhruba rok snaží o nápravu závadného stavu, v současnosti je u českokrumlovského soudu projednávaná žaloba na vyklizení žalobkyně z nemovitých věcí. Postup žalobkyně vůči žalované má šikanózní povahu.Provedené důkazy a skutkový stav3. Žalovaná , Jméno žalované, vypověděla, že první výpověď dala žalobkyni hned poté, co se jí nepodařilo s ní domluvit. Žalobkyně vyklidila nebytové prostory a nepodala žádné námitky, v pořadí prvou výpověď tak žalovaná považuje za platnou. Budovy jsou v havarijním stavu, hrozí vznik škod, se žalobkyní není možná domluva, proto byla podána zde řešená druhá výpověď. Žalobkyně odmítá žalovanou vpustit do předmětu nájmu, je nekontaktní, brání opravám. Kromě toho je ve smlouvě stanové nájemné příliš nízké. Hadice svádějící vodu ze střechy je umístěna v jedné z budov, trámy v budovách jsou ohnilé, žalobkyně brání dělníkům v realizace oprav. Před uzavřením kupní smlouvy měla žalovaná k dispozici asi 50 fotek nemovité věci z roku 2019. Když v dubnu 2024 zjistila, že bude nutno provést opravy, oznámila to žalobkyni emailem, za účelem provedení oprav pak začala spolupracovat s panem , jméno FO, , který je z místa a žalobkyni zná. Ten se jí snažil telefonicky provádění jednotlivých oprav oznamovat, ona ale nebrala telefon. Byly jí též zasílány emaily.4. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že nemovité věci značně chátrají, žalobkyně je v rozporu s nájemní smlouvou odmítá do nemovitých věcí vpustit. V prosinci 2024 zjistili, že svod vody ze střechy je umístěn uvnitř jedné z budov, dochází k výraznému podmáčení. V minulosti byl svod vyveden na dvůr, a to ještě v březnu roku 2024. Nemohou-li vstoupit, nemohou ovlivnit umístění svodu. První výpověď byla dána, neb vůbec nevěděli, že objekt je pronajat. Ve znaleckém posudku zpracovaném pro účely stanovení nabídkové ceny není o nájmu zmínka, o nájmu neměl povědomí ani insolvenční správce. Nemovité věci kupovali s tím, že pan , jméno FO, se v den předání odstěhuje. K tomu mělo dojít 31. 10. 2023, ovšem dne 30. 10. 2023 večer se dozvěděli od právního zástupce žalobkyně, že existuje jakási nájemní smlouva. Když oslovili insolvenčního správce, ten uvedl, že za celou dobu vedení insolvenčního řízení se pan , jméno FO, o příjmu z nájmu nezmínil. Výpověď mají za platnou, souhlasili však, aby žalobkyně spolu se svými dětmi mohla užívat i nadále obytnou část, požadovali ovšem tržní nájemné. Po čtyřech měsících byla připravena k podpisu nová nájemní smlouva na obytnou část s nájemným ve výši 18 000 Kč, leč žalobkyně se odmlčela a k podpisu nedošlo, naopak počala žalované bránit v realizaci oprav, pročež následovala výpověď druhá v pořadí. Žalobkyně nikoho do budov nevpouští, a to ani policii či zaměstnance stavebního úřadu. Když se dopředu oznámí konání prohlídky, tak žalobkyně většinou pár dní před tím napíše, že je nemocná, že nemá čas nebo že jede na dovolenou. Žalovaná nemůže na dvoře řádně uskladnit stavební materiál pro potřeby oprav, neb žalobkyně jí v tom brání. Vedle toho podává trestní či přestupková oznámení. Dle vyjádření pokrývače hrozí v severní části budovy zřícení střechy, která má 8 tun. Nemovitá věc měla být právně i fakticky volná, možnost prohlídky před vydražením dána nebyla. Uvádělo se, že nemovitá věc bude zpřístupněna až po předání s tím, že odpovídá znaleckému posudku z roku 2019. Když zjišťovali, zda v nemovité věci někdo bydlí, bylo jim řečeno, že užívání panem , jméno FO, bude v den předání ukončeno. Informace o obyvatelích nemovité věci se snažili získat ještě na obecním úřadě, kde se dozvěděli, že pan , jméno FO, tam v podstatě nebydlí. Měli za to, že žalobkyně je pouze sousedka, která odkoupila část statku.5. Svědek , jméno FO, vypověděl, že , jméno FO, jej poptali za účelem provedení těch nejzákladnějších oprav. Přístup mu umožněn nebyl, dostal se jen do venkovních částí. Hrozí tam pád střechy a zřícení štítové zdi, v minulosti konané stavební práce nejsou dokončeny. Žalobkyně jim bránila ve vstupu, jednou jim sebrala žebřík, pročež museli seskočit. Žalobkyně prohlašovala, že tam nikoho nepustí a že to stejně spadne, tristní stav budov si uvědomuje. V minulosti došlo k incidentu se zámkem na vratech. V areálu se nachází hospodářské budovy, hlavní budova a výměnkový byt, který je prázdný a patří žalobkyni. V domě bydlí žalobkyně s dětmi a s panem , jméno FO, . V místě chybí spousta okapů, svod u hlavního přístupu je nesmyslně sveden do budovy. Ještě před dražbou se setkal s žalovanou před objektem, sdělil jí, že tam bydlí lidé. Vždycky, když vstupovali dovnitř, pokoušeli se zvonit a klepat, písemně žalobkyni nikdy nevyrozumívali. Telefonická komunikace nefungovala, proto nechal na žalované, aby žalobkyni informovala. Dělo se tak zřejmě emailem. V prosinci 2024 při demontáži štítu svědek přendal na dvůr hadici svádějící vodu ze střech.6. Svědek , jméno FO, vypověděl, že žalobkyně jej v minulosti kontaktovala, neb potřebovala ocenit nemovité věci v souvislosti s refinancováním hypotéky. Ocenění svědek zpracovával pro Bankovní institut, stalo se tak před 4-5 lety. Poté jej žalobkyně kontaktovala znovu, aby stanovil tržní nájemné, na místo se dostavil v lednu 2024. Žalobkyně mu sdělila, že nemovité věci nabyla žalovaná a jednají o nájemném. Onehdy byly na místě samém dvě hadice svádějící vodu ze střech, byly vyvedeny na pozemek. Kdyby byl svod zaveden dovnitř budovy, nepochybně by si toho všiml a upozornil by na to. Pokud by zaznamenal viditelné poškození štítu, též by na to upozornil, ovšem nic takového tehdy neseznal. V lednu 2024 tam bydlel pan , jméno FO, a žalobkyně. Dům č. p. 83 tehdy nebyl obyvatelný, po výmalbě a úklidu by se do něj nicméně nastěhovat dalo. V období prvého ocenění před 4-5 lety nebylo svědkovi sděleno, že by byly nemovité věci pronajaty. Když oceňuje nemovité věci, zjišťuje zatížení právy třetích osob. Využívá