11 C 230/2018-235 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobou podanou dne 27.9.2018 a rozšířenou dne 3.4.2019 (č.l. 64 a 166 p.v.) žádala žalobkyně na žalované zaplacení (a) 302.500 - Kč, s úrokem z prodlení ve výši 9,00% ročně z této částky za dobu od 8.9.2018 do zaplacení, jakož i zaplacení (b) 228.000 - Kč, s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z této částky, za dobu od 1.4.2019 do zaplacení, a to v obou případech z titulu bezdůvodného obohacení, neboť tvrdila, že mezi účastníky uzavřená (a) smlouva o pronájmu pozemku žalované žalobkyní ze dne 17.12.2017, na základě níž žalobkyně platila žalované v letech 2013 až 2017 nájemné v roční výši 60.500 - Kč, je od počátku neplatná pro rozpor s dobrými mravy (5 krát 60.500 - Kč činí žalovaných 302.500 - Kč). Žalobkyně rovněž tvrdila, že (b) od počátku neplatná je i kupní smlouva ze dne 17.12.2017 na betonovou rouru DN 800 mm, za níž žalobkyně jako kupující zaplatila žalované kupní cenu 228.000 - Kč, a to pro rozpor se zákonem, neboť žalovaná si musela být vědoma, že tuto rouru již nevlastní, neboť ji předtím převedla na Město Chrudim, které ji prodalo žalobkyni. Žalobkyně marně vyzvala žalovanou k vrácení žalovaných částek do 7. 9. 2018, resp. do 31.3.2019, a to písemnými výzvami, v nichž uvedla, proč považuje obě smlouvy za neplatné. 2. Smlouva o pronájmu pozemku (a) je podle žalobkyně neplatná, protože jí v době jejího uzavírání nebylo známo, že na pozemku vázne věcné břemeno, a že se původní vlastník pozemku zavázal při jeho nabytí ke zřízení tohoto břemene umožňující přístup na pozemek za účelem údržby a oprav vodohospodářského díla umístěného pod povrchem tohoto pozemku. Žalobkyně byla žalovanou uvedena v omyl. Uzavření nájemní smlouvy bylo nutné, neboť tím žalovaná podmiňovala podání návrhu (jinou korporací, s žalovaným propojenou) na opravu kolaudačního rozhodnutí k vodohospodářskému dílu, které nezahrnovalo část tohoto zařízení (trubku DN 800), čímž je dán rozpor s dobrými mravy. Tento rozpor dále plyne z toho (č.l. 48), že právní předchůdce žalované jako součást ceny obdržel i náhradu za zřízení věcného břemene, přičemž žalobkyně má navíc potřebný přístup zřízen dle zákona o vodách a pozemek si nepotřebovala pronajímat. Rozpor s dobrými mravy je dále dán výší nájemného, která přinejmenším dvakrát převyšuje obvyklé nájemné, přičemž lze pochybovat, zda pronajatý pozemek umožňuje nějaké hospodářské užití žalobcem. Dobrým mravům odporuje i délka trvání nájemní smlouvy – 17 let s roční výpovědní lhůtou a povinností uhradit smluvní pokutu odpovídající ½ nájemného, které zbývalo zaplatit, takže žalobce takřka nemohl smlouvu ukončit, aniž by zaplatil obvyklé nájemné za celou původně sjednanou dobu; žalovaná by naproti tomu platila pokutu ve výši ½ dosud zaplaceného nájemného. Žalobkyně uzavřela smlouvu, aniž by ji potřebovala a aniž by z ní měla jakýkoli prospěch. Úplata za přístup žalobce k jeho zařízení byla předmětem smlouvy mezi právními předchůdci účastníků. Účelem smlouvy bylo vyplácení renty žalované za to, že podá návrh na opravu kolaudačního rozhodnutí. Vzájemná plnění jsou v hrubém nepoměru v neprospěch žalobkyně. 3. Žalobkyně též uvedla (č.l.99), že ani v budoucnu neměla záměr kupovat pronajatý pozemek, protože pro ni není využitelný a předkupní právo, které je standardní součástí její vzorové smlouvy o nájmu (č.l. 125 p.v.), jí nemohlo dávat jistotu, která by odůvodňovala nepřiměřené nájemné. Kompenzace za umístění kanalizace (č.l. 99 p.v.) měla být řešena před zhotovením stavby. Žalobkyně uvedla, že znalecký posudek ze dne 10.2.2012 ohodnotil věcné břemeno částkou 54.500 - Kč a obvyklé roční nájemné částkou 10.900 - Kč a obvyklé nájemné bylo 233.535,64 Kč Tyto informace měli účastníci k dispozici před uzavřením smlouvy o pronájmu, z čehož podle žalobkyně plyne, že to nemohl být on, kdo předkládal návrh této smlouvy pro žalobce zcela nevýhodné. Žalobkyně odmítla poukazy, že je z hlediska rozhodných skutečností relevantně propojena s [územní celek], které je jejím největším akcionářem, a proto má i zastoupení ve volených orgánech žalobkyně; naproti tomu žalované jde o propojení dané osobou jediného společníka a jednatele. Žalobkyně uvedla, že město bylo o uzavření obou smluv informováno (č.l. 101 p.v.), ale žádné připomínky nedalo a žalobkyně spoléhala na pravdivost informací a dokumentace předložené žalovanou. Cílem žaloby (č.l. 125) je dosáhnout toho, aby žalobkyně nemusela platit nájemné za nepotřebný pozemek. 4. Kupní smlouva (b) na trubku DN 800 je podle žalobkyně absolutně neplatná (č.l. 65), protože tato trubka již byla ve vlastnictví žalobkyně, což žalovaná věděla, neboť má shodného vlastníka a jednatele, jako její právní předchůdkyně, která ji prodala, v rámci prodeje celku kanalizační retence, městu jakožto právnímu předchůdci žalobkyně. To plyne z kupní smlouvy z 25.5.2007, jíž byla převedena tato vodohospodářská stavba jako celek. Žalobkyně se s touto smlouvou seznámila až v roce 2018, ale žalovaná v době prodeje samostatné trubky musela vědět, že ji nevlastní. Že šlo o převod celku, to plyne z projektové dokumentace, předávacího protokolu a protokolu o tlakové zkoušce. Předmětná trubka nebyla v době převodu kanalizační soustavy vyloučena z předmětu smlouvy (č.l. 125 p.v.), takže musela být na město převedena též. Neplatnost plyne z toho (č.l. 169 p.v.), že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než kolik má sám, a proto je žalovaná povinna vrátit žalobkyni vše, co od ní obdržela. Obě smlouvy byly vyústěním nátlaku žalované žádající odstranění retence a byly uzavřeny na základě její iniciativy, kdy Ing. [příjmení] sdělil žalobkyni nepravdivé informace, a to úmyslně, s cílem získat od žalobkyně majetkový prospěch. 5. Žalobkyně v závěrečném návrhu předeslala (č.l. 214 p.v.), uvedla, že ji žalovaná při sjednávání smlouvy o nájmu uvedla v omyl, když jednak uvedla, že je to žalovaná, kdo vlastní trubku DN 800 a jednak když uvedla, že žalobkyně má povinnost uzavřít smlouvu o věcném břemeni k retenční soustavě pod pozemkem žalované s tím, že k této povinnosti se mělo zavázat [územní celek], jako právní předchůdce žalobkyně. Žalobkyně tak byla žalovaným mylně vyzvána k náhradě za neoprávněné užívání části retenční soustavy a k odstranění retence. Žalobkyně námitku jednání v omylu vyvolaném žalovanou vznesla znovu poté, co tuto žalobní námitku (č.l. 2 p.v.) neplatnosti podle § 49a občanského zákoníku 1964 vzala zpět (č.l. 47 p.v.) na základě žalovanou vznesené námitky promlčení. Dále žalobkyně namítla nerovnováhu v právech a povinnostech, nemožnost hospodářského využití pozemku, díky jeho tvaru a existenci ochranného vodohospodářského pásma. Z těchto důvodů je smlouva o pronájmu v rozporu s dobrými mravy a je neplatná pro rozpor se zákonem (č.l. 217). Žalobkyně dále připomněla, že trubka DN 800 nebyla v době prodeje vlastnictvím žalovaného, který žalobkyni uvedl v omyl, mj. tím, že jí předložil kolaudační rozhodnutí neuvádějící tuto trubku. Právní předchůdce žalované převedl na právního předchůdce žalobkyně stavbu, jejíž součástí byla i celá trubní retence. [příjmení] [jméno] 800 tvoří s trubní retencí tvořenou třemi trubkami DN 1600 jednu kompaktní stavbu, od níž není trubka DN 800 oddělitelná a jedná se o jednu věc. Žalovaná nebyla při uzavření kupní smlouvy vlastníkem trubky DN 800 a neprokázala její nabytí. Kupní smlouva je tak neplatná pro rozpor se zákonem, který způsobila žalovaná, která iniciovala její uzavření. 6. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak (č.l. 44) že je nedůvodná a navrhla její zamítnutí. Za nesporné označila, že účastníci uzavřeli dne 17.12.2012 smlouvu o pronájmu, na základě níž jí žalobkyně v letech 2013 až 2017 zaplatila celkem 302.500 - Kč; jinak jsou tvrzení účastníků sporná. Vznesla námitku promlčení vůči námitce relativní neplatnosti smlouvy pro omyl, kdy promlčecí doba již uplynula. Rozporně s dobrými mravy jednala žalobkyně, když užívala trubku DN 800 vlastněnou žalovanou. Žalovaná upozornila (č.l. 73), že smlouva o pronájmu mj. zavázala žalovanou k omezenému nakládání s pronajatým pozemkem, ke kterému by žalovaná byla jinak oprávněna. Aktivity a zásahy žalované podléhaly souhlasu žalobkyně. Žalovaná dle požadavku žalobkyně pořídila geometrický plán tak, aby dotčená část pozemku byla oddělena. Navíc zde existovalo ochranné pásmo dle § 23 zákona o vodovodech a kanalizacích. Ve prospěch žalobkyně bylo zřízeno předkupní právo za zvýhodněnou cenu zohledňující zaplacené nájemné. Výši nájemného, údajně neobvyklou v místě a čase, určila žalobkyně. Žalobkyně předmět nájmu užívala a užívá, ale chce se vyvázat z povinnosti zaplatit za to dohodnutou náhradu. Oprávnění z věcného břemene vzniká vkladem do katastru nemovitostí, avšak zde takový zápis není. Zákon o vodovodech a kanalizacích v § 7 odst. 5 počítá s náhradou za omezení v obvyklém užívání působené kontrolou a údržbou. Podmínky smlouvy, proti nimž nyní žalobkyně brojí (výše nájemného, délka výpovědní lhůty, délka trvání smlouvy) byly projevem jednoznačné vůle žalobkyně, která měla potřebné odborné a právní zázemí a v jejích orgánech byli