12 C 8/2022-111 — Okresní soud v Chrudimi

1. Žalobou soudu doručenou dne 10.1.2022 se žalobkyně domáhala uložení povinnosti žalovanému jí zaplatit částku 112 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 16.9.2020 do zaplacení a náhradu nákladů řízení. Žalobkyně tvrdila, že je výlučným vlastníkem pozemku st.p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] v [jméno] [příjmení], v obci a k.ú. [obec]. Dne 21.11.2018 podepsali účastníci rezervační smlouvu. Záměrem žalobkyně bylo vytvořit z domu [adresa] bytový komplex s cca 50 byty, kdy si žalovaná rezervovala ke koupi bytovou jednotku o předpokládané podlahové ploše 60 m2 ve 2. nadzemním podlaží domu při sjednané kupní ceně 1 250 000 Kč a rezervačním poplatku 30 000 Kč, kdy kupní smlouva měla být uzavřena nejpozději do 28.2.2019. Dodatkem č. 1 byl termín uzavření kupní smlouvy prodloužen do 28.8.2019. Od prosince 2018 do března 2020 užívala žalovaná byt žalobce, který byl předmětem rezervace a neplatila za užívání žádné úhrady. Byt byl vybaven kuchyňskou linkou se sporákem, dřezem a digestoří. Dodatkem k rezervační smlouvě ze dne 28.8.2019 se účastníci dohodli, že bude žalovaná hradit zálohy na energie v bytě 3 000 Kč měsíčně, užívání mohou potvrdit svědci [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. V březnu 2020 žalovaná žalobkyni sdělila, že o koupi bytu nemá zájem a byt opustila 8.4.2020. Při opuštění bytu žalobkyně sepsala předávací protokol se stavem měřidel a výčtem závad, který žalovaná odmítla podepsat. Žalovaná po 16 měsících odstoupila od rezervační smlouvy, byt bezplatně po dobu 16 měsíců užívala a vzniklo jí bezdůvodné obohacení, které lze stanovit podle nájemních smluv žalobkyně na sousední byty, kdy nájem bytu 2+kk činil 8 500 Kč měsíčně, což prokazují nájemní smlouvy s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Přes výzvu žalobkyně z 19.8.2020 k úhradě 112 000 Kč za 16 měsíců tj. 7 000 Kč měsíčně, uhrazeno nebylo, žalovaná namítala, že prostor nebyl k užívání způsobilý, což není pravda podle žalobkyně, protože bylo užíváno a od listopadu 2019 do února 2020 žalovaná platila žalobkyni zálohu na energie 3 000 Kč měsíčně. 2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby, zároveň žádala uložení povinnosti žalobkyní jí zaplatit do tří dnů od vydání rozsudku rezervační poplatek 30 000 Kč. Žalobkyně tvrdila, že 21.11.2018 podepsala jako zájemce rezervační smlouvu se žalobkyní jako budoucí prodávajícím, která byla prodloužená dodatkem č. 1 z 14.3.2019 do 28.8.2019. Závazek z této smlouvy zaplatit rezervační poplatek 30 000 Kč včetně DPH žalovaná žalobkyni uhradila, představoval zálohu na kupní cenu předmětu budoucí koupě. Dne 1.9.2019 byl uzavřen další dodatek mezi účastníky s platností do 1.9.2020 na zálohovou úhradu energií 3 000 Kč měsíčně, ačkoli žalovaná podepsala tento dodatek, šest měsíců po podepsání dodatku č. 1 nabyla v té době nabyla přesvědčení, že stavba neprobíhá časově ani po kvalitativní stránce tak, jak žalobkyně přislíbila. Není pravdou, že žalovaná užívala byt od prosince 2018, byt nebyl v té době po technické a hygienické stránce k užívání schopný, šlo o rozestavěný stav. Stavba nebyla v té době zkolaudována jako bytový dům a žalovaná si je vědoma, že z její strany uhrazené zálohy na energie z ní byly žalobkyní vylákány a žalovanou placeny v dobré víře se značnou dávkou naivity. Žalovaná se v bytě pouze občas zastavovala sledovat průběh stavby. Stavba jako bytový dům dosud není zkolaudována. Navíc od 7.3.2022 na stavbě probíhá vkladové řízení zástavního práva ve prospěch oprávněné [právnická osoba]. Žalovaná podepsala dodatek na zálohy na energie, protože předpokládala, že nastěhování do zkolaudovaného bytu bude možné a pouze chtěla svým vstřícným postupem posílit svou pozici budoucí kupující bytové jednotky. Nikdy nebyla v nájemním poměru na základě smlouvy. Realizace záměru žalobkyně – výstavba bytového komplexu z padesáti byty se nikdy neuskutečnila. Logicky žalovaná v březnu 2020 sdělila žalobkyni, že o koupi bytu už nemá zájem. Přitom z rezervační smlouvy je nezpochybnitelné, že ji žalovaná uzavřela právě a jen se záměrem zakoupit bytovou jednotku č. 24, měla příslib financování koupě bytové jednotky od bankovního domu vázaný na kolaudační účel – bytový dům. 3. Při jednání jednatel žalobkyně k dotazu soudu doplnil, že žalovanou dovedl pan [příjmení] jako zájemkyni o byt, jednatel žalobkyně odhadl jeho cenu, žalovaná uváděla, že by si chtěla zajistit úvěr na byt a buď sama, nebo s někým, tak jí jednatel řekl, ať si tam bydlí a pak byt buď koupí, nebo doplatí nájemné. Jednatel byl pak v kontaktu se žalovanou pouze při předávání bytu zpátky žalobkyni, kdy tam byla u toho žalovaná s maminkou a odmítly protokol podepsat, tehdy upozorňoval na vzniklý nedoplatek za užívání a byl ochoten při uhrazení vzhledem k jejich špatné sociální situaci se spokojit s 60 000 Kč bez energií a vyúčtování energií zcela pominout. Žalovaná v bytě bydlela s nějakou ženou. V době předání tam byla žalovaná a její maminka a jednatel tam dopisoval závady. Pak jednatele také žalovaná navštívila s tím, že už byt nechce koupit. Zálohy na energie platila jen asi pětkrát a vyúčtování by tak představovalo za dva roky při zaplacení všech záloh po 3 000 Kč doplatek nějakých +- 2 000 Kč. Žádné doklady o převzetí bytu žalovanou se ve firmě nenašly, jednatel se na to ptal přímo pana [příjmení], ten již není zaměstnancem žalobkyně, jednateli sdělil, že si už na nic nepamatuje ohledně žalované. Následně v koncentrační lhůtě žalobkyně specifikovala, že po žalované nežádá úhradu spotřebované energie, na kterou žalovaná zaplatila pětkrát zálohu 3 000 Kč, žalobou uplatňuje pouze úhradu za užívání bytu. 4. Při jednání žalovaná doplnila, že 18.12.2018 převzala od pana [příjmení] klíče od bytu, i když je původně nechtěla, chtěla je až po koupi bytu, ale on jí je dal. Žalovaná pak až ke konci února 2019 začala stěhovat nábytek, v lednu a únoru 2019 si vyřizovala hypoteční úvěr, pozvala do bytu odhadce kvůli hypotéce a ten zjistil, že je to nezkolaudované, a proto nemůžou poskytnout hypotéku. Do konce srpna 2019 pak byla prodloužena rezervační smlouva, žalovaná od března či od května 2019 jezdila do bytu jen uklidit nebo něco udělat, plnohodnotně tam začala bydlet asi v květnu 2019, do té doby to jen připravovala a bydlela stále u svých rodičů [jméno] a [jméno] [příjmení] v [anonymizováno] O předání klíče od bytu nebyl žádný papír. Od pana [příjmení] dostala žalovaná pouze předávací protokol, který nepodepsala a on v něm psal i kolik nabízí na vyrovnání nájemného. Když žalovaná ve svém vyjádření napsala, že uhrazené zálohy na energie z ní žalobkyně vylákala a platila je z dobré víry se značnou dávkou naivity, tak neví, co tím myslela. Šlo o její dobrou vůli, že zálohy platila, kvůli tomu se obrátila na pana [příjmení], ten žalované dal číslo účtu, když to zkoušela zaplatit, zjistila nějak náhodou, že číslo účtu neexistuje, takže to neplatila. V dubnu nebo květnu 2019 už tam žalovaná naplno bydlela. Pan [anonymizováno] žalované, když jí dával klíče, říkal, že nájem nemusí platit, že je jeho chyba, že je byt nezkolaudovaný a nemůže být uzavřená smlouva kupní, tak čekala až do srpna 2019 na kolaudaci, ale ta nebyla. Žalovaná neví, kolik platila. Nevím, kdy ani přesně jí byly předány klíče, ani jaký byl stav měřidel. Žalovaná v bytě chvíli nechala bydlet i kamarádku od května nebo června 2019, spíš od června 2019 do února 2020, která neměla kam jít a žalovaná v bytě sama často nepobývala. V prosinci 2018 pan [příjmení] řekl, že se tam má žalovaná nastěhovat a že do konce února 2019 bude kupní smlouva. Žalovaná mu říkala, že to užívat nebude do kupní smlouvy, ale neměla to podle něj řešit, protože to měla být chvilka. V dubnu, květnu 2019 žalovaná přes [příjmení] začala řešit placení energií, ale dal jí špatné číslo a tak kontaktovala pana [příjmení] a sepsali dodatek k rezervační smlouvě a on tam napsal i číslo účtu na placení záloh. Co se týče námitek žalované ke stavu bytu jako nevhodného k užívání, tak tam třeba byla špatně zadělaná elektřina a když zapnula lampu, tak když ji pak vytahovala a zůstala jí v ruce i zásuvka, taky v zimě 2019 spadla půlka stropu ze sádrokartonu ve vstupní chodbě do bytu, protože byl podmočený. Moc to tam nevytápělo, protože nebylo odvzdušněné topení, i když to pak [příjmení] sliboval odvzdušnit. Také bylo špatné těsnění kolem balkónových dveří a v obývacím pokoji propojeném s kuchyní zatékalo. Žalovaná tam bydlela od května 2019 do března 2020, kdy byly užívány energie, plyn zaveden nebyl. V březnu 2020 se žalovaná konečně rozhoupala ukončit rezervační smlouvu, protože se jí na to všichni ptali, jak to bude a ona teprve vyhledala právníka, i když ještě neměla zajištěné jinde jiné bydlení a k rodičům nechtěla jít. V koncentrační lhůtě žalovaná doplnila, že nemohla odkoupit byt z důvodu zavinění výlučně na straně žalobkyně, která si bez pochyby byla vědoma, že neplní po celou dobu závazek z rezervační smlouvy a vystavuje žalovanou do tíživé situace, když nemá jistotu, ani z koupě bytu, ani ze zajištění jejího financování,