24 C 251/2025-54 — Okresní soud v Chomutově

1. Žalobce se žalobou podanou dne 6. 8. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit mu celkem 160 192 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z jednotlivých částek od 1. 3. 2025 do zaplacení. Uvedl, že se žalovanou uzavřel dne 28. 12. 2023 nájemní smlouvu, podle které užívala byt č. , hodnota, o velikosti 2 + 1 v domě č. p. , adresa, . Nájem byl následně 28. 6. 2024 prodloužen na další období, avšak žalovaná řádně nehradila nájemné. Žalovaná zaplatila toliko nájemné za leden až březen 2024, z dubna zaplatila jen 617 Kč. Nájem skončil 31. 12. 2024, nicméně žalovaná byt vyklidila až 5. 2. 2025, avšak ve značně neutěšeném stavu, nevymalovaný, s poničenými a pomalovanými zdmi, zničenými zásuvkami, nevyklizenými věcmi a plné štěnicových hnízd. Žalovaná částka pak představuje nájemné (ve výši 9 157 Kč měsíčně) za období dubna 2024 až června 2024 a dále října 2024 až ledna 2025 ve výši 63 482 Kč (tj. 7 * 9 157 Kč – 617 Kč), dlé zálohy na služby za shodné měsíce ve výši celkem 30 401 Kč (7 * 4 343 Kč), nedoplatek na vyúčtování služeb za rok 2024 ve výši 6 293 Kč, náklady na dezinsekci ve výši 5 800 Kč a náklady na opravy a vymalování bytu ve výši 54 216 Kč.2. Žalovaná se k věci nevyjádřila.3. Z informace o jednotce soud zjistil, že vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v domě č. p. , Anonymizováno, je žalobce.4. Z listiny nazvané nájemní smlouva soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 28. 12. 2023 , jméno FO, (zastoupená žalobcem) jako pronajímatelka a žalovaná jako nájemce. Pronajímatelka se zde zavázala přenechat žalované na dobu do 30. 6. 2024 k užívání byt č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, s tím, že zde bude žalovaná bydlet s manželem a čtyřmi dětmi. Žalovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit nájemné ve výši 13 500 Kč měsíčně splatné do 20. dne v měsíci s tím, že v této částce jsou zahrnuty zálohy na služby, které podléhají vyúčtování. Z přiloženého výměru plateb vyplývá, že nájemné činí 9 157 Kč a zálohy na služby 4 343 Kč. Z přiložené plné moci soud zjistil, že , jméno FO, udělila žalobci dne 14. 8. 2015 plnou moc mimo jiné k výběru nájemného a jejímu zastupování při jednání na schůzích, s bytovými družstvy a úřady, a to ohledně zde vyjmenovaných bytů, včetně bytu , Anonymizováno, .5. Z další listiny nazvané nájemní smlouva soud zjistil, že tuto uzavřeli dne 28. 6. 2024 žalobce jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce. Žalobce se zde zavázal přenechat žalované na dobu do 31. 12. 2024 k užívání byt č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, s tím, že zde bude žalovaná bydlet s manželem a čtyřmi dětmi. Žalovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit nájemné ve výši 13 500 Kč měsíčně splatné do 20. dne v měsíci s tím, že v této částce jsou zahrnuty zálohy na služby, které podléhají vyúčtování. Z přiloženého výměru plateb vyplývá, že nájemné činí 9 157 Kč a zálohy na služby 4 343 Kč.6. Z výpočtového listu soud zjistil, že , jméno FO, byly od 1. 12. 2022 stanoveny za byt č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, stanoveny mimo jiné zálohy na služby (teplo, teplá voda, vodné stočné, společné energie, výtah) ve výši 4 343 Kč.7. Z vyúčtování služeb za období od 1. 1. 2024 do 31. 8. 2024 soud zjistil, že SVJ ve vztahu k , jméno FO, vyúčtovalo zaplacené zálohy na služby spojené s užíváním bytu č. , Anonymizováno, oproti skutečným nákladům s nedoplatkem ve výši 4 459 Kč.8. Z vyúčtování služeb za období od 1. 9. 2024 do 31. 12. 2024 soud zjistil, že SVJ ve vztahu k žalobci vyúčtovalo zaplacené zálohy na služby spojené s užíváním bytu č. , Anonymizováno, oproti skutečným nákladům s nedoplatkem ve výši 1 834 Kč.9. Z faktury č. , hodnota, soud zjistil, že jí dne 1. 3. 2025 vystavil , jméno FO, žalobci za dezinsekci bytu , Anonymizováno, (štěnice) na částku 5 800 Kč.10. Z předložených fotografií soud zjistil, že zachycují vyklizený byt v průběhu oprav, a to ve dnech 7. 3. 2025 a 14. 3. 2025.11. Z předložených daňových dokladů soud zjistil, že se týkají koupě , právnická osoba, a zařizovacích předmětů u společností , právnická osoba, a , právnická osoba, . K tomu je třeba uvést, že součet částek na těchto dokladech činí 31 726 Kč, přičemž žalobce za materiál požaduje jen 31 716 Kč, nicméně jeden doklad na částku 796 Kč byl předložen dvakrát (skutečně se jedná o totožný doklad) a v dalším dokladu je například účtována i Coca cola a plastová nákupní taška. Žádný z těchto dokladů však nedokládá, zda zde uvedený materiál žalovaný zabudoval do předmětného bytu, ani zda to bylo z důvodů na straně žalované nutné.12. Vzhledem k uvedenému soud dospěl k závěru, že žalobce ohledně nároku na náhradu nákladů na opravy a vymalování bytu ve výši 54 216 Kč neunesl své břemeno tvrzení a důkazní [§ 101 odst. 1 písm. a), b) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v účinném znění (dále již jen „o.s.ř.“)], přičemž neúčastí při jednání se vzdal dobrodiní poučení ve smyslu § 118a odst. 1, 2 o.s.ř. K tomu je třeba uvést, že žalobce nespecifikoval konkrétní poškození, které žalovaná v bytě měla způsobit, neoznačil k tomu žádné důkazy a z předložených fotografií, které byly pořízeny v průběhu oprav se to nepodává. Stejně tak skutečnost, že žalobce zakoupil nějaký materiál ještě neznamená, že jej zabudoval právě do předmětného bytu, ani že se tak muselo stát z důvodů na straně žalované. Krom účtenek za materiál pak žalobce žádné doklady k provedeným pracím nedoložil a požadovaná částka 22 500 Kč tak zůstala důkazně zcela nepokryta.13. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech s přihlédnutím k tvrzení účastníků a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobce je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v domě č. p. , adresa, , přičemž předchozím vlastníkem byla jeho manželka , jméno FO, , která zemřela. , jméno FO, (zastoupená žalobcem) se žalovanou dne 28. 12. 2023 uzavřela smlouvu, kde se zavázala přenechat žalované na dobu do 30. 6. 2024 k užívání byt č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, s tím, že zde bude žalovaná bydlet s manželem a čtyřmi dětmi. Žalovaná se naproti tomu zavázala za toto užívání hradit nájemné ve výši 9 157 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 4 343 Kč měsíčně, oboje splatné do 20. dne v měsíci. Dále pak shodnou nájemní smlouvu, avšak pro období od 1. 7. 2024 do 31. 12. 2024 se žalovanou dne 28. 6. 2024 uzavřel žalobce. Žalovaná po skončení nájmu byt vyklidila až 5. 2. 2025, přičemž zůstala dlužna nájemné za období dubna 2024 až června 2024 a dále října 2024 až ledna 2025, za shodné měsíce pak nezaplatila ani sjednané zálohy na služby. Žalobce objednal dezinsekci předmětného bytu, za kterou mu , jméno FO, dne 1. 3. 2025 vyúčtoval 5 800 Kč. , jméno FO, SVJ vyúčtovalo nedoplatek za služby v období od 1. 1. 2024 do 31. 8. 2024 ve výši 4 459 Kč a žalobci pak za období od 1. 9. 2024 do 31. 12. 2024 ve výši 1 834 Kč.14. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu soud dospěl k názoru, že žaloba je důvodná pouze zčásti.15. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále již jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.16. Podle § 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění, dále již jen „zák. č. 67/2013 Sb.“) má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.17. Podle § 7 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odst. 2 téhož ustanovení poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.18. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.19. Nejprve , jméno FO, a následně žalobce se žalovanou uzavřeli platné nájemní smlouvy k předmětnému bytu, když obsahují veškeré § 2201 a násl. o. z. vyžadované náležitosti, tedy zejména závazek pronajímatele přenechat byt do užívání a poskytovat služby s tím spojené a závazek nájemce (žalované) hradit za to nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (§ 2247 o. z.). Jako nájemkyně tak měla ž