19 C 149/2022-73 — Okresní soud v Děčíně

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] ve spojení s jejím doplněním v podání zástupce žalobkyně ze dne [datum] domáhala uložení povinnosti doručit žalobkyni vyúčtování skutečných nákladů a záloh na služby a plnění související s užíváním bytu [číslo] v [anonymizována tři slova], v domě na adrese [adresa žalovaného], když v žalobě uvedla, že dne [datum] byla mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem uzavřena Smlouva o nájmu bytové jednotky [číslo], [anonymizována dvě slova], kterou žalovaný přenechal žalobkyni do užívání byt [číslo] v [anonymizována tři slova] v bytovém domě na adrese [adresa žalovaného]. Nájem byl v článku III. smlouvy sjednán na dobu neurčitou od [datum]. Ke dni [datum] byl nájem dohodou účastníků ukončen a byt vrácen žalovanému. V článku [anonymizováno] smlouvy bylo sjednáno placení záloh za vodné, stočné a vytápění a současně, že vyúčtování„ proběhne na základě faktur od dodavatelů, min. 1x ročně, dle občanského zákoníku“. Pravidla pro vyúčtování pak podle odkazu uvedeného v § 2247 odst. 3 o.z. stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Ujednání ve smlouvě o nájmu bytu, které stanoví, že vyúčtování se provede minimálně jednou za rok, nepředstavuje vymezení zúčtovacího období ve smyslu § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb., neboť neobsahuje vymezení počátku zúčtovacího období. Je proto potřeba vyjít ze zákonné úpravy, provedené citovaným ustanovením a uzavřít, že je-li zúčtovací období maximálně roční, a není-li jeho začátek pronajímatelem určen, začíná dnem, kdy vznikl nájem, tedy [datum], a skončí nejpozději [datum]. Žalovaný sjednané služby žalobkyni poskytl, žalobkyně mu zaplatila dohodnuté zálohy, a proto podle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vznikla žalovanému povinnost vyúčtovat žalobkyni skutečnou výši nákladů a záloh na služby a doručit jí toto vyúčtování do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, resp. s ohledem na § 7 zákona č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2, nejpozději do [datum]. Protože žalovaný vyúčtování doposud žalobkyni neposkytnul, domáhá se splnění této povinnosti žalobou. 2. Dále se žalovaná domáhala na žalovaném zaplacení částky 31 200 Kč, když s poukazem na ustanovení § 13 odst. 2 zákona č. 63/2013 Sb. je žalovaný v důsledku porušení povinnosti zaslat žalobkyni včas vyúčtování povinen zaplatit žalobkyni pokutu ve výši 50 Kč denně, jdoucí od [datum] až do dne doručení řádného vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu. Ke dni podání žaloby (tj. ke dni [datum]) tak činí pokuta celkem částku ve výši 31 200 Kč. 3. Dále se žalovaná domáhala na žalovaném zaplacení částky 15 800 Kč s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení s poukazem na tvrzení, že do dnešního dne žalovaný nevrátil žalobkyni ani kauci (jistotu) ve výši dvou měsíčních nájmů (tj. 2 x 7 900 Kč), která byla ujednána v [anonymizováno] smlouvy o nájmu bytu. Její vrácení bylo sjednáno na den skončení nájmu a řádného vrácení bytu a současně bylo ujednáno, že nárok na vrácení kauce nenáleží, pokud nájem skončí dříve než po jednom roce jeho trvání. Toto posléze uvedené ujednání je však materiálně vzato smluvní pokutou a jeho zřejmým účelem je omezit nájemce v uplatnění jeho zákonného práva ukončit nájem výpovědí. Je proto potřeba na něj hledět jako na neplatné, potažmo nicotné, a to z důvodu jeho rozporu s § 2239 o.z. v tehdy účinném znění, který zakazoval ukládat nájemci smluvní pokutu, dále pro rozpor s § 2235 odst. 1 o.z., který zapovídal krátit práva nájemců upravená v oddíle o.z. o nájmu bytu (konkrétně by bylo kráceno právo nájemce na vrácení jistoty uvedené v § 2254 odst. 2 o.z.) a případně také pro rozpor s dobrými mravy a obcházení zákona dle § 580 odst. 1 o.z. Žalovaný měl tedy povinnost vrátit žalobkyni jistinu dne [datum], a proto je od [datum] v prodlení. 4. Žalovaný k žalobě uvedl, že s žalobkyní dne [datum] skutečně uzavřel předmětnou smlouvu o nájmu bytu a že nájemní smlouva byla dohodou stran ukončena ke dni [datum]. Protože mu však nebyla při skončení nájmu sdělena ze strany žalobkyně žádná kontaktní adresa, kam má být zasláno vyúčtování, když se snad stěhovala někam do [země], skutečně jí nemohl zaslat vyúčtování. Překážka pro nedoručení vyúčtování je tedy dle žalovaného na straně žalobkyně a on by tedy neměl být povinen hradit pokutu. Pokud jde o ujednání smlouvy týkající se kauce, to považuje žalovaný za platné, když cílem ustanovení o vratnosti kauce pouze pro případ trvání smlouvy déle než jeden rok byl zájem pronajímatele na dlouhodobém a stabilním nájemním vztahu. Pokud by snad soud shledal smlouvu o nájmu bytu neplatnou, mohla by žalobkyně oprávněně požadovat ze složené kauce v částce 15 800 Kč k vrácení nikoliv celou tuto částku, ale pouze částku ve výši 5 500 Kč, neboť žalobkyně hned na počátku nájemního vztahu nezaplatila žalovanému nájemné a služby v celkové částce 10 300 Kč. 5. K jednání soudu dne [datum] se žalovaný nedostavil, když svou neúčast předem omluvil s tím, že souhlasí, aby soud jednal v jeho nepřítomnosti. Proto soud jednal v souladu s ustanovením § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) v nepřítomnosti žalovaného. Na základě provedeného dokazování pak dospěl k následujícím skutkovým a právním závěrům. 6. Na základě smlouvy o nájmu bytové jednotky ze dne [datum] ve spojení s přílohou k této smlouvě v podobě předávacího protokolu ze dne [datum] má soud za prokázané, že účastníci uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, na základě níž přenechal žalovaný jako pronajímatel žalobkyni jako nájemci dne [datum] do užívání byt [číslo] v [anonymizována tři slova] v bytovém domě na adrese [adresa žalovaného]. Nájem byl v článku [anonymizováno] smlouvy sjednán na dobu neurčitou od [datum] (srov. smlouva na [číslo listu] a protokol o předání bytu na [číslo listu] z.str. – [anonymizováno]). 7. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o..z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. 8. Dle § [číslo] odst. 2 o.z neujednají-li strany výši nájemného, vznikne pronajímateli právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nový nájem obdobného bytu za obdobných smluvních podmínek. 9. Pokud jde o další obsah nájemní smlouvy, ta v článku [anonymizováno] stanovila, že se strany dohodly na výši nájemného v částce 7 900 Kč měsíčně. Vedle nájemného měla žalobkyně hradit zálohy na služby v částce 2 400 Kč měsíčně (z toho záloha na vodné a stočné v částce 400 Kč, záloha na topení v částce 1 400 Kč, záloha za elektřinu ve společných prostorech, za užívání společné antény a společných prostor v částce 500 Kč měsíčně a platba za týdenní úklid v částce 100 Kč měsíčně). 10. Na základě shodných tvrzení stran ve spojení s poznámkou o odeslání kauce dne [datum] v předávacím protokolu má soud za prokázané, že žalobkyně poukázala v lednu 2019 na účet žalovaného uvedený v nájemním smlouvě 2 x částku 7 900 Kč odpovídající kauci sjednané v článku IV. smlouvy o nájmu bytu, kterou mělo dojít k zajištění řádnosti úhrady veškerých plateb žalobkyně dle smlouvy. 11. Na základě shodných tvrzení stran ve spojení s obsahem listiny datované dnem [datum] a označené jako„ Ukončení nájemní smlouvy“ má soud za prokázané, že ke dni [datum] účastníci ukončili nájemní vztah dohodou (srov. listina na [číslo listu]). 12. Na základě příjmových pokladních dokladů předložených žalobkyní má soud za prokázané, že s výjimkou [anonymizováno] [rok], za nějž žalobkyně uhradila žalovanému pouze částku 7 900 Kč jako nájemné, zaplatila žalobkyně žalovanému oproti jeho podpisu na příjmovém pokladním dokladu měsíčně za období únor až [anonymizováno] [rok] včetně vždy částku 10 200 Kč na úhradu nájemného v částce 7 900 Kč a záloh na služby, když nehradila na zálohách pouze částku 100 Kč za týdenní úklid (srov. pokladní doklady na [číslo listu]). 13. Pokud jde o vyúčtování služeb, stanovila nájemní smlouva v [anonymizována dvě slova], že vyúčtování„ proběhne na základě faktur od dodavatelů, min. 1x ročně, dle občanského zákoníku“. 14. Pravidla pro vyúčtování podle odkazu uvedeného v § 2247 odst. 3 o.z. stanoví zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (v žalobě v důsledku chyby v psaní uveden zákona č. 63/2013 Sb.). 15. Dle § 2 písm. c) zákona č. 67/2013 Sb. zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb. 16. Dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci slu