16 C 190/2022-74 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se proti žalovanému domáhala zaplacení částek specifikovaných výrokem I. se zdůvodněním, že jako s ním jako se zájemcem a s paní [jméno] [příjmení] jako prodávající coby realitní kancelář uzavřela Dohodu o koupi nemovitosti ze dne [datum] (dále " Dohodu“ – pozn. sou.), na základě které se dle bodu 2 Dohody zájemce a prodávající zavazují uzavřít kupní smlouvu a RK se zavazuje vykonávat činnosti sjednané v Dohodě. V bodu 12 se žalovaný zavázal, že bude poskytovat součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti. Dále se žalovaný v bodu 6 a 7 zavázal uhradit na účet žalobkyně„ blokační úhradu“ ve výši 300 000 Kč, a to do 3 pracovních dnů od podpisu Dohody. Splnění této povinnosti bylo v bodu 7 utvrzeno smluvní pokutou ve výši 30 % blokační úhrady. Žalovaný tuto povinnost nesplnil, žalobkyni tudíž vznikl nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 30 % blokační úhrady, tj. 90 000 Kč. K úhradě byl žalovaný vyzván výzvou k úhradě ze dne [datum] a taktéž předžalobní výzvou, avšak nezaplatil nic. Co se týče podepsání Dohody, žalovaný ji prokazatelně a řádně uzavřel, tedy podepsal. A to elektronicky, prostřednictvím sms podpisu, jak dokládá podpisový údaj u jména žalovaného na závěrečné straně Dohody, jakož i elektronická listina označená jako "Detail obálky", z níž jsou dovoditelná jednotlivá podpisová data ohledně Dohody. Na závěrečné straně Dohody pod jejím čl. 14 přitom bylo sjednáno, že " Smluvní strany se dohodly, že tato Dohoda bude uzavřena prostřednictvím aplikace DigiSign, odkaz do aplikace bude Klientovi zaslán na jím uvedenou emailovou adresu. Klient závazně potvrzuje svoji vůli podepsat Dohodu vložením potvrzovacího kódu do aplikace DigiSign a stiskem tlačítka„ podepsat dohodu“. Potvrzovací kód bude zaslán Klientovi prostřednictvím SMS na jím uvedené a potvrzené telefonní číslo. Takto uzavřená Dohoda je platná a závazná v souladu s evropským nařízením eIDAS a se zákonem č. 297/2016 Sb., o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. Dohoda byla společně s ostatními příloha (LV, evidenční list, rozpis plateb,..) zaslána na email žalovaného: [email] dne [datum] a pak jím podepsána prostřednictvím jeho tel. čísla + [tel. číslo] [telefonní číslo] dne [datum] v 9:37 h. Tento postup přitom nikterak neodporuje platné legislativě. Postup pro podpis Dohody je přitom podle webových stránek žalobkyně následující: První krok: na emailovou adresu, kterou jste uvedli makléři vám dorazí email a zde klikneme na modré tlačítko "Přejít k dokumentům" ověření telefonního čísla. Druhý krok: zkontrolujeme telefonní číslo a klikneme na ZAČÍT S OVĚŘENÍM SMS. Třetí krok: do pole opíšeme kód, který přišel v SMS a klepneme na POKRAČOVAT. Čtvrtý krok: dokument zkontrolujeme a podepíšeme pomocí tlačítka KLIKNUTÍM PODEPSAT. Dohoda tak byla žalovaným uzavřena platně prostřednictvím aplikace DigiSign, která je certifikovanou službou podle evropského nařízení č. 910/2014 (eIDAS), které platí v celé EU od [datum] a je v souladu také se zákonem č. 297/2016 Sb. o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce. Tento způsob podpisu umožňuje smluvním stranám, aby si zaslanou dohodu podrobně přečetli a seznámili se s jednotlivými ujednáními. Smluvní strany mají několik dní na to, aby se s obsahem Dohody seznámili a až pak mohou Dohodu podepsat prostřednictvím sms. Žalovaný tuto Dohodu však podepsal již druhý den po jejím odeslání na jeho e-mail. Taktéž není pravdou, že žalovaný žádné znění Dohody neobdržel - byla mu zaslána na jeho e-mail a z tohoto odkazu lze znění Dohody stáhnout. Pokud jde o přiměřenost ujednání o smluvní pokutě ve výši 30 % blokační úhrady, je zcela přiměřené. Žalobkyně po žalovaném požaduje uhradit pouze 30 % z blokační úhrady, nikoli 100 % a zároveň je žalobkyně zavázána k úhradě smluvní pokuty ve výši 30 % z blokační úhrady v případě porušení Dohody z její strany. Co se týče zatížení nemovitosti zástavním právem smluvním podle zákona o realitním zprostředkování je potřeba zájemce informovat o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu. Zástavní právo smluvní zapsané u nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy však nelze považovat za závadu, tedy právní vadu, ani omezení, jelikož zástavní právo smluvní nepřechází na nového nabyvatele nemovitosti a musí být vypořádáno do okamžiku změny vlastnictví, kdy bez vypořádání tohoto zástavního práva by ani k převodu nemovitosti na žalovaného nemohlo dojít. Navíc byl žalovaný byl o této skutečnosti informován na listu vlastnictví, který mu byl předán jako příloha Dohody. Co se týká nedostatečně uvedeného předmětu převodu v Dohodě, z listu vlastnictví vyplývá, že podíl na společných částech budovy a pozemku vel. [číslo] již zahrnuje a zohledňuje také podíl [číslo] na pozemku a v Dohodě je tak tento předmět převodu uveden řádně. Jde-li o absenci výše provize v Dohodě, ta je obsažena v čl. 5 ve spojení s čl. 7 Dohody. Odstoupení od Dohody ze strany žalovaného bylo neoprávněné. Bylo strohé a velmi obecné, nebylo tedy zřejmé, z jakého důvodu žalovaný od Dohody odstupuje. Navíc byla splněna podmínka zakotvená v ustanovení § 1837 písm. a.) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále „o. z.“), a sice že žalovaný nemá nárok od Dohody odstoupit v případě, že bude poskytovaná služba splněna s předchozím výslovným souhlasem žalovaného před uplynutím lhůty pro odstoupení od Dohody a žalobkyně před uzavřením Dohody sdělila žalovanému, že v takovém případě nemá právo na odstoupení. Žalovaný v ustanovení čl. 14 odst. 14.2 Dohody jednoznačně požádal o to, aby žalobkyně s plněním služby započala ihned po uzavření Dohody. Dle téhož ustanovení byl žalovaný taktéž poučen, že není oprávněn jako spotřebitel od Dohody odstoupit, pokud mu žalobce obstará příležitost k uzavření kupní smlouvy se stranou prodávající. Jelikož v ustanovení čl. 5 odst. 5.1. Dohody společně prodávající a žalovaný prohlašují, že jim žalobkyně obstarala příležitost k uzavření této kupní smlouvy, což vyplývá také ze samotného předmětu Dohody dle ustanovení čl. 2 Dohody, ve kterém se prodávající a žalovaný zavázali společně uzavřít kupní smlouvu, došlo ke splnění služby již v okamžiku uzavření Dohody. Žalovanému tak nesvědčil nárok na odstoupení. 2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s poukazem na to, že podle důvodové zprávy k zákonu o realitním zprostředkování je„ Hlavním motivem pro přijetí nové právní úpravy zejména snaha o vyšší ochranu spotřebitele, jakožto účastníka realitního obchodu realizovaného za účasti realitního zprostředkovatele. Snahu o ochranu spotřebitele v rámci realitního zprostředkování podpořila i vláda, když vytvoření zákona o realitním zprostředkování zařadila jako jeden z úkolů v materiálu Priority spotřebitelské politiky 2015 – 2020, který byl schválen usnesením vlády ze dne 7. ledna 2015 č. 5“ Žalovaný jako spotřebitel nepodepsal a neobdržel jakékoliv vyhotovení jakékoliv smlouvy o realitním zprostředkování s žalobcem a/nebo s paní [jméno] [příjmení], a to v jakékoliv formě. Žalovaný také vznesl v souladu s § 9 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále„ r. z.“ – pozn. sou.) námitku neplatnosti pro nedostatek formy. Žalovaný nedisponuje datovou schránkou ani zaručeným elektronickým podpisem. K uzavření této smlouvy tedy nemohlo dojít ani elektronicky. Strany nedisponovaly zaručeným elektronickým podpisem a žalobkyní předložený mechanismus podepsání neumožňuje ověření jednoznačné identity jednající osoby. Někdo mohl zneužít mobilní telefon žalovaného a podepsat Dohodu za něj. Žalovaný navíc dne [datum] odstoupil od Dohody, přičemž odstoupení bylo žalobci doručeno dne [datum]. Nárok na smluvní pokutu pro nesložení blokační úhrady mohl dle čl. 7 tvrzené dohody vzniknout až dne [datum]. Žalobce jako zprostředkovatel realizoval následně svůj realitní případ s jiným zájemcem v lednu [rok]. Spotřebitel se nemůže vzdát práv, které mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení. Pokud tedy uzavře smlouvu o realitním zprostředkování distančním způsobem mimo prostory obvyklé k podnikání, pak má právo od takové smlouvy odstoupit ve lhůtě 14 dní, což bylo i právní jednání, které žalovaný z důvodu opatrnosti dne [datum] zvolil. Žalobce tedy ve světle § 1812 odst. 2 o. z. nemůže platně vymyslet takový postup, který by fakticky zákonné právo spotřebitele na odstoupení vyloučil. Zde žalobce pravděpodobně tím, že by se pokoušel o právní konstrukci„ trojstranné“ Dohody o koupi nemovitostí s ujednáním, že okamžikem uzavření takového dohody je vyčerpána jeho povinnost zprostředkovat žalovanému„ příležitost“ k uzavření realitní smlouvy (KS), kdy vlastně k tomuto dojde fakticky právě podpisem takovéto„ dohody“, protože na jedné straně už je dávno vlastník nabízené nemovitosti zastoupený právě RK a na druhé straně je zájemce (žalovaný), který nabízenou nemovitost poptává. Potom ale soud takovouto dohodu nemůže primárně posuzovat jako zprostředkovatelskou (ve vztahu žalobce – žalovaný), ale zcela jistě nepojmenovanou, rezervační smlouvu, kdy p