116 C 16/2022-548 — Okresní soud ve Frýdku-Místku

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala zaplacení částky 1 242 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně je fyzickou osobou, v předmětné věci není v postavení podnikatelky. Žalovaný je fyzickou osobou, živnostensky oprávněnou jako osoba samostatně výdělečně činná pro předmět činností:- truhlářství, podlahářství- výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona- zámečnictví, nástrojářství- poskytování služeb pro hospodaření v lesích a pro myslivost.Strany sporu, žalobkyně v postavení kupující a žalovaný v postavení prodávajícího, měly mezi sebou uzavřeny následující smlouvy:- rezervační ze dne 8. května 2020;- o smlouvě budoucí o převodu vlastnického práva ze dne 19. října 2020;- o zřízení zástavního práva ze dne 19. října 2020;- kupní a o advokátní úschově ze dne 8. září 2021, včetně dodatku č. 1 ze dne 26. října 2021 a dodatku č. 2 ze dne 20. listopadu 2021;podle nichž žalovaný za dohodnutou kupní cenu ve výši 3 050 000 Kč prodal žalobkyni pozemek p. č. St. , číslo, , o plošné výměře 131 m², jehož součástí je rodinný dům č. p. , číslo, , a pozemek p. č. , číslo, , o plošné výměře 871 m², vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zapsáno v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro , adresa, , katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , číslo, . Předmět prodeje, který za úplatu výše uvedenou žalobkyně převzala od žalovaného, při jeho předání a převzetí vykazoval vady a nedodělky, které byly žalobkyni patrné ihned, takže následně je nechala přesně zjistit a konkretizovat soudním znalcem , jméno FO, , bytem: , adresa, , v jehož posudku č. , číslo, ze dne 30. dubna 2022, o vadách a nedodělcích novostavby rodinného domu č. p. , číslo, , vybudovaného na pozemku p. č. St. , číslo, , v katastrálním území , adresa, a jejího příslušenství, jsou zachyceny, a to:Vady plnění:01. Práh vstupních dveří je umístěn 45 mm nad podlahou 1. NP.02. Nevhodně umístěný stupínek.03. Chybná výška patek pod dřevěnými sloupy závětří.04. Schází plechová zakládací lišta zateplovacího systému.05. Krátký venkovní parapet u okna v m. č. 1.11.06. Ulomený roh rámu u okna v m. č. 1.07.07. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.07.08. Nedostatečný sklon parapetního plechu – okno u m. č. 1.08.09. Krátký venkovní parapet u okna v m. č. 1.08.10. Chybná výška potrubí – přívodu vzduchu.11. Nezateplený půdní výlez.12. Schází nehořlavá úprava podlahy před krbem.13. Nedostatečné kotvení bojleru ke stěně v m. č. 1.10.14. Schází elektrické otopné těleso v m. č. 1.04 – Koupelna.15. Nedostatečný přesah parapetního plechu – okno v půdním prostoru.16. Krátké plastové bočnice v parapetu okna v půdním prostoru.17. Chybné osazení parapetního plechu do rámu okna v půdním prostoru.18. Schází větrací mezera u pozednice.19. Schází větrací mezera v hřebeni střechy.20. Nesprávný spoj dvou pásů střešní folie.21. Není doklad o projednání změny nosné konstrukce nad m. č. 1.02 – Závětří.22. Není doklad o projednání změny nosné konstrukce hlavní části krovu.Nedodělky:01. Krátký dešťový svod.02. Schází svítidlo nad hlavními vstupními dveřmi.03. Schází předložené schodiště u hlavního vstupu.04. Schází úprava terénu navazujícího na dům.05. Schází konečná povrchová úprava soklu.06. Schází předložení schodiště u bočního vstupu.07. Schází svítidlo nad bočními vstupními dveřmi.08. Není proveden svislý dešťový svod u jižního rohu domu.09. Není proveden svislý dešťový svod u západního rohu domu.10. Schází střešní stupadla a lávka vedoucí ke komínovému tělesu.11. Schází provedení montáže umývadla v m. č. 1.01 – WC.12. Schází 5 ks stropních svítidel v m. č. 1.05 – Kuchyně.13. Schází provedení montáže soklových lišt k vinylové podlaze.14. Schází interiérová úprava u komínových dvířek a nádoby na kondenzát.15. Schází 7 ks stropních svítidel v m. č. 1.07 – Obývací pokoj.16. Je nedokončená část podlahy v m. č. 1.10 – Technická místnost.17. Není ukončen kabel elektro v m. č. 1.03 – Zádveří.18. Částečně nejsou provedeny malby stěn a stropů.19. Schází omítka komínového tělesa v půdním prostoru.20. Schází žebřík z půdního prostoru ke střešnímu výlezu.21. Není proveden sjezd z komunikace a přístupový chodník.22. Nebyly předány doklady ke komínovému tělesu.23. Nebyla předána dokumentace skutečného provedení stavby.24. Jsou nesrovnalosti v evidenci Katastru nemovitostí.25. Chybí označení domu číslem popisným.Dopisem svého právního zástupce ze dne 23. května 2022 uplatnila vůči žalovanému právo na odstranění vad, a to tak, že podle ust. § 2169 odst. 3 OZ neodstoupila od smlouvy a rovněž tak neuplatnila právo na opravu věci, nýbrž zvolila eventualitu přiměřené slevy, jejíž výši specifikovala částkou 350 000 Kč, kterou mu zúčtovala. Podle čl. III., odst. 1 smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 19. října 2020, se žalovaný zavázal mimo jiné, že žalobkyni prodávaný rodinný dům bude zapsán do katastru nemovitostí nejpozději do 30. května 2021, přičemž podle čl. VI., odst. 2 této smlouvy se zavázal, porušili některou ze sjednaných povinností v čl. III., odst. 1 této smlouvy, zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 2 000 Kč za každý den prodlení se splněním jeho sjednané povinnosti. Ke splnění sjednané povinnosti žalovaného, zajistit zápis předmětného domu do katastru nemovitostí došlo až dne 19. listopadu 2021, tedy při prodlení 173 dní. Dále tedy žalobkyně ve vztahu k výše uvedenému porušení závazku žalovaného zmíněným dopisem svého právního zástupce ze dne 23. května 2022 zúčtovala žalovanému smluvní pokutu dle čl. III., odst. 1 a čl. VI., odst. 2 smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 19. října 2020, a to ve výši Kč 2 000 Kč denně, za pozdní zajištění vkladu do katastru nemovitostí, prodlení mezi daty 30. května 2021 a 19. listopadu 2021, tedy za 173 dní prodlení á 2 000 Kč, tedy 346 000 Kč.V čl. V., odstavec 8 kupní smlouvy ze dne 8. září 2021 je výslovně konstatováno a ze strany stran žalobkyně i žalovaného potvrzeno, že stavba rodinného domu není k tomuto datu zcela dokončena, neboť chybí:- usazení některých interiérových obložek a dveří;- dokončení pokládky podlahové krytiny;- zapojení dešťové kanalizace, včetně provedení odvodňovacích svodů kolem stavbyrodinného domu;- zapojení kanalizační přípojky do čističky odpadních vod a její zprovoznění;- dodávka a montáž záchodové mísy;- dodávka a montáž schodiště u hlavního vstupu do rodinného domu.Tyto závady se žalovaný podle čl. V., odstavci 9 kupní smlouvy ze dne 8. září 2021 zavázal odstranit ve lhůtě deseti dnů od uvedeného data a stavbu tedy řádně dokončit. Ke splnění tohoto závazku v dohodnutém termínu v plném rozsahu nedošlo, a to nejenom do data 20. května 2022, k němuž byla smluvní pokuta zúčtována, ale ani do data podání této žaloby.Konkrétně ze strany žalovaného nedošlo k odstranění následujících vad, které byly konstatovány v čl. V., odst. 8 kupní smlouvy, a to zejména:- k celkovému dokončení pokládky podlahové krytiny;- k zapojení dešťové kanalizace, včetně provedení odvodňovacích svodů kolem stavby rodinného domu;- k dodávce a montáži záchodové mísy;- k dodávce a montáži schodiště u hlavního vstupu do rodinného domu.Konečně tedy, ve vztahu k výše uvedenému, žalobkyně zmíněným dopisem svého právního zástupce ze dne 23. května 2022 zúčtovala žalovanému smluvní pokutu dle čl. V., odst. 9 a čl. VI., odst. 2 smlouvy kupní ze dne 8. září 2021, za neodstranění v této smlouvě deklarovaných vad, a to částkou 3 000 Kč denně při prodlení ode dne 19. listopadu 2021 do dne 20. května 2022, tedy celkem v rozsahu 182 dní á 3 000 Kč, tedy 546 000 Kč. Žalobkyně v této souvislosti sděluje soudu, že v čl. VI., odstavci 2 kupní smlouvy ze dne 8. září 2021 je výslovně konstatováno a ze strany žalobkyně i žalovaného potvrzeno, že při prodlení se závazkem žalovaného odstranit uvedené vady ve lhůtě deseti dnů se žalovaný zavazuje zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 3 000 Kč každý den prodlení. Aby nedošlo k duplicitě sjednaných smluvních pokut, jak byly žalovanému ze strany žalobkyně zúčtovány k zaplacení, žalobkyně tuto smluvní pokutu zúčtovala k jeho tíži až od data 19. listopadu 2021 a nikoliv, jak by byla formálně oprávněna, již od data 19. září 2021. Žalobkyně rovněž v této souvislosti sděluje soudu, že v důsledku prodlení se splněním závazků ze strany žalovaného byla financující bankou, Raiffeisen stavení spořitelna, a.s., zatížena smluvní pokutou ve výši 75 000 Kč za pozdní vyčerpání hypotéky. Náhradu této škody žalobkyně žalovanému nezúčtovala, neboť dle jejího přesvědčení by měla být pokryta zúčtovanými smluvními pokutami. Tento peněžní ústav, Raiffeisen stavení spořitelna, a.s., má současně ve vztahu k nemovitostem žalobkyně na příslušném listu vlastnictví zapsáno zástavní právo smluvní. S ohledem na vše výše uvedené vyplývá, že žalobkyně doporučeným dopisem svého právního zástupce, odeslaného žalovanému dne 23. května 2022, zúčtovala k jeho tíži částku 1 242 000 Kč, složenou z výše uvedených položek, a to:- 350 000 Kč- 346 000 Kč- 546 000 Kčk jejíž úhradě ho vyzvala ve lhůtě patnácti dnů.K níže navrhovan