ECLI: ECLI:CZ:OSHB:2025:4.C.31.2025.1 Datum: 2025-05-05 Předmět: přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy Ustanovení: ["§ 6 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 7 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2286 z. č. 262/2006 Sb.", "§ 2288 z. č. 262/2006 Sb.", "§ 2201 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 2269 z. č. 89/2012 Sb.", ["insolvenční správce""lhůty""náhrada nákladů""konkurs""obchodní rejstřík""smlouva nájemní""náklady řízení""dokazování"]
O co šlo: přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy (["§ 6 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 7 vyhl. č. 177/1996 Sb.", "§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 2286 z. č. 262/2006 Sb.", "§ 2288 z. č. 262/2006 Sb.", "§ 2201 z. č. 89)
1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla přezkoumána oprávněnost výpovědi nájemní smlouvy, respektive její neplatnost. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce jako nájemce uzavřel se společností , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , jako pronajímatelem dne 31. 1. 2018 nájemní smlouvu na jejímž základě byly žalobci jako nájemci pronajaty nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to pozemky parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp./če., pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou dvanácti roků. Úplata za užívání předmětu nájmu byla sjednána tak, že nájemce v plné výši ponese a uhradí veškeré náklady na řádnou údržbu a opravy předmětu nájmu tak, aby byla zachována hodnota předmětu nájmu a nedocházelo ke zhoršování předmětu nájmu. Městský soud v Praze usnesením č. j. MSPH 90 , insolvenční spisová značka, -A-10 ze dne 18. listopadu 2022 zjistil úpadek pronajímatele společnosti , právnická osoba, . a prohlásil konkurs, insolvenčním správcem byla ustanovena žalovaná. Žalovaná dne 2. 12. 2024 doručila žalobci písemnou výpověď nájemní smlouvy datovanou dnem 20. 11. 2024 s tříměsíční výpovědní dobou, podanou z důvodu údajného porušení povinností nájemce dle čl. III odst. 1 nájemní smlouvy, resp. z důvodu údajného nezajištění provádění řádné údržby a oprav předmětu nájmu, z důvodu neudržování v platnosti pojištění předmětu nájmu a z důvodu tvrzení, že nájemce předmět nájmu užívá jen k rekreaci, a nikoliv k bydlení. Žalobce s výpovědí nesouhlasil a proti výpovědi podal dne 19. 12. 2024 písemné námitky. Námitky proti výpovědi byly žalované doručeny do datové schránky dne 19. 12. 2024. Žalobce podanou výpověď nepovažuje za platnou a vzhledem ke skutečnosti, že není dán platný důvod pro výpověď nájemní smlouvy, neboť žalobce jako nájemce své povinnosti jemu vyplývající z nájemní smlouvy neporušil. Žalobce žádá o soudní přezkum oprávněnosti výpovědi.2. Žalovaná uvedla, že žalovaná z pozice insolvenčního správce dne 20. 11. 2024 vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, a to z důvodu opakovaného závažného porušení povinností žalobcem. Žalobce podal dne 19. 12. 2024 proti výpovědi námitky. Dne 24. 2. 2025 podal ke zdejšímu soudu žalobu, kterou se domáhá přezkoumání oprávněnosti předmětné výpovědi a určení, že tato výpověď je neplatná. Žaloba došla k soudu dne 25. 2. 2025. Žalovaná poukazuje na nedodržení lhůty k podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, která podle § 2290 Obč. zák. činí 2 měsíce ode dne, kdy došla výpověď nájemci. Výpověď z nájemní smlouvy je datována ke dni 20. 11. 2024. Dle tvrzení žalobce mu došla dne 2. 12. 2024. Žaloba je datována ke dni 24. 2. 2025. Soud potvrdil, že mu žaloba došla dne 25. 2. 2025. Dle dikce zákona, došla-li výpověď žalobci dne 2. 12. 2024, lhůta pro podání žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájemní smlouvy běžela do 2. 2. 2025. Došla-li žaloba soudu dne 25. 2. 2025, právo žalobce bylo prekludováno. Dále žalovaná trvá na svých tvrzeních, uvedených ve výpovědi.3. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav:4. Z nájemní smlouvy ze dne 31. 1. 2018 a listu vlastnictví č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, soud zjistil, že žalobce jako nájemce uzavřel se společností , právnická osoba, ., IČ: , IČO, , jako vlastníkem a pronajímatelem dne 31. 1. 2018 nájemní smlouvu na jejímž základě byly žalobci jako nájemci pronajaty nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to pozemky parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rod. dům, pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba bez čp./če., pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou dvanácti roků. Úplata za užívání předmětu nájmu byla sjednána tak, že nájemce v plné výši ponese a uhradí veškeré náklady na řádnou údržbu a opravy předmětu nájmu tak, aby byla zachována hodnota předmětu nájmu a nedocházelo ke zhoršování předmětu najmu. Nájem se sjednává za účelem bydlení.5. Z Usnesení Městského soudu v Praze ze dne 18. 11. 2022, č.j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , insolvenční spisová značka, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, soud zjistil, že žalovaná je insolvenčním správcem společnosti , právnická osoba, ., IČ , IČO, , se sídlem , adresa, . Tomuto odpovídá i provedený důkaz výpis z obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, .6. Z výpovědi ze dne 20. 11. 2024 vyplývá, že žalovaná z pozice insolvenčního správce dne 20. 11. 2024 vypověděla předmětnou nájemní smlouvu, a to z důvodu opakovaného závažného porušení povinností žalobcem. Důvodem výpovědi je porušení povinností nájemce uvedených v čl. III odst. 1 nájemní smlouvy, tedy neprovádění řádné údržby a oprav předmětu nájmu tak, aby nedocházelo ke zhoršování stavu předmětu nájmu mimo obvyklé opotřebení. Dále nebylo zajištěno provedení údržby a oprav předmětu nájmu. Předmět nájmu vykazuje částečnou vlhkost, poškození stěn, vzedmutou dlažbu (evidentně v důsledku spodní vlhkosti) a další poškození. Tyto ani jiné škody žalobce neřešil, ačkoliv je to jeho povinností jako nájemce. Vzhledem k tomu, že shora uvedené provádění oprav a údržba je dle čl. III odst.1 NS považováno za úhradu nájemného, došlo tím i k porušení povinnosti hradit nájemné po dobu minimálně třech měsíců. Dále došlo k porušení povinnosti nájemce udržovat v platnosti pojištění ve vztahu k předmětu nájmu, když pojištění zaniklo dne 18. 12. 2022, o čemž byl pronajímatel informován až v měsíci dubnu 2023. S ohledem na skutečnost, že předmět nájmu neužívá trvale, ale jen k příležitostné rekreaci, nikoliv však k trvalému bydlení, dovozuje žalovaná i porušení § 2269 odst. 1 občanského zákoníku. Uvedená nepřítomnost v předmětu nájmu vedla bohužel ke vzniku škody. Došlo tedy i k porušení čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy. Porušování povinností nájemce ve svém souhrnu vedlo ke snížení hodnoty předmětu nájmu, ke škodě na předmětu nájmu a v důsledku i ke snížení majetku pronajímatele, tedy insolvenčního dlužníka. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci. Nájem předmětu nájmu proto skončí nejpozději ke konci měsíce února 2025, nedohodnou-li se na skončení nájmu dříve. Dle § 2286 odst. 1. občanského zákoníku žalovaná poučuje o možnosti podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Dle § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.7. Z námitek proti výpovědi ze dne 19. 12. 2024, doručenky datové zprávy a obálky vyplývá, že žalobce odeslal dne 19. 12. 2024 prostřednictvím datové schránky a následně poštou dne 20. 12. 2024 písemné námitky. Námitky proti výpovědi byly žalované doručeny dne 19. 12. 2024. Žalobce považuje výpověď za neplatnou, neboť nejsou dány důvody pro výpověď nájemní smlouvy. Blíže specifikuje jednotlivé námitky důvodnosti výpovědi, zejména uvádí, že údržba a oprava pronajatých nemovitých věcí byla ze strany žalobce řádně zajištěna a prováděna. Pokud jde o tvrzené porušení povinnosti udržovat v platnosti pojištění, pak žalobce uvádí, že ani tento výpovědní důvod není dán a jeho uplatnění je navíc také v rozporu s dobrými mravy. Nedošlo ani k porušení povinnosti dle § 2269 odst. I občanského zákoníku, neboť za dobu trvání nájmu nenastala situace, že by žalobce nebyl přítomen po dobu delší než dva měsíce nebo byl obtížně dostupný. Naopak v předmětu nájmu se zdržuje žalobce a jeho rodina pravidelně.8. Z e-mailové zprávy od makléře pojišťovny ze dne 17. 12. 2024 a pojistné smlouvy uzavřené mezi , právnická osoba, a.s. a společností , právnická osoba, . vyplývá, že dříve uzavřená pojistná smlouva byla vypovězena z důvodu úpadku této společnosti.9. Soud odkazuje na výše uvedené závěry plynoucí z provedeného dokazování s tím, že ve vztahu ke skutkovému stavu má za podstatné, že žalovaná je insolvenčním správcem společnosti , právnická osoba, . Žalobce uzavřel dne 31. 1. 2018 s touto společností nájemní smlouvu, jejíž předmětem byl nájem následujících nemovitostí: pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům; pozemek parc. č. st. , Anonymizováno, , součástí je stavba bez čp/če, garáž; pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymiz
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.