3 C 60/2025-122 — Okresní soud v Havlíčkově Brodě

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala po žalovaném vydání bezdůvodného obohacení ve výši 225 000 Kč s příslušenstvím. V žalobě tvrdila, že je na základě rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 28. 4. 2023 ve věci vedené sp. zn. 11 C 195/2018 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 19. 10. 2023 vydaného ve věci sp. zn. 25 Co 211/2023, které nabylo právní moci dne 22. 1. 2024, výlučným vlastníkem nemovitých věcí, a to pozemku č. parc. st. , Anonymizováno, zapsaných v katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, (dále jen „nemovitosti“). Žalovaný přes výše citované pravomocné soudní rozhodnutí, kterým ztratil právní titul k užívání nemovitostí, tyto nemovitosti proti vůli žalobkyně bezúplatně i nadále užíval. Žalobkyni nezbylo než se dožadovat vyklizení nemovitostí, o čemž rozhodl Okresní soud v Havlíčkově Brodě svým rozhodnutím vydaným ve věci vedené pod sp. zn. 18 C 37/2024. Ani poté žalovaný nemovitosti nevyklidil a bylo nutno přistoupit k výkonu soudního rozhodnutí. Pověřeným soudním exekutorem byly předmětné nemovitosti vyklizeny dne 23. 4. 2025. Žalovaný tedy po dobu 15 měsíců, tj. od 23. 1. 2024 do 23. 4. 2025 užíval nemovitosti bez právního důvodu. Žalobkyni tak svědčí vůči žalovanému nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Toto obvyklé nájemné bylo stanoveno odborným vyjádřením realitní kanceláře ve výši 15 000 Kč. Za výše uvedenou dobu užívání nemovitostí žalovaným bez právního důvodu se tedy jedná o částku 225 000 Kč. Žalobkyně zaslala žalovanému předžalobní výzvu, na kterou nijak nereagoval a dosud ničeho nezaplatil.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Tvrdil, že v předmětné době dům užíval i syn, který dokončoval základní školu a připravoval se na přijímací zkoušky na střední školu, proto potřeboval známé a klidné prostředí ke studiu. V tomto období, kdy byl syn v jeho péči, bylo nutné vytvořit co nejlepší podmínky pro studium. Během tohoto období došlo k výraznému zhoršení zdravotního stavu žalovaného (postupné oslepnutí) a nebylo ani možné v domě bydlet. V uvedené době dům neobýval z důvodů pobytu v nemocnici a rekonvalescence po operacích očí. Vzhledem k omezení nebylo možné daný dům trvale obývat, pouze se synem zajištovali temperaci domu proti zamrznutí. V daném období byl následně i odpojen elektroměr. Není mu jasné, kým byla stanovena částka nájemného bez znalosti domu a jeho stavu. Požadovaná výše nájemného neodpovídá skutečnosti, odborný odhad byl bez znalosti stavu domu určen realitním odborníkem zřejmě pohledem z okna.3. Z provedených listinných důkazů soud zjistil:- z rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 28. 4. 2023 č. j. 11 C 195/2018-555 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 19. 10. 2023 č. j. 25 Co 211/2023-588, který nabyl právní moci dne 22. 1. 2024, že tímto rozsudkem došlo k vypořádání společného jmění účastníků, podle něhož nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně,- z rozsudku Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 13. 6. 2024 č. j. 18 C 37/2024-40, který nabyl právní moci dne 14. 8. 2024, že žalovanému byla uložena povinnost vyklidit a odevzdat žalobkyni nemovitosti do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku,- z emailové zprávy ze dne 26. 2. 2024, že žalobkyně vyzvala žalovaného k předání klíčů, na kterou žalovaný téhož dne odpověděl, že: „V domě bydlíme s , jméno FO, . Nemovitost neopustíme a nevyklidim.“,- z protokolu o úkonu soudního exekutora , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , č. j. , Anonymizováno, , že nemovitosti byly exekučně vyklizeny dne 23. 4. 2025,- z odhadu tržní nájemní ceny nemovitostí vyhotoveného realitním poradcem , jméno FO, , že výše tržního nájemného byla odhadnuta na částku 15 000 Kč měsíčně plus poplatek za služby.4. Ze znaleckého posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, , č. , č. účtu, , že výše obvyklého nájemného za nemovitosti činila v období od 23. 1. 2024 do 23. 4. 2025 9 463 Kč měsíčně. Pro určení obvyklého nájemného byla použita porovnávací metoda s obdobnými k datu ocenění volně pronajímanými objekty, přičemž patřičné údaje byly zjištěny na stránkách realitních kanceláří a na placených stránkách firmy VALUO. Zpracovatel znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, při jednání před soudem uvedl, že v nemovitosti byl celkem třikrát, nyní v souvislosti s vypracováním tohoto znaleckého posudku byla nemovitost zamčená, tak ji prošli vizuálně se žalovaným. Dospěl k závěru, že nemovitost je ve stejném stavu, jako byla v době, kdy ji oceňoval dříve. Nemovitost dobře zná, byl v ní několikrát, dělal pasport nemovitosti a poznal by, kdyby v ní proběhly nějaké významné konstrukční či dispoziční změny. Vysvětlil, že vzhledem k tomu, že neexistuje veřejně dostupný registr nájemných smluv soukromých subjektů, určil výši obvyklého nájemné z údajů, které zjistil na stránkách realitních kanceláří a na placených stránkách firmy VALUO, což je servisní organizace, která získává údaje z katastru nemovitostí a z realitních kanceláří a vytváří podklady pro realitní kanceláře. Z těchto údajů vytvořil profil srovnatelných nemovitostí v blízkosti větších měst v této lokalitě, pak ještě zejména podle stavebně technického stavu, velikosti, a dispozičního řešení upravil koeficienty výsledek srovnání. Tato nemovitost byla specifická tím, že její stav nebyl dobrý, byla tam jedna místnost k užívání, dále koupelna, předsíň, technická místnost, záchod a ložnice vytápěná lokálně kamny. Komfort užívání byl v rámci běžné údržby spíše zanedbaný. Přihlížel k tomu, že poslední 3 měsíce byla odpojena elektřina a nebyl funkční přívod vody, zvláště teplé. Přihlížel nejen k vlastní obytné části a jejímu zhoršenému stavu, ale i k tomu, že k ní náleží stodola, a přihlédl také k pozemkům náležejícím k obytné části, které mají také svůj potenciál, ale jsou zpustlé a neudržované. Srovnatelné pozemky, které jsou pronajímány jako pastviny, louky nebo k zahrádkářské činnosti jsou pronajímány za 1 Kč za m2 za rok, vyskytl se i pozemek, který byl pronajímán za 2 Kč za m2 za rok, ale jeho stav byl jiný. Tuto zjištěnou cenu upravil vzhledem k tomu, že pozemky jsou zpustlé a neudržované. Také přihlédl k tomu, že se jednalo o nabídkové ceny, ze které jsou sráženy provize. Pokud se týká stavu nemovitostí, vycházel z toho, že nemovitosti byly v rozhodném období užívány žalovaným stejným způsobem ve stejném stavu jako tomu bylo v roce 2022. Teprve po vyklizení žalovaného došlo k úpravám nemovitosti do současného stavu, který je nyní jiný, než byl v rozhodném období. Na výši obvyklého nájemného má vliv, že neteče voda a je odpojena elektřina, což je v posudku ohodnoceno koeficienty, kterými snižoval výši obvyklého nájemného proti stavu nemovitostí, které jsou běžně pronajímatelné. Stanovená výše obvyklého nájemného je nižší než výše stanovená realitním makléřem kvůli stavebnětechnickému stavu, odpojení elektřiny, nefunkčnímu rozvodu vody a nedokončeným stavebním pracím.5. Ke znaleckému posudku je třeba uvést, že podle ustálené soudní praxe a judikatury (viz například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 4. 2002 sp.zn. 25 Cdo 583/2001 či ze dne 6. 8. 2009 sp.zn. 30 Cdo 352/2008, tato a další níže citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR dostupná na www.nsoud.cz) soud hodnotí důkaz znaleckým posudkem stejně jako ostatní důkazy ve smyslu § 132 o. s. ř. s těmi rozdíly dané zvláštní povahou tohoto důkazu, že soud též zkoumá, zda znalecký posudek má všechny formální náležitosti, zda uvedené závěry jsou náležitě odůvodněny a zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda znalec vyčerpal zadaný úkol a zda přihlédl ke všem skutečnostem, zda jeho závěry jsou podloženy výsledky řízení a nejsou v rozporu s výsledky ostatních provedených důkazů a zda odůvodnění a závěry znaleckého posudku odpovídají pravidlům logického myšlení, přičemž však soud nemůže přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů znaleckého posudku. Především lze konstatovat, že znalecký posudek obsahuje náležitosti uvedené v § 28 zákona č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech a § 39 a násl. vyhlášky č. 503/2020 Sb., o výkonu znalecké činnosti. Soud se ztotožnil se závěry znaleckého posudku, o jehož správnosti nemá žádné pochybnosti, a který, na rozdíl od odhadu realitního poradce , jméno FO, postrádajícího uvedení jakýchkoli podkladů a odůvodnění závěru o výši obvyklého nájemného, při použití porovnávací metody vychází jednak z polohy, stavebně technického stavu, velikosti, a dispozičního řešení nemovitostí v rozhodném období a z reálných údajů o nájmech srovnatelných nemovitých věcí. Znalecký posudek vytváří logický a přesvědčivý základ a skutkovou oporu pro konečné rozhodnutí soudu, zpracovatel znaleckého posudku přesvědčivě a logicky vysvětlil, jak dospěl k uvedeným závěrům a následně věcně a přiléhavě odpově