8 C 366/2020-70 — Okresní soud v Hradci Králové

1. Žalobce se žalobou ze dne 12. 11. 2020 domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem. V žalobě uvedl, že žalobce a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí – pozemku, parcelní číslo st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 258 m2, jehož součástí je stavba, budova s číslem popisným, [adresa], a k pozemku parcelní [číslo] vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], kdy žalovaná je vlastníkem podílu o celkové velikosti [číslo] a žalobce je vlastníkem podílu o velikosti [číslo] [země] nabyla vlastnický podíl k předmětným nemovitostem dne 21. 3. 2016, za účelem stanovení jejich obvyklé ceny byl vypracován znalecký posudek, kdy znalkyně stanovila cenu podílu o velikosti [číslo] na předmětných nemovitostech částkou ve výši 425 000 Kč. Žalobce se rozhodl, že svůj podíl prodá žalované, která vlastní zbývající spoluvlastnický podíl, a to za kupní cenu ve výši 475 000 Kč. Pro stanovení této kupní ceny byl základem vypracovaný znalecký posudek, tato cena byla dále navýšena o náklady na zpracování znaleckého posudku a 10% z obvyklé ceny z důvodu nákladů žalobce spojených s realizací přímého prodeje. Tato nabídka byla žalované učiněna dne 6. 8. 2020, žalovaná žalobkyni za předmětný podíl nabídla dne 26. 8. 2020 částku ve výši 297 500 Kč (obvyklá cena ponížena o 30 %). Žalovaná dále žalobci podáním ze dne 14. 10. 2020 sdělila, že kupní smlouvu, za cenu nabídnutou žalobcem, nemá zájem uzavřít, kdy kupní cena je dle jejího názoru nereálná. Žalobce podáním ze dne 22. 10. 2020 žalované sdělil, že předmětný žalobcův podíl je v plném rozsahu užíván žalovanou, a ta za toto užívání žalobci ničeho nehradí, žalobce dále uvedl, že po žalované bude požadovat náhradu za užívání věci. Žalovaná posléze prostřednictvím právního zástupce zaslala dne 3. 11. 2020 žalobci předžalobní výzvu, ve které uvedla, že se zrušením podílového spoluvlastnictví a nabytím předmětného podílu souhlasí, nesouhlasí ovšem s cenou, kdy částka 475 000 Kč se jí zdála vysoká a setrvala na svém návrhu ve výši 297 500 Kč, jako cenou stanovenou znaleckým posudkem poníženou o 30 %, s ohledem na minoritní podíl žalobce. Žalobce k výtce žalované o neponížení kupní ceny o 30 % z důvodu minoritního podílu v žalobě uvedl, že toto ponížení je dle jeho názoru neoprávněné. Žalobce dále uvedl, že v rámci přiměřené náhrady je s ohledem na praxi Nejvyššího soudu nutné vycházet z ceny, za níž by bylo možné reálně prodat celou věc a nikoliv jen spoluvlastnického podílu a tudíž je nutné při stanovení ceny vycházet z ceny obvyklé. Žalobce na svém návrhu setrval, závěrem navrhl přiznat žalobci i náhradu nákladů řízení ve výši 7 676 Kč. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila prostřednictvím své právní zástupkyně podáním ze dne 29. 12. 2020, kdy uvedla, že mezi účastníky není sporu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, žalovaná vlastní 15/16 předmětných nemovitostí a žalobce 1/16. Sporným bodem je cena vypořádacího podílu. Žalovaná sama navrhla předžalobní výzvou mimosoudní dohodu o vypořádání podílového spoluvlastnictví, kdy za předmětný podíl nabídla dle znaleckého ocenění částku ve výši 297 500 Kč s tím, že jde o cenu maximální, která vychází z ocenění znalcem. S částkou, kterou požaduje žalobce, nesouhlasí. Žalovaná dále podáním ze dne 11. 5. 2021 uvedla, že nemá zájem dále prodlužovat soudní spor a je ochotná za vypořádací podíl zaplatit žalobci 425 000 Kč. V podání ze dne 20. 7. 2021 navrhla, aby žádnému z účastníků nebylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení. 3. Soud zjistil následující skutkový stav: Z informací o parcele a budově k 1. 10. 2020 soud zjistil, že žalobce a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí – pozemku, parcelní číslo st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 258 m2, jehož součástí je stavba, budova s číslem popisným, [adresa], a k pozemku parcelní [číslo] vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], kdy žalovaná je vlastníkem podílu o celkové velikosti 15/16 a žalobce je vlastníkem podílu o velikosti 1/16. 4. Z předložených listin - ze sdělení ve věci nabídky kupní ceny ve výši 475 000 Kč ze dne 14. 10. 2020, sdělení žalobce ze dne 22. 10. 2020, oznámení ke stavu realizace ze dne 6. 8. 2020 a sdělení a nabídka k uzavření kupní smlouvy ze dne 2. 9. 2020 vyplývá (č. l. 6, 7, 30, 32 spisu) vyplývá, že žalobce se rozhodl prodat svůj podíl na předmětných nemovitostech, když žalovaná je vlastník zbývajícího spoluvlastnického podílu o velikosti 15/16 k celku, a to za kupní cenu ve výši 475 000 Kč, a proto oslovil s nabídkou koupě žalovanou. Žalobce žalované sdělil, že předmětný žalobcův podíl je v plném rozsahu užíván žalovanou, a ta za toto užívání žalobci ničeho nehradí, žalobce dále uvedl, že po žalované bude požadovat náhradu za užívání věci. 5. Z reakce žalované na předžalobní výzvu ze dne 3. 11. 2020 a dopisu ze dne 26. 8. 2020 (č. l. 8 a 31 spisu) vyplývá, že žalovaná s požadovanou kupní cenou nesouhlasila, ta je dle jejího názoru nereálná a nabídla za předmětný podíl žalobci částku ve výši 297 500 Kč (obvyklá cena ponížena o 30 % z důvodu minoritního podílu žalobce). Žalovaná posléze prostřednictvím právního zástupce zaslala dne 3. 11. 2020 žalobci předžalobní výzvu, ve které uvedla, že se zrušením podílového spoluvlastnictví a nabytím předmětného podílu souhlasí, nesouhlasí ovšem s cenou, kterou žalobce požaduje, proto uvedla, že je nezbytné pro posouzení ceny zadat znalecké ocenění soudem. Žalovaná rozporovala zpracovaný znalecký posudek [číslo] ver. 2, kdy dle jejího názoru byl tento zcela jistě opraven na základě přání a dalších pokynů zadavatele (žalobce), což považuje za neprofesionální. Žalované nebylo umožněno nahlédnout do posudku [číslo] ver. 1, který nebyl ze strany žalobce akceptován kvůli chybám, které obsahoval. 6. Ze znaleckého posudku [číslo] ver. 2 ze dne 23. 6. 2020 a výslechu znalkyně, který proběhl při jednání soudu dne 3. 5. 2021, soud zjistil, že znalkyně stanovila cenu podílu o velikosti [číslo] na předmětných nemovitostech částkou ve výši 425 000 Kč, kdy se jednalo o druhou verzi znaleckého posudku, když znalec původně ponížil cenu o 30% z důvodu převodu spoluvlastnického podílu. Žalobce ale znalce upozornil na judikaturu Nejvyššího soudu, když v tomto případě se jedná o přímý převod druhému ze spoluvlastníků, a proto první verze znaleckého posudku stanovila chybně cenu obvyklou, když znalkyně nesprávně ponížila cenu o 30%. Obvyklá cena nemovitosti byla určena tržním porovnáním obdobných nemovitostí a jejich realizovatelného prodeje. V tomto konkrétním případě v nemovitosti probíhá rekonstrukce, proto byl použit koeficient K3, který tuto probíhající rekonstrukci zhodnotil, proti ostatním nemovitostem, které byly použity pro srovnání. Znalkyně uvedla, že verze posudku 1 a verze posudku 2 se lišila oceněním výše náhrady za spoluvlastnický podíl, kdy nedodržela pokyn žalobce a zohlednila podíl o velikosti 1/16 tak, že cenu ponížila z důvodu horší obchodovatelnosti. Pokyn žalobce ale byl takový, že z důvodu sjednocení vlastnictví takto postupovala chybně a tento podíl znalkyně ponížit neměla. 7. Při hodnocení provedených důkazů soud postupoval podle § 132 občasného soudního řádu, tj. každý důkaz hodnotil jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom přihlížel ke všemu, co za řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. 8. Na základě uvedených zjištění učinil soud následující závěr skutkového stavu. Žalobce a žalovaná jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí – pozemku, parcelní číslo st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří o výměře 258 m2, jehož součástí je stavba, budova s číslem popisným, [adresa], a k pozemku parcelní [číslo] vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], kdy žalovaná je vlastníkem podílu o celkové velikosti 15/16 k celku a žalobce je vlastníkem podílu o velikosti 1/16 k celku. Mezi účastníky není sporu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, sporným bodem je cena za předmětný podíl, žalovaná je ochotná zaplatit za tento podíl částku ve výši 425 000 Kč, kterou stanovil znalecký posudek [číslo] ver. 2 ze dne 23. 6. 2020. Žalobce ale požadoval cenu ve výši 475 000 Kč, když rozdíl v ceně zjištěné znaleckým posudkem (tj. 425 000 Kč a cenou požadovanou žalobcem představuje 10% z obvyklé ceny zjištěné znaleckým posudkem, když dle vnitřních předpisů žalobce je cena navýšena 10% z důvodu nákladů žalobce spojených s realizací přímého prodeje. 9. Na základě provedeného dokazování posoudil soud po právní stránce následovně: <i>Soud věc posoudil dle § 1140 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle § 1143 o. z. nedohodnou–li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků