20 C 121/2021-80 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobou ze dne 14. 9. 2021, která byla soudu doručena dne 15. 9. 2021, se žalobce domáhal určení, že výpověď, která mu byla zaslána ze strany žalované dne [datum], z bytu [číslo] v domě [číslo] v ulici [obec], [územní celek] [anonymizováno] je neoprávněná. Uvedl, že [datum] uzavřel s Občanským sdružením [anonymizována tři slova] nájemní smlouvu na byt [číslo] v domě [číslo]. Žalovaná následně získala byt do svého vlastnictví, avšak v rozporu s právními předpisy. Jedná se o byt 3+1, když nájemní smlouva byla uzavřená na dobu neurčitou. Jiná smlouva uzavřena nebyla. Dále uvedl, že dne [datum] podala žalovaná na poštu výpověď z nájmu bytu, ve kterém uvedla, že byt potřebuje pro svého syna. Jedná se však o zástupný důvod, když důvodem je to, že on s ní odmítl podepsat novou nájemní smlouvu, která pro něj byla nevýhodná. Nájemné je řádně hrazeno, na účet, který je mu znám. Současně považuje výpověď za neplatnou, když výpověď je dána na byt [číslo] avšak on obývá byt [číslo] jak vyplývá z nájemní smlouvy. Na jednání dále žalobce uvedl, že specifikace bytu v nájemní smlouvě, která byla předložena soudu, nesedí, že se jedná o byt 2+1, 3. pokoj si vybudoval on sám za své prostředky a není součástí bytu. 2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Uvedla, že je majitelkou předmětného bytu, když ho koupila v dražbě v listopadu [rok]. Pokud se jedná o nesrovnalost v označení bytu [číslo] nikoliv [anonymizováno] je to tím, že došlo k přečíslování bytu, neboť se založily 4 Společenství vlastníků jednotek, a to pro domy [adresa] a jejich dům [adresa] má pouze 7 bytů, tedy se byty přečíslovaly, jak je uvedeno v Prohlášení vlastníků. Dále uvedla, že byt potřebuje pro svého staršího syna [jméno] [příjmení], kterému končí podnájemní smlouva v [obec] a s ohledem na to, že její mladší syn [jméno] má zdravotní problémy, domluvila se se starším synem, že jí pomůže se starostí o [jméno], který se nastěhuje do předmětného bytu. Současně uvedla, že nájem ve výši 1 200 Kč, který žalobce platí je neúnosně nízký, navíc platby nezasílal na její číslo účtu, ale na účet Společenství vlastníků jednotek. Na jednání dále žalovaná soudu sdělila, že žalobci byla dána 3 x možnost na odkup jeho bytu, on však tuto nabídku ani jednou nevyužil, tak předmětný byt zakoupila ona za [částka]. Současně uvedla, že nájemní smlouva z roku 2004 není platná, když nesplňuje kogentní náležitosti, které jsou na tuto smlouvu kladeny, ale má za to, že nějaký nájemní vztah tady po roce 2014 vznikl, ale nikoliv na základě této smlouvy. 3. Soud nařídil jednání, kde provedl účastníky navržené důkazy a z nich zjistil následující okolnosti. 4. Žalovaný bydlí v bytě [číslo] v domě [číslo] ulici [obec], [územní celek], který je ve vlastnictví žalované, když původně se jednalo o byt [číslo] který v důsledku prodeje a vzniku společenství vlastníků jednotek byl přečíslován (viz nájemní smlouva ze dne [datum], prohlášení vlastníka, Kupní smlouva ze dne [datum]). Žalovaná nabyla vlastnické právo k předmětnému bytu na základě dobrovolné dražby, když za nemovitost zaplatila kupní cenu ve výši [částka] (viz Smlouva o provedení dobrovolné dražby ze dne [datum], zaslání dražební vyhlášky, protokol o provedené dražbě, Kupní smlouva ze dne [datum]). Dopisem ze dne [datum] dala žalovaná žalobci výpověď z předmětného bytu z důvodu, že byt potřebuje pro svého syna. Jméno syna ve výpovědi nenapsala, ani ho jinak nekonkretizovala (viz výpověď z nájmu bytu ze dne [datum]). Předtím, než došlo k výpovědi ze strany žalované, měla žalovaná s žalobcem mezi s sebou spory, kdy žalobce neuznával žalovanou jako majitelku bytu (viz sdělení žalobce), žalovaný platil nájem na jiný (účet SVJ) než účet žalobkyně (dopis žalobce ze dne 27. 7. 2021, 2. 8. 2021, 16. 12. 2021 dopis žalované ze dne 29. 11. 2021) a při upozorněních sdělil žalované, že jiný účet nemá k dispozici, ačkoliv byl napsán na nové nájemní smlouvě s žalovanou, kterou on odmítl podepsat (dopis žalobce ze dne 8. 2. 2021, nepodepsaná nájemní smlouva). 5. Dále bylo zjištěno z dodatku č. 1 k podnájemní smlouvě [číslo] že podnájem syna žalované, [jméno] [příjmení] bude ukončen 31. 8. 2022. [jméno] [příjmení] nevlastní žádné nemovitosti. 6. Z potvrzení o provedené lustraci soud zjistil, že žalovaná má celkem [anonymizováno] děti, [anonymizováno] syny, [anonymizováno] dcery, když jeden syn je narozen v roce [rok] a druhý [rok]. 7. Pokud soud nehodnotí vyjádření paní [příjmení] ze dne 10. 2. 2022 činí tak proto, že tento důkaz je k meritu věci irelevantní. 8. Podle § 2238 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o.z.“, užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. 9. Podle § 2290 o.z., nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. 10. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný užívá byt [číslo] (dle žaloby byt [číslo]). V řízení bylo prokázané, že předmětný byt je ve vlastnictví žalované. Žalobce sice zpochybňoval její vlastnické právo, ale k tomuto nepředložil žádné důkazy, když na jakoukoliv výzvu soudu sdělil, že toto označí až před soudem v Brně. Dále bylo prokázáno, že žalobce byt užívá již od roku 2004, kdy on má za to, že byla řádně podepsána nájemní smlouva, když soud blíže nájemní smlouvu nezkoumal, neboť její platnost nebyla nikým výslovně namítána a nadto, i kdyby soud dospěl k závěru, že předmětná smlouva nesplňuje podstatné náležitosti, pak mezi žalobcem a žalovanou vznikl nájemní vztah na základě § 2238 o.z., a to ke konkrétnímu bytu, který žalobce užívá. 1. Žalovaná zaslala žalobci výpověď z nájmu bytu dne [datum] (datum doručení nebylo soudu sděleno) a žalobce podal žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2290 o.z. dne 15. 9. 2021, tedy dvouměsíční lhůta byla splněna a soud se dále zabýval oprávněností výpovědi. 1. Výpověď z nájmu bytu je možno podat na základě § 2288 o.z., když žalovaná dala výpověď z důvodu, že byt potřebuje pro svého syna (§ 2288 odst. 2 písm. a) o.z. S tímto důvodem je úzce svázán i § 2289 o.z., dle kterého pokud by syn žalované nevyužil předmětný byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení, vzniklo by žalobci právo na opětovné pronajmutí předmětného bytu nebo úhradu náhrady škody. Aby ochrana ve smyslu § 2289 o.z. mohla nastat, je nezbytné, aby ve výpovědi byl syn žalované dostatečně konkretizován. Pokud se tak nestalo, je nutno i s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu 3 Cdon 1477/1996 a 26 Cdo 1153/2006 konstatovat, že výpověď je neurčitá, tedy ve smyslu § 2290 o.z., neoprávněná. 1. Je potřeba zdůraznit, že úprava výpovědi nájemní smlouvy je úpravou kogentní a je jednoznačně určena na ochranu nájemníka. Z tohoto pohledu je zřejmé, že všechny úkony, které k nájemníkovi směřují, musí být konkrétní a nesmí vyvolat dvojí výklad. Jednoznačná konkretizace syna, nadto když žalovaná má syny dva, bez ohledu na to, že jeden je nezletilý, je nezbytná náležitost předmětného právního úkonu, tedy výpovědi. V případě, kdy by soud aproboval nedostatečně určitou výpověď, spočívající v nedostatečné konkretizaci osoby, pro kterou je byt určen, mohlo by dojít k záměně osob a znemožnění užití ustanovení § 2289 o.z. Proto, aby výpověď byla určitá a bylo ji možno řádně přezkoumat, je nezbytné jednoznačně určit, o jakého příbuzného se jedná a nestačí pouze označení příbuzenského poměru, v tomto případě syna, ale je nezbytné danou osobu konkretizovat, minimálně jménem, příjmením a příbuzenským vztahem, což se v daném případě nestalo. Pouze z těchto důvodu soud shledal výpověď jako neoprávněnou a žalobě vyhověl. 1. O náhradě nákladu řízení bylo rozhodnuto dle § 142 o.s.ř., když to byl žalobce, který byl ve věci plně úspěšný, ale s ohledem na skutečnost, že na jednání se výslovně vzdal náhrady nákladu řízení, bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladu řízení.