22 C 182/2021-230 — Okresní soud v Hodoníně

<b><i>I. Vymezení věci a stanoviska účastníků řízení</b></i> 1. Žalobce se žalobou podanou dne 3. 6. 2021 domáhal určení, že kupní smlouva uzavřená mezi žalovanou 1) a žalovaným 2) o koupi pozemků parc. [číslo] v k. ú. a obci [obec], zapsaných na [list vlastnictví] je absolutně neplatná. Žalobci, který měl vážný zájem o koupi předmětných pozemků, svědčí s ohledem na protiprávně, netransparentně a neobjektivně vedené nabídkové řízení naléhavý právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy. V záměru obce prodat obecní majetek chybělo vymezení katastrálního území. Obec – žalovaná 1) nevyzvala zájemce o koupi k předložení cenových nabídek, nevymezila kritéria nabídkového řízení a projednání záměru prodeje pozemků výslovně nezařadila do programu jednání zastupitelstva. Žalovaná 1) jednala proti principům řádného hospodaření s obecním majetkem. Kupní cena 81 780 Kč je dle znaleckého posudku pouze cenou vyhláškovou, zatímco obvyklá cena pozemků činila 655 500 Kč. Ačkoliv žalobce nabízel za pozemky minimálně 100 000 Kč, tedy nejvyšší částku, v zápisu ze zastupitelstva je nepravdivě uvedeno, že jeho konečná nabídka činila jen 50 000 Kč. U žalovaného 2) není zaprotokolována jím nabízená cena. 2. Žalobce dále v průběhu řízení rozšířil žalobu ve vztahu k žalovanému 2), vůči kterému se domáhal určení, že je výlučným vlastníkem shora uvedených nemovitostí, a to z titulu řádného i mimořádného vydržení. Žalobce zakoupil v roce 1981 od příbuzné [jméno] [příjmení] rodinný dům [adresa] v [obec] i se zahradou. V této smlouvě však omylem nebyly uvedeny dvě parcely na horním konci zahrady, přestože záměrem [jméno] [příjmení] bylo prodat i tyto pozemky. Ohledně přesvědčení o rozsahu jejich vlastnictví žalobce poukázal na nedostatečně digitalizovaný katastr nemovitostí. Celá zahrada vždy tvořila s domem jeden funkční celek. Zahrada byla oplocená, na zahradě rostly stromy vysázené v řadách kontinuálně od dvora domu až nahoru po polní cestu, která je hranicí sporných pozemků. Celou zahradu vč. sporných pozemků užíval žalobce a jeho nástupci v dobré víře. Zahradu oplotili, sporné pozemky obhospodařovali, zbudovali vjezd i mostek přes potok. Proti těmto aktivitám ničeho nenamítal [jméno] [příjmení] a jeho rodina, sousedé ani žalovaná 1), která je povolovala. Takřka čtyřicetiletá nerušená držba sporných pozemků byla přerušena až v roce 2018, kdy je předchozí vlastník převedl na žalovanou 1). Co se týče řádného vydržení pozemků, sám žalobce držel poctivě předmětné pozemky v dobré víře od roku 1981 do 1994, a to z (byť putativního) titulu kupní smlouvy, kterou nabyl rodinný dům [číslo] včetně zahrady. Hranice mezi spornými pozemky a zbytkem zahrady nebyla zřetelná. Vydržované pozemky tvoří jen 17,9 % ve vztahu ke všem žalobcem drženým pozemkům. Katastrální vlastník se začal domáhat obnovení držby až v rámci dodatečného dědického řízení v r. 1999. Od té doby se žalobce, byť si byl vědom vydržení, a jeho rodina snažili v rámci smírného řešení věci pozemky od [jméno] [příjmení] nebo od žalované 1) odkoupit. Z uvedených důvodů nemohla být žalovaná 1) v rámci převodu pozemků na žalovaného 2) v dobré víře stran svého vlastnického práva. 3. Žalovaná 1) nárok žalobce neuznala. Při prodeji pozemků postupovala zákonným způsobem, pozemky prodala občanovi obce, který nabídl nejvyšší cenu a projevil zájem zde postavit rodinný dům. Žádná z žalobcem namítaných vad nabídkového řízení není oprávněná a nezakládá neplatnost kupní smlouvy. Tvrzení žalobce, že nabídl nejvyšší cenu, je pouze účelové. Žalovaná 1) vycházela z ceny zjištěné znaleckým posudkem, žádná z nabídek se neblížila ceně obvyklé. Námitka, že obec nepostupovala s péčí řádného hospodáře nemá vliv na platnost kupní smlouvy, protože se jedná o otázku veřejnoprávní. Žalovaná 1) nad rámec předmětu řízení odmítla, že by věděla o vydržení. Má za to, že až do soudního řízení o tom nevěděl ani samotný žalovaný. Obec koupila pozemek od katastrálního vlastníka. Žalobce prokázal užívání pozemku, nikoliv dobrou víru v oprávněnost držby. Matka žalobce si byla vědoma, že se nejedná o její pozemky. Je nepravděpodobné, že by se [celé jméno žalobce] snažili koupit své vlastní pozemky. Nelze ani dovodit, že by žalobce či jeho předchůdci jednali v omylu. Kupní smlouva z r. 1981 je dostatečně konkrétní. Navíc je žalobce pouze podílovým spoluvlastníkem vedlejších pozemků, a proto by ani nemohl sám vydržet celý pozemek. 4. Žalovaný 2) nárok žalobce v žádné jeho části neuznal. Žalobce neprokázal právní zájem na určení neplatnosti kupní smlouvy, neboť ani vyhovění žalobě by nic nezměnilo na jeho právním postavení, ani by mu tím nevznikla jistota, že by mu obec pozemky následně prodala. Veškeré zákonem vyžadované postupy při převodu pozemků, byly v dané věci dodrženy. Žalovaný 2) nabídl za pozemky více nežli žalobce. K otázce vydržení pozemků žalovaný 2) poukázal na zásadu materiální publicity i na správnost notářského zápisu ze dne 20. 7. 1981, ve kterém nebyly zahrnuty pozemky [číslo]. Nebylo prokázáno, že [jméno] [příjmení] hodlala prodat i předmětné pozemky. Žalobce sice prokázal faktické užívání pozemků, nikoliv dobrou víru. Podklady obecního úřadu o stavbě plotu neobsahují parcelní čísla. Nejprve matka a poté i sám žalobce se snažili předmětné pozemky odkoupit. To svědčí tomu, že [celé jméno žalobce] věděli, že předmětné pozemky nejsou v jejich vlastnictví. Žalobce navíc pozemky neužíval, resp. se o ně nestaral, neboť byly zarostlé a byl na nich nepořádek. <b><i>II. Provedené dokazování a skutková zjištění soudu</b></i> 5. Kupní smlouvou sjednanou ve formě notářského zápisu NZ [číslo] ze dne 20. 7. 1981 převedla prodávající [jméno] [příjmení] na žalobce coby kupujícího pozemky par. [číslo] s domem [adresa], parc. [číslo] (role), [číslo] (role) a [číslo] (zahrada), zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec]. Dle smlouvy [jméno] [příjmení] vlastnila i další pozemky zapsané na [list vlastnictví] Darovací smlouvou ze dne 12. 7. 1994 žalobce převedl na své rodiče, [jméno] a [jméno] [celé jméno žalobce] každému id. polovinu nemovitostí zapsaných na LV [číslo] to pozemky par. [číslo] s rodinným domem [adresa], parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Darovací smlouvou ze dne 25. 7. 2017 daroval [obec] [celé jméno žalobce] žalobci mimo jiné id. polovinu pozemku par. [číslo] s domem [adresa], parc. [číslo] uvedených [list vlastnictví] v k. ú. [obec]. 6. Dle výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví] v k. ú. [obec] ze dne 24. 4. 2018 byl [jméno] [příjmení] v uvedenou dobu vlastníkem pozemků parc. [číslo]. Rozhodnutím zdejšího soudu ze dne 10. 8. 1999, č. j. D 470/99-25, které nabylo právní moci dne 26. 11. 1999, bylo v rámci dodatečného projednání dědictví určeno, že [jméno] [příjmení] nabývá (mezi jinými) pozemky par. [číslo] z pozůstalosti po své matce [jméno] [příjmení]. 7. Kupní smlouvou ze dne 3. 4. 2018 převedl [jméno] [příjmení] coby prodávající své vlastnické právo k pozemkům parc. [číslo] v k. ú. [obec] na žalovanou 1). Kupní smlouvou ze dne 4. 3. 2021 převedla žalovaná 1) vlastnické právo k těmto pozemkům na žalovaného 2). Ten je nadále zapsán jako vlastník předmětných pozemků (viz [list vlastnictví] pro k. ú. [obec]). 8. Dopisy ze dne 22. 3. 2021 a 29. 3. 2021 žalobce vyzval žalovaného 2), aby odstoupil od kupní smlouvy a zrušil zápis v katastru nemovitostí. Poukázal na netransparentní nabídkové řízení a skutečnost, že jeho rodina tyto pozemky drží již 40 let. Dopisem ze dne 1. 4. 2021 žalovaný 2) v reakci na to uvedl, že [jméno] [příjmení] pozemky nabyl v listopadu 1999 po své matce [jméno] [příjmení]. Dle informací od katastrálního úřadu pozemky nejsou nikterak zatíženy. 9. Z přiložené katastrální mapy vyplývá, že pozemky parc. [číslo] mají zhruba stejný pravidelný tvar jako navazující pás sousedících pozemků směrem na západ, tj. [číslo], [číslo], [číslo] a dále a tyto ve své jižní i severní (horní a dolní) hranici tvoří v zásadě rovný pás. Vedle toho pak, rozměrově menší, pozemky parc. [číslo] svým tvarem kopírují pravidelný pás sousedních pozemků směrem na západ, tj. [číslo], [číslo], [číslo] a dále, jejichž hranice opětovně tvoří v zásadě nepřerušovaný pás. Podél jižní hranice těchto pozemků prochází cesta nacházející se na parc. [číslo]. 10. Dne 18. 5. 1990 vyzval MNV [obec] žalobce k objasnění nesrovnalostí ohledně stavby oplocení. Žalobce dne 30. 9. 1990 požádal o souhlas s provedením oprav v domě [adresa] s tím, že bude vyměněno původní oplocení zahrady podél silnice a na horním okraji pozemku a bude vystavěn nový plot na hranicích pozemku s manželi [příjmení], rovněž požádal o obnovení mostku přes potok. K žádosti přiložil souhlas uvedených sousedů. Plot byl na situačním plánku zakreslen až k horní cestě. MNV [obec] dne 5. 8. 1991 žalobci sdělil že nemá námitek proti oplocení. Ve sdělení chybí vymezení parcel zahrady. [obec] [celé jméno žalobce] dne 2. 1. 1995 požádal obec o povolení zpevnit příjezdovou část obecního pozemku parc [číslo] kvůli vjezdu do zahrady. [stát. instituce] dne 19. 10. 1995 povolil [jméno] [celé