4 C 124/2022-42 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobce se svojí žalobou domáhá po žalovaném vyklizení pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, a pozemku p. [číslo] zahrada to vše v k. ú. [obec] – [anonymizováno], [územní celek] s odůvodněním, že dne 15. 5. 2019 žalovaný jako nájemce uzavřel nájemní smlouvu k předmětným nemovitostem a dne 12. 11. 2020 dodatek. Žalovaný neplatil nájemné, proto byl výzvou ze dne 27. 12. 2021 vyzván k zaplacení dlužného nájemného a následně z důvodu nezaplacení mu byla dána výpověď dne 14. 1. 2022. Poté byl žalovaný vyzván k vyklizení předmětných nemovitostí, neboť nájem nemovitých věcí skončil dne 31. 1. 2022. 2. Žalovaný na svoji obranu uvedl, že výpověď z nájmu je neplatná pro absenci poučení dle § 2286 odst. 2 občanského zákoníku a dále uvedl, že nepřevzal výzvu k zaplacení dlužného nájemného a dozvěděl se o výzvě až ze samotné výpovědi. Navíc dlužné nájemné platil, byť někdy pouze částečně. 3. Mezi účastníky řízení nebylo sporné to, že dne 15. 5. 2019 žalovaný jako nájemce uzavřel nájemní smlouvu týkající se předmětných nemovitostí, že k této smlouvě byl uzavřen dle 12. 11. 2020 dodatek ani to, že na žalobce přešla práva a povinnosti pronajímatele z nájemní smlouvy. 4. Z provedeného dokazování byl zjištěn následující skutkový stav: mezi společností [právnická osoba] a žalovaným byla uzavřena nájemní smlouva, kdy předmětem nájemní smlouvy byl nájem pozemku p. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa] rodinný dům, a pozemku p. [číslo] zahrada to vše v k. ú. [obec] – [anonymizováno], [územní celek] a účelem nájemní smlouvy bylo zajištění bytových potřeb nájemce a jeho rodiny. Nájem byl uzavřen od 1. 6. 2019 do 31. 5. 2024 (nájemní smlouva ze dne 15. 5. 2019). Na základě kupní smlouvy ze dne 15. 5. 2019 s právními účinky zápisu vkladu ke dni 20. 6. 2019 přešlo vlastnictví k předmětným nemovitostem na žalobce (výpis o provedeném vkladu do katastru nemovitostí). Žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem dodatek k nájemní smlouvě ze dne 12. 11. 2020, jehož obsahem byla jednak povinnost platit nájemné předem a jednak složení peněžní jistoty k zajištění pohledávek pronajímatele vyplývajících z nájmu. Z přípisu ze dne 27. 12. 2021 soud zjistil, že žalobce adresoval žalovanému výzvu k zaplacení dluhu za nájemné za měsíce říjen, listopad, prosinec 2021 a leden 2022 (výzva k zaplacení dluhu, podací lístek). Skutečnost, zda tato výzva byla žalovanému v řízení doručena, nebyla prokazována. Z přípisu ze dne 14. 1. 2022 bylo zjištěno, že jde o výpověď z nájmu a výzvu k vyklizení domu a zaplacení dluhu. Žalovaný byl vyzván k vyklizení předmětných nemovitostí a byla mu dána výpověď z důvodu, že přes písemnou výzvu je stále v prodlení s placením nájemného v celkové výši 17 400 Kč za měsíce říjen, listopad, prosinec 2021 a leden 2022. Výpověď z nájmu neobsahuje žádné poučení (přípis ze dne 14. 1. 2022 spolu s podací stvrzenkou). Následně byl žalovaný vyzván k vyklizení nemovitosti s odkazem na uvedenou výpověď nájemní smlouvy ze dne 14. 1. 2022 (přípis ze dne 21. 2. 2022, podací lístek). Další dokazování soud neprováděl, ostatní důkazní návrhy byly zamítnuty pro nadbytečnost, neboť s ohledem na níže uvedené odůvodnění byl dostatečně zjištěn skutkový stav, na základě kterého bylo možné ve věci rozhodnout. 5. Na základě shora uvedeného zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žalovaný má pronajaty předmětné nemovitosti, pro neplacení nájemného mu byla pronajímatelem zaslána výpověď z nájmu, tato neobsahuje žádné poučení o možnosti obrany. 6. Při právním posouzení věci vycházel soud ze zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ve znění ke dni uzavření nájemní smlouvy, a to zejména z § 2201 a následující (dále jen o. z.). Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2235 odst. 1 zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. 7. Podle § 2236 odst. 1 o. z. se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle odst. 3 je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně. 8. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. 9. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že strany mezi sebou uzavřely nájemní smlouvu dle § 2201 o. z. ve spojení s § 2235, vznikl tak mezi nimi nájemní vztah, přičemž předmětem tohoto nájemního vztahu byl dům a účelem bylo zajištění bytových potřeb, a to podle § 2236 o. z. Žalobce dal žalovanému výpověď z nájmu dle § 2286 o. z., výpověď však neobsahuje žádné poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti soudem. Za této situace soud hodnotí předmětnou výpověď z nájmu ze dne 14. 1. 2022 jako neplatnou, a to neplatnou absolutně. Zde odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2199/2018 ze dne 18. 3. 2019, z něhož se podává, že„ nájemcovo postavení jako slabší strany je dostatečně vyváženo tím, že se vyžaduje, aby byl o svém právu domáhat se soudního přezkoumání výpovědi pronajímatelem ve výpovědi poučen. Je tedy zřejmé, že poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem, je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Podle názoru dovolacího soudu jde o neplatnost absolutní (§ 588 o. z.), neboť smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. je ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které musí návrh podat. Porušení uvedeného ustanovení je tak nejen v rozporu se zákonem, ale zjevně narušuje i veřejný pořádek, pod kterým je v této souvislosti třeba rozumět ochranu nájemce, jako slabší smluvní strany“. 10. Je tak zřejmé, že výpověď z nájmu daná žalobcem žalovanému je neplatná, na základě takto neplatné výpovědi nemohl být ukončen nájemní vztah mezi účastníky řízení týkající se předmětných nemovitostí, a proto žalovaný není povinen předmětné nemovitosti vyklidit. S ohledem na shora uvedené, soud žalobu v plném rozsahu zamítl. 11. Ohledně náhrady nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a zcela úspěšnému žalovanému přiznal právo na náhradu jeho nákladů řízení. Tyto sestávají jednak z nákladů nezastoupeného účastníka advokátem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb., představující paušální náhradu dle § 2 odst. 3 vyhlášky ve výši 300 Kč za písemné podání ze dne 2. 6. 2022, ze dne 5. 6. 2022, 15. 7. 2022, 13. 10. 2022, za účast na jednání soudu a přípravu účasti na jednání soudu. Tedy za 6 úkonů 1 800 Kč. Do nákladů náleží i hotové výdaje vynaložené žalovaným na poštovné ve výši 50 Kč, 50 Kč, a 57 Kč za podání adresovaná soudu a dále náklady ve výši 1 000 Kč za právní pomoc dle dokladu ze dne 25. 7. 2022, neboť je zřejmé, že s ohledem na argumentaci žalovaného tento využil právní pomoci, a dále z jízdného v částce 156 Kč vynaložené na přepravu do Brna a zpět za advokátkou. Celkem tak náklady žalovaného činí 3 113 Kč.