22 C 91/2023-48 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala, aby byla žalovaná povinna vyklidit byt [číslo] umístěný v 5. nadzemním podlaží domu [adresa] stojícího na pozemku parc. č. st. [číslo], zapsaného na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále též jen„ byt“). Z podané žaloby vyplynulo, že žalobkyně jakožto vlastník předmětného bytu s žalovanou a jejím manželem [jméno] [příjmení] uzavřela dne 10. 10. 2016 nájemní smlouvu na dobu určitou od 10. 10. 2016 do 30. 9. 2017, kterou jim přenechala byt k zajištění jejich bytových potřeb a bytových potřeb členů jejich domácnosti. Dne 30. 9. 2017 byl mezi žalovanou a manželi [příjmení] uzavřen dodatek [číslo] dne 31. 5. 2021 dodatek [číslo] smlouvy o nájmu bytu. Po úmrtí pana [jméno] [příjmení] dne 15. 2. 2022 se žalovaná stala výlučným nájemcem bytu. Jelikož žalovaná od listopadu roku 2021 nehradila řádně nájemné a služby spojené s užíváním bytu, vyzvala ji nejprve žalobkyně dopise ze dne 10. 10. 2022 ke sjednání nápravy a zaplacení dluhu nejpozději do 31. 12. 2022 s tím, že pokud tak neučiní, bude jí dána výpověď z nájmu bytu pro porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. Žalovaná nápravu ve stanovené lhůtě nesjednala, a proto dopisem ze dne 2. 1. 2023 žalobkyně nájem vypověděla bez výpovědní doby a vyzvala žalovanou k vyklizení bytu nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu; nájem přitom žalobkyně považovala za skončený doručením této výpovědi, jakkoli si žalovaná zásilku nevyzvedla a nechala dopis uložený na poště do 24. 1. 2023. Protože dosud nedošlo k vyklizení a předání bytu žalobkyni a ani k zahájení řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, je žalobkyně nucena se vyklizení bytu domáhat touto žalobou. 2. Žalovaná se k podané žalobě nevyjádřila. Za splnění podmínek uvedených v ustanovení § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání. 3. Po provedení listinných důkazů soud zjistil následující skutkový stav: 4. Žalobkyně je podle výpisu z katastru nemovitostí výlučným vlastníkem bytu [číslo] umístěného v 5. nadzemním podlaží domu [adresa] stojícího na pozemku parc. č. st. [číslo], vše v obci a k. ú. [obec]. Žalovaná tento byt užívala na základě nájemní smlouvy ze dne 10. 10. 2016, ve znění dodatků [číslo] k této smlouvě, kterými byla prodloužena doba platnosti nájmu nejprve do 31. 12. 2019, poté do 31. 12. 2023. Podle čl. 4 nájemní smlouvy jsou nájemci povinni„ (…) hradit sjednaný nájem formou pravidelných měsíčních plateb, a to ve výši podle Evidenčního listu. Nájemci jsou povinni hradit pronajímateli spolu s nájmem rovněž zálohy na služby poskytované mu pronajímatelem v souvislosti s nájmem bytu.“. Dále jsou podle čl. 4 nájemci povinni„ (…) platit pronajímateli nájemné a zálohy za služby – plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu – nejpozději do posledního dne následujícího měsíce.“. Rozsah těchto služeb je podle čl. 4 taktéž součástí Evidenčního listu. V Evidenčním listu se jako výsledné měsíční nájemné uvádí částka 6 000 Kč a jako zálohy na služby částka 2 552 Kč, a tedy celkem měsíční nájemné včetně služeb spojených s bydlením činí 8 552 Kč; obeznámení se s tímto Evidenčním listem potvrdila žalovaná svým podpisem. Z předávacího protokolu ze dne 10. 10. 2016 je zřejmé, že žalovaná byt též fyzicky převzala (za zde zaznamenaného stavu měřidel). 5. Žalovaná zůstala žalobkyni dlužna za listopad roku 2021 na nájemném 4 743 Kč, za prosinec roku 2021 na nájemném 6 000 Kč a na službách 2 589 Kč, za období února 2022 až srpna 2022 na nájemném 7x částku 6 228 Kč (celkem tedy 43 596 Kč) a za období února 2022 až srpna 2022 na službách 7x částku 2 589 Kč (celkem tedy 18 123 Kč). Ke dni podání žaloby tak žalobkyně evidovala za žalovanou dluh ve výši 54 339 Kč na nájemném a ve výši 20 712 Kč za služby. Podle čl. 6 nájemní smlouvy může pronajímatel v případě, že„ (…) nájemci poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, nájem vypovědět bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemci bez zbytečného odkladu byt odevzdali, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemci poruší svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatí-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců (…).“. Dopisem ze dne 10. 10. 2023 žalobkyně žalovanou vyzvala k odstranění závadného chování a poskytla jí lhůtu k dodatečné úhradě nájemného a poplatků za služby do 31. 12. 2022. Zásilka podaná k poštovní přepravě dne 11. 10. 2023 se nicméně žalobkyni vrátila dne 23. 11. 2022 jako nevyzvednutá. Dopisem ze dne 2. 1. 2023 dala žalobkyně žalobkyni výpověď z nájmu bytu, a to s odkazem na § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“); výpověď podala k poštovní přepravě téhož dne a zásilka se jí dne 24. 1. 2023 opět vrátila jako nevyzvednutá. 6. Žalobkyně se tedy podanou žalobou domáhá ochrany před zásahem do svého vlastnického práva k předmětnému bytu, ke kterému dochází ze strany žalované, ve smyslu ustanovení § 1040 občanského zákoníku. Předpokladem úspěšnosti této žaloby je, že žalobce prokáže, že je vlastníkem předmětného bytu a že současně dochází ze strany žalovaného k zásahu do jeho vlastnického práva tím, že užívá předmětný byt, aniž by mu pro užívání svědčil právní titul. 7. Na základě výše uvedených listinných důkazů a jejich hodnocení v souladu s ustanovením § 132 o. s. ř. dospěl soud k závěru, že žalobkyně výpisem z katastru nemovitostí a nájemní smlouvou ze dne 10. 10. 2016 prokázala, že je výlučným vlastníkem předmětného bytu. Současně bylo prokázáno, že žalované svědčil k bytu nájemní vztah, založený shora uvedenou smlouvou až do okamžiku doručení výpovědi z nájmu bytu. 8. Co se týče výpovědi z nájmu, tu žalovaná obdržela pro hrubé porušení své povinnosti z nájmu vyplývající, tedy v intencích § 2291 odst. 1 téhož zákona, podle něhož„ poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.“. Za porušení povinnosti zvlášť závažným způsobem se podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku mj. považuje situace, kdy nájemce nezaplatil nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců. Jelikož žalovaná nijak toto žalobní tvrzení nerozporovala (respektive nevyužila svého práva se k věci vyjádřit a uvést něco jiného), vyšel soud plně z obsahu žaloby. 9. Hmotněprávní podmínkou výpovědi podle § 2291 odst. 2 občanského zákoníku je výzva k odstranění závadného chování; odráží závažnost důsledků spojených s výpovědí bez výpovědní doby a dává nájemci možnost nápravy protiprávního stavu i odvrácení skončení nájmu výpovědí bez výpovědní doby, napraví-li své chování (protiprávní stav) v poskytnuté (přiměřené) době. Nejvyšší správní soud to dovodil např. v rozsudku ze dne 18. 1. 2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, ve kterém podal, že„ (…) ustanovení § 2291 o. z. umožňuje pronajímateli vypovědět nájemci, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby, tedy tzv. okamžitě, zároveň však poskytuje nájemci možnost zabránit skončení nájmu tím, že své závadné chování (protiprávní stav) napraví (odstraní), tedy nejen že od něj okamžitě upustí, ale i nahradí škody (dluhy), které již vznikly. Účelem ustanovení § 2291 o. z. je tedy okamžité skončení nájmu jen v případě, že nájemce, který porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem, ani přes výzvu pronajímatele od svého jednání neupustí. K výpovědi bez výpovědní doby se tak může přihlížet jen v případě, že byla splněna podmínka předchozí výzvy k nápravě zakotvená v § 2291 odst. 3 o. z.“. V tomtéž rozhodnutí soud konstatoval, že výzva nemusí být písemná, ale aby tato hmotněprávní podmínka byla splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Tato podmínka byla v souzené věci splněna, neboť žalobkyně žalované takovou výzvu zaslala dopisem ze dne 10. 10. 2022 a k nápravě protiprávního stavu jí fakticky poskytla lhůtu o délce více než jeden měsíc (tj. do 31. 12. 2022), kterou soud shledal jako přiměřenou. 10. Co se týče způsobu a výsledku doručování, a to jak ve vztahu k výzvě k odstranění závadného chování, tak ve vztahu k samotné výpovědi, odkazuje soud na závěry ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. Ten v řadě svých rozhodnutí (v poslední době například v usnesení ze dne 25. 1. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2650/2020, vyložil, že„ (…) účinnost adresných jednostranných hmotněprávních úkonů (jakým je i výpověď z nájmu bytu) v režimu občanského zákoníku (zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 31. 12. 2013 dále obč. zák.) předpokládá, že projev vůle dojde, resp. je doručen adresátovi, tj. že se dostane do sféry jeho dispozice (§ 45 odst. 1 obč. zák.). Slovní spojení dostane do sféry jeho dispozice nelze vykládat ve smyslu procesněprávních předpisů. Je jím třeba rozumět konkr