22 C 2/2025-139 — Okresní soud v Hodoníně

1. Žalobkyně se domáhala po žalované vyklizení nemovité věci – bytové jednotky č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, (dále také jen „bytová jednotka“). Z podané žaloby vyplynulo, že nájemní smlouvou ze dne 1. 7. 2023 žalobkyně pronajala bytovou jednotku žalované, a to na dobu určitou od 1. 7. 2023 do 31. 12. 2023 (s možností prodloužení na základě písemné dohody stran). Nájem skončil k datu 31. 12. 2024, avšak žalovaná k tomuto dni a ani v okamžiku podání žaloby bytovou jednotku nevyklidila a nepředala ji žalobkyni, přestože ji k tomu žalobkyně písemně vyzvala.2. Žalovaná ve svém vyjádření především rozporovala účinnost nájemní smlouvy, potažmo dobu trvání nájmu. Trvala na tom, že žalobkyně sice nájemní smlouvu podepsala elektronicky již 1. 7. 2023, avšak žalovaná doplnila svůj vlastnoruční podpis až dne 5. 7. 2023, kdy jí byla bytová jednotka též fyzicky předána. Z toho žalovaná dovozuje, že smlouva byla uzavřena fakticky až do 5. 1. 2024, neboť teprve toho dne uplynulo třikrát šest měsíců (po dvojím automatickém prodloužení). Z tohoto důvodu byla předžalobní výzva s pokynem k vyklizení ke dni 31. 12. 2024 předčasná. Dále uvedla, že žalobkyně vůbec nerespektovala tíživou finanční situaci, do níž se žalovaná a její rodina dostala, a neposkytla žalované součinnost potřebnou k vyřízení žádosti o dávky státní sociální pomoci tím, že žalované neposkytla dodatek nájemní smlouvy a rozpis služeb. Žalobkyně rovněž v bytové jednotce nechala dne 23. 1. 2025 odpojit elektřinu a dne 29. 1. 2025 i vodu, což žalovaná považuje ve světle ustálené judikatury za nepřípustné. Konečně si žalobkyně dne 29. 1. 2025 sama bytovou jednotku v doprovodu , jméno FO, odemkla a dala této osobě k dispozici klíče, čímž porušila domovní svobodu; incident vyvrcholil přivoláním hlídky Městské policie a poté žalovaná podala na žalobkyni též trestní oznámení na Policii České republiky.3. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobkyně je výlučným vlastníkem bytové jednotky, kterou v měsíci červenci roku 2023 pronajala žalované na dobu určitou, a že došlo ke konkludentnímu prodloužení nájmu. Dále žalovaná nezpochybňovala, že dosud v bytové jednotce bydlí, a to spolu s dalšími osobami. Jednou z těchto osob je též druh žalované pan , jméno FO, , který i v rámci své svědecké výpovědi potvrdil, že žalovaná předmětnou bytovou jednotku dosud nevyklidila; o vyklizení se přitom podle jeho slov dozvěděli až ze sdělení, které obdrželi od soudu.4. Ze skutkového hlediska bylo mezi účastníky sporné především to, kdy skutečně došlo k podpisu nájemní smlouvy datované dnem 1. 7. 2023 žalovanou a k jakému datu žalovaná byt fakticky převzala k užívání. Dále bylo mezi účastníky předmětem sporu, zda žalobkyně dala žalované na začátku roku 2025 souhlas s (dalším) užíváním bytu, či nikoli.5. Stran právního posouzení se účastníci neshodli jednak na tom, do jakého data došlo ke konkludentnímu prodloužení nájemní smlouvy, tedy od jakého data případně užívá žalovaná bytovou jednotku bez právního důvodu, jednak na tom, zda výzva bývalého právního zástupce žalobkyně ze dne 25. 11. 2024 mohla mít jakékoli právní účinky, uvádí-li se v ní (dle žalované) nesprávné datum skončení nájmu.6. Nad rámec nesporných tvrzení soud z provedeného dokazování zjistil, že v minulosti byla žalovaná a její partner , jméno FO, pravomocně shledáni vinnými rozsudkem Okresního soudu v , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , protože odmítli vyklidit a předat bytovou jednotku č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, stojící na pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , ačkoli k tomu byli povinni na základě (nepravomocného) rozsudku Okresního soudu v , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, . Žalovaná k tomu nicméně vysvětlila, že se jednalo o nemovitost v původním vlastnictví , jméno FO, , která byla prodána v rámci insolvenčního řízení; jelikož , jméno FO, zpochybňoval platnost tohoto prodeje v civilním řízení, vyčkával, až rozhodnutí ve věci samé nabude právní moci.7. Přímo z textu nájemní smlouvy datované dnem 1. 7. 2023 soud zjistil, že ji účastníci uzavřeli na dobu určitou od 1. 7. 2023 do 31. 12. 2023 s možností prodloužení na základě písemné dohody stran (viz čl. 2.1 nájemní smlouvy). Nájemné činilo 14 000 Kč a zálohy na služby 4 500 Kč měsíčně (viz čl. 3.1 nájemní smlouvy), a bylo splatné předem do 13. dne v měsíci na bankovní účet uvedený v čl. 3.2 nájemní smlouvy. Konečně, podle čl. 6.10 nabyla nájemní smlouva platnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami a účinná byla ode dne převzetí bytu. E-mailová korespondence mezi žalobkyní a žalovanou z června roku 2023 dokresluje okolnosti uzavření smlouvy, a to zejména v tom smyslu, že žalovaná prokazatelně souhlasila se zněním nájemní smlouvy (zejména s uzavřením smlouvy na dobu určitou do 31. 12. 2023 a s případným prodloužením).8. Co se týče data podpisu smlouvy žalovanou a data faktického předání bytové jednotky, z provedených důkazů a procesních postojů účastníků lze s jistotou dovodit pouze to, že se tak nestalo dne 1. 7. 2023, ale nejdříve dne 3. 7. 2023, jak ostatně vyplývá i z e-mailu zaslaného žalovanou žalobkyni dne 3. 7. 2023, v němž žalovaná mj. uvádí: „My na 16h pojedeme k bytu, kde tedy vše podepíšeme a přebereme a hned Vám zavolám.“ Tato reakce navazuje na e-mail z téhož dne, v němž žalobkyně mj. píše: „V návaznosti na náš telefonát potvrzuji dnešní předávku bytu, kterou provede pan , jméno FO, . Jelikož s opravou bytu došlo k termínové změně, dovoluji si navrhnout slevu z nájmu za červenec v částce 1 000 Kč.“. Svědek , jméno FO, potvrdil, že byl předání bytu přítomen na základě pověření ze strany žalobkyně a že k předání došlo „v pondělí odpoledne roku 2023“, na začátku června nebo července; první pondělí v měsíci červenci roku 2023 přitom neslo právě datum 3. 7. 2023. Svědek , jméno FO, dále uvedl, že při předání bytové jednotky, kterému byla přítomna ještě žalovaná a pan , jméno FO, , vyplnil vícero vyhotovení předávacího protokolu i nájemní smlouvy a ta vyhotovení, které svědkovi zůstala, později předal žalobkyni. Samotný předávací protokol ve verzi, kterou v řízení předložila žalovaná, obsahuje pouze první stranu a není datován. Svědek , jméno FO, nedokázal s jistotou odpovědět na otázku, zda jej skutečně vyplňoval (tedy zda písmo je jeho). Naproti tomu originál předávacího protokolu, který předložila žalobkyně, je sice kompletní a nese datum 4. 7. 2023, obsahově se však neshoduje s předávacím protokolem předloženým žalovanou. Svědek , jméno FO, naproti tomu podpořil tvrzení žalované, že k předání bytu došlo teprve 5. 7. 2023. Přesné datum podpisu nájemní smlouvy a faktického předání bytové jednotky se tak v tomto řízení nepodařilo zjistit.9. Je dále zřejmé, že mezi žalovanou a tehdejším právním zástupcem žalobkyně (advokát , tituly před jménem, , jméno FO, ) probíhala v červenci 2024 korespondence o slevě z nájemného za měsíc červenec předchozího roku. Dále v září 2024 se žalovaná a , tituly před jménem, , jméno FO, pokoušeli dohodnout na termínu podpisu blíže neurčených dokumentů, které se podle všeho měly týkat prodloužení nájemní smlouvy a úhrady dluhu na nájemném. V e-mailu ze dne 17. 9. 2024 nicméně sdělil , tituly před jménem, , jméno FO, žalované, že ukončuje jednání o smírném vyřešení věci a že žalobkyně trvá na tom, aby bytová jednotka byla vyklizena a předána k datu 31. 12. 2024 a aby žalovaná žalobkyni uhradila dluh ve výši 166 500 Kč a náklady právního zastoupení. Reakce žalované na tuto výzvu jsou sice odmítavé, pokud jde o úhradu dluhu, avšak stran skončení nájmu žalovaná akceptovala datum 31. 12. 2024 (ač v průběhu soudního řízení svůj postoj přehodnotila, neboť byl dle jejího vysvětlení výsledkem mylného právního posouzení celé záležitosti z její strany).10. Dopisem ze dne 25. 11. 2024 znovu sdělil , tituly před jménem, , jméno FO, žalované, že žalobkyně trvá na skončení nájmu ke dni 31. 12. 2024; současně žalovanou vyzval k vyklizení bytové jednotky nejpozději k tomuto datu. Ve tomto dopisu žalovanou rovněž upozornil, že pokud bytovou jednotku řádně a včas nepředá, je zmocněn k podání žaloby na její vyklizení. Z navazujícího e-mailu ze dne 28. 11. 2024 mezi žalobkyní a , tituly před jménem, , jméno FO, nebylo spolehlivě prokázáno, k jakému dni žalovaná tuto výzvu převzala, nicméně nepopírala, že se tak stalo; rozporovala pouze, zda s ohledem na datum zde uvedené mohla mít výzva předpokládané právní účinky (tj. neobnovení nájemní smlouvy a povinnost bytovou jednotku vyklidit). Tomu, že mezi účastníky i po zaslání předžalobní výzvy probíhala písemná komunikace, svědčí e-mail ze dne 20. 12. 2024, v němž , tituly před jménem, , jméno FO, žalované zopakoval výzvu k zaplacení dlužných částek a k vyklizení bytové jednotky. Konečně k vyklizení bytu byla žalovaná vyzvána též dopisem ze dne 12. 2. 2025.11. Nájemní smlouvou ze dne 29. 1. 2025 pronajal