3 C 264/2023-138 — Okresní soud v Jičíně

1. Žalobce podal u soudu žalobu, kterou se domáhal určení, že obvyklé nájemné za užívání bytu č. , hodnota, ve 3. podlaží domu čp. , číslo, v , adresa, , jehož je vlastníkem, činí od 1. 10. 2023 částku 13 101 Kč měsíčně. V průběhu řízení žalobu změnil a rozšířil tak, že požadoval, aby žalované byla uložena povinnost platit žalobci nájemné ve výši 13 101 Kč měsíčně a pro případ, že soud dospěje k závěru, že žalovaná není nájemkyní předmětného bytu, aby žalobci přisoudil bezdůvodně obohacení 98 916 Kč s příslušenstvím, o nějž se žalovaná v době od 2. 5. 2023 do 30. 4. 2024 na úkor žalobce obohatila, když v předmětném bytě bydlela bez právního důvodu a hradila nájemné jen ve výši 4 287 Kč měsíčně, v období od listopadu 2023 do února 2024 ve výši 6 000 Kč měsíčně.2. Žalovaná se žalobě bránila a namítala, že požadavek žalobce na nájemné 13 101 Kč je nedůvodný, protože žalobce v domě provádí rekonstrukci a omezuje ji v užívání bytu hlukem a nepořádkem, zamezil užívání dvora. Předmětný byt je zanedbaný, neodpovídá obvyklému stavu bytů na trhu, požadované zvýšení nájemného je skokové, v rozporu s dobrými mravy a bezohledné. Navrhla žalobci zvýšení nájmu na dočasných 6 000 Kč měsíčně, které mu od listopadu 2023 do února 2024 již platila, a měla za to, mezi účastníky tak došlo k dohodě o jeho výši. Jakmile budou dokončeny opravy, žalovaná nebude mít problém dohodnout se na dalším zvýšení nájemného. Žalovaná odmítala, že by se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila, protože právní titul opravňující žalovanou k užívání bytu nechybí, neboť svědčí buď matce žalované či s ohledem na ustanovení § 2238 o. z. přímo žalované.3. Výpisem z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, , vedeném pro obec a k. ú. , adresa, Katastrálním úřadem pro , adresa, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , je prokázáno, že žalobce je vlastníkem pozemku parcela s. t , číslo, -zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č. p. , číslo, - bydlení, na něm stojící a dále pozemku , číslo, zahrada. Nabývacím titulem je kupní smlouva z 19. 1. 2023, vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl proveden s účinky od 2. 5. 2023. Žalobce vysvětlil, že předmětný dům čp. , číslo, zakoupil v roce 2023 od Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, kterému dům připadl jako odúmrť po předešlém vlastníkovi , jméno FO, .4. Žalobce k prokázání důvodnosti své žaloby předložil listinu s názvem Dohoda o užívání bytu ze dne 4. 11. 1985, kterou uzavřel , právnická osoba, z , jméno FO, (matkou žalované) na podkladě rozhodnutí o přidělení bytu vydaného MNV v , adresa, ze dne 15. 2. 1983, č. j. , hodnota, . Touto dohodou byl , jméno FO, dán do užívání byt č. , číslo, první kategorie o dvou pokojích a kuchyni s koupelnou, WC, spíží, předsíni a komorou ve druhém patře domu č. p. , číslo, v , adresa, , s účinností od 1. 11. 1985. , jméno FO, se zavázala platit správě domu měsíční úhradu za užívání a služby celkem ve výši 176 Kč měsíčně.5. Listina s názvem Zápis o dohodě o odevzdání a převzetí bytu z 2. 5. 1983 prokazuje, že na základě téhož rozhodnutí o přidělení bytu ještě před uzavření dohody o užívání bytu , právnická osoba, v předal , jméno FO, do užívání blíže neoznačený byt na adrese , adresa, , s tím, že bude platit úhradu za užívání bytu od 1. 3. 1983 ve výši 107 Kč měsíčně.6. Žalobce dále předložil kopii části listiny s názvem Evidenční list pro výpočet nájemného podle vyhl. č. 176/1993 Sb., vztahujícího se k bytu užívanému , jméno FO, , z něhož nelze zjistit výši maximálního nájemného ani datum vystavení. V průběhu řízení žalobce předložil elektronickou podobu tohoto evidenčního listu v kompletní podobě. Z ní soud zjistil, že listina stanoví maximální základní nájemné podle § 5 vyhl. 176/1993 Sb. 473,40 Kč, a nájemné včetně záloh na služby v konečné výši 663 Kč měsíčně. Listina je evidentně podepsána matkou žalované a další osobou, jejíž podpis není čitelný, a není datovaná.7. Oznámení nové výše nájemného z 10. 9. 2009, provedené pronajímatelem , tituly před jménem, , jméno FO, nájemkyni , jméno FO, s odkazem na zákon č. 107/2006 ve znění zákona č. 150/2009 Sb., prokazuje, že pronajímatel nájemkyni oznámil novou výši nájemného za užívání předmětného bytu v celkové výši 4 707 Kč měsíčně, s tím, že je splatná do patnáctého dne v měsíci na bankovní účet pronajímatele. Dosavadní nájemné za byt, bez úhrady za vybavení, činilo 2 732 Kč.8. Dopisem žalobce, adresovaným žalované, z 12. 7. 2023 je prokázáno, že žalobce navrhl žalované zvýšení nájemného z předmětného bytu na částku 13 101 Kč měsíčně. Žádal žalovanou o souhlas s tímto návrhem s tím, že pokud se do dvou měsíců nevyjádři tak, že se zvýšením souhlasí, podá návrh na zvýšení nájemného k soudu. Dle připojené dodejky žalovaná dopis převzala 26. 7. 2023.9. Pasport bytu prokazuje, že nájemkyně , jméno FO, svým podpisem potvrdila, že soupis místností bytu, který užívá, v listině uvedený, je úplný a správný, plochy místností souhlasí se skutečností stejně tak vybavení bytu. Prohlášení nájemce bylo podepsáno 30. 5. 2023 s tím, že jej za , jméno FO, na základě plné moci z 26. 5. 2022 vlastnoručně podepsala žalovaná.10. Výpisem z CEO je prokázáno, že žalovaná je hlášena k trvalému pobytu na adrese , adresa, od 16. 1. 1983, tj. od narození, doposud. , jméno FO, byla k trvalému pobytu na této adrese hlášena od 9. 11. 1982 do 30. 11. 2018, od 30. 11. 2018 doposud je hlášena k trvalému pobytu na adrese , adresa, .11. Zprávou MěÚ , adresa, , odboru správních činností je prokázáno, že , jméno FO, se 30. 11. 2018 přihlásila k trvalému pobytu na adresu , adresa, , a to na základě předložené nájemní smlouvy s SBDO , adresa, , čímž byla automaticky odhlášena z předchozí adresy , adresa, . Žalovaná je od narození hlášena na adrese , adresa, .12. List vlastnictví č. , hodnota, , vedený pro obec a k. ú. , adresa, u Katastrálního úřadu pro , adresa, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, prokazuje, že matka žalované , jméno FO, , je od 31. 10. 2023 vlastnicí jednotky č. , hodnota, , vymezené v domě čp. , hodnota, dům, na parcele st. , číslo, - zastavená plocha a nádvoří.13. Svědkyně , jméno FO, , matka žalované vypověděla, že v , adresa, ulici v , adresa, bydlela asi od svých 10 roků se svojí matkou. V tomto domě vždy obývali pouze jediný byt, a to byt, o který jde v tomto řízení. Když se svědkyně vdala, nějakou dobu s manželem bydlela v nově získaném družstevním bytě, na adrese , adresa, , který patřil její matce. Přibližně v r. 1983 se dohodli s matkou, že si byty vymění. Byt v , adresa, ulici se tehdy opravoval, protože byl neobyvatelný, a proto nějaký čas bydleli ještě společně s matkou v , adresa, . Po dokončení opravy se přestěhovali. K výměně došlo i úředně a byla k tomu vydána potřebná rozhodnutí. V tomto bytě pak svědkyně bydlela s dětmi, manžel zemřel. Přibližně od r. 2017 byla její maminka umístěna do domova důchodců v , adresa, , v r. 2018 se její zdravotní stav dále zhoršil a vyžadovala stálou péči. Svědkyně ji chtěla tuto péči poskytnout sama, a odešla proto do bytu v , adresa, , kde připravovala podmínky proto, aby tam matku mohla vzít. Část svého nábytku si do tohoto bytu přestěhovala, část ponechala v , adresa, ulici, stejně jako věci, které momentálně nepotřebovala. Mezi tím se ale zdravotní stav matky dále změnil k horšímu a svědkyně musela od svého rozhodnutí upustit. Byt v , adresa, ale opravila a zůstává v něm, i když je jasné, že se do něho maminka už nevrátí. V , adresa, ulici zůstala bydlet žalovaná. Ta v tomto bytě bydlela od narození, má tam hlášen trvalý pobyt a jde o její bydliště. V průběhu doby žalovaná bydlela i jinde, např. studovala, byla u přítele a podobně, bydlela i v bytě v , adresa, ulici. Svědkyně nedokáže říci, jak dlouho, v , adresa, ulici bydlela, odhaduje, že šlo o měsíce. V bytě v , adresa, ulici ale stále zůstávala, i když dočasně byla pryč. Svědkyně sama tento byt nikdy nevyklidila, nějaké základní věci si odstěhovala, ale další její věci v bytě dále zůstávají. V r. 2018 byl pronajímatelem bytu ještě pan , jméno FO, a bylo tomu tak v podstatě od revoluce. O dům se nezajímal, s nájemci nechtěl komunikovat a oni s ním neměli žádný kontakt. Pokud v bytě bylo potřeba něco opravit, museli si to zařídit sami a většinou také zaplatit. Nájemcům trochu pomáhala jeho účetní, a to byla jediná osoba, s kterou o bydlení mohli komunikovat. Když svědkyně v roce 2018 odcházela do bytu matky, napsala této účetní e-mail, kde popsala situaci a oznámila, že v předmětném bytě zůstane bydlet její dcera. Svědkyně sama chtěla tehdy nájemní vztah ukončit, ale nebylo to možné, protože dle účetní pronajímatel nechtěl nic sepisovat. Účetní ji však řekla, že žalovaná v bytě může zůstat, že pronajímatel se vším souhlasí, ale že žádné listiny sepisovat nebude. V elektronické komunikaci s účetní bylo svědkyni sděleno, že nájem ponechává pan , jméno FO, tak, jak je, aby měla možnost se do bytu ještě vrátit. Po odchodu svědkyně tak v bytě zůstala bydlet žalovaná a začala sama plat