20 C 367/2022-48 — Okresní soud v Jihlavě

1. Podanou žalobou se žalobce domáhal, aby soud nahradil projev vůle žalované směřující k uzavření kupní smlouvy ve znění dle výroku I. tohoto rozsudku. Žalobce tvrdil, že mezi ním a žalobkyní došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí a to ústně - telefonickým rozhovorem. Že existuje možnost ústního uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ústní formou dovozuje žalobce z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021. 2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že dle jejího názoru nebylo v předmětném telefonickém rozhovoru ujednáno s dostatečnou určitostí o nezbytných náležitostech smlouvy o smlouvě budoucí kupní a tato tedy nemohla vzniknout. Nadto je žalobkyně přesvědčena o nemožnosti uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je závazek uzavření kupní smlouvy na nemovitou věc. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021 považuje za jednorázový exces, který již byl podroben doktrinální kritice, a naopak poukázala mimo jiné na rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 18. 10. 2021, sp. zn. 27 Co 184/2021, podle něhož je třeba dovodit obligatorní písemnou formu, má-li být předmětem hlavní smlouvy převod vlastnického práva k nemovité věci. 3. Soud se plně ztotožnil s názorem žalované, že má-li být předmětem budoucí koupě nemovitá věc, musí mít i smlouva o smlouvě budoucí kupní písemnou formu. Uvedený názor ostatně přímo vyplývá ze samotného textu zákona, jelikož § 560 občanského zákoníku stanoví, že písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší. 4. Žalobce zaujal stanovisko, že ústním ujednáním uzavřel takovou smlouvu, jejímž prostřednictvím došlo ke vzniku vymahatelného závazku žalované převést své vlastnické právo k nemovité věci na žalobce. Jakkoli se možná lze ztotožnit s tím, že vlastní smlouvou o smlouvě ještě k převodu vlastnického práva nedochází, nelze se již ztotožnit s tím, že by takový závazek bylo možno sjednat ústně a nadto telefonicky. <b>5. Výsledek je totiž totožný a je jím to, že (budoucímu) kupujícímu vzniká soudně vymahatelný nárok na převod vlastnictví k nemovité věci.</b> 6. Smysl § 560 občanského zákoníku shledává soud v tom, že chrání účastníky právního vztahu mimo jiné i před impulzivním nebo jinak nepromyšleným jednáním či dokonce i před možným nedorozuměním až lstem v rámci kontraktace. Obligatorní písemná forma právního jednání dává účastníkům jistotu v tom směru, že mohou svobodně a důkladně projednat obsah jakékoli smlouvy, jejímž výsledkem je změna ve vlastnictví nemovité věci. 7. Lapidárně řečeno § 560 občanského zákoníku chrání prostor vymezený pro kontraktační proces v tak závažné věci, jakou je převod vlastnického práva k nemovité věci tím, že vlastní závazek svěřuje podepsanému papíru. 8. Ochrana prostoru pro kontraktaci má svou důležitost proto, že v rámci podrobného vyjednávání nezřídka může docházet k situacím, z nichž by bylo možno pro třeba i pouhou verbální neobratnost dovozovat uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. [jméno], kde zákon pro projevy vůle směřující ke změnám v právních vztazích týkajících se nemovitých věcí vyžaduje vyšší úroveň formy právního jednání, by takový následek musel být nutně nežádoucí. 9. Nakonec je soud toho názoru, že pokud by bylo možno uzavírat smlouvy o smlouvách budoucích kupních, jejichž finálním výsledkem by byly převody nemovitých věcí, ústní formou, ztratil by § 560 občanského zákoníku naprosto smysl. 10. Podle § 1785 občanského zákoníku platí, že smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. 11. Podle § 1786 občanského zákoníku platí, že zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. 12. Podle § 1787 občanského zákoníku platí, že nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě. Neurčí-li tato osoba obsah budoucí smlouvy v přiměřené lhůtě nebo odmítne-li jej určit, může oprávněná strana navrhnout, aby jej určil soud. 13. Vzhledem k soudem shora podanému právnímu názoru se již soud nezabýval otázkou, zda smlouva o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky vznikla a je pro nedostatek formy neplatná nebo zda nevznikla vůbec, neboť to na výsledku řízení nemohlo ničeho změnit a jelikož žalobce i přes procesní poučení setrval při svém tvrzení, že k uzavření smlouvy došlo ústně, nezbylo soudu než žalobu zamítnout. 14. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 36 300 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 350 000 Kč (hodnota nemovité věci dle návrhu výroku rozsudku) sestávající z částky 9 700 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 30 000 Kč ve výši 6 300 Kč.