18 C 147/2024-40 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal proti žalovaným zaplacení částky 33 134 Kč s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení). V odůvodnění žaloby bylo uvedeno, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky č. 1 o velikosti 2+kk situované v 1. podlaží domu č. p. , Anonymizováno, v , adresa, . Dům je zapsán na LV č. , hodnota, v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrálního pracoviště , adresa, , pro katastrální území a obec , adresa, (dále též „předmětný byt“). Tento byt žalobce pronajal žalovaným na základě nájemní smlouvy ze dne 24. 3. 2021 s účinností od 1. 4. 2021. Byt byl žalovaným pronajat jako byt vyčleněný pro osoby v nepříznivé sociální nebo životní situaci. Smlouva byla ujednána na dobu určitou do 31. 3. 2022. Následně byla dvakrát prodloužena, naposledy dodatkem č. 2 ze dne 27. 2. 2023 byla prodloužena do 31. 3. 2024. Dodatkem č. 3 byl k žádosti žalovaných nájemní vztah ukončen ke dni 30. 11. 2023. K tomuto dni žalovaní byt vyklidili a předali jej zpět žalobci. Za užívání předmětného bytu byli žalovaní povinni platit nájemné ve výši 3 266 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 1 041 Kč měsíčně. Mezi stranami bylo ujednáno, že výše nájemného bude každoročně upravována s účinností od 1. 7. příslušného roku, nejdříve po 12 měsících od uzavření nájemní smlouvy. Žalobce uvedl, že žalovaní neuhradili nájemné za květen 2023 ve výši 6 419 Kč. Tento dluh žalovaní dne 7. 6. 2023 uznali co do důvodu a výše a zavázali se jej uhradit v pravidelných měsíčních splátkách po 1 000 Kč s první splátkou splatnou 30. 6. 2023. Žalobce tvrdil, že žalovaní podle uznání dluhu uhradili pouze 2 splátky (dne 14. 6. 2023 a 14. 7. 2023). Od srpna 2023 pak přestali hradit i běžné nájemné. Za období srpen – listopadu 2023 tak žalovaní dluží na nájemném celkem 28 715 Kč (3x 7 198 Kč a 1x 7 121 Kč). Kromě tohoto dlužného nájemného žalobce požaduje také neuhrazenou část nájemného za květen 2023 ve výši 4 419 Kč. K úhradě dluhu v celkové výši 33 134 Kč byli žalovaní vyzváni upomínkou ze dne 13. 10. 2023 a předžalobní upomínkou ze dne 11. 12. 2023; žalovaní však svůj dluh neuhradili.2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili. Vzhledem k tomu, že skutkový stav věci bylo možné v souladu s § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), zjistit jen na základě listinných důkazů předložených účastníky a účastníci souhlasili s rozhodnutím věci bez nařízení jednání, resp. soud takový souhlas podle § 101 odst. 4 o. s. ř. předpokládá, když se účastníci k výzvě soudu nevyjádřili, soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání.3. Z listiny označené jako nájemní smlouva na pronájem bytu soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a vlastník se zavázal přenechat žalovaným jako nájemcům k dočasnému užívání byt č. 1 v 1. podlaží o velikosti 2 + kk v domě č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, . Listina je opatřena podpisy všech stran ze dne 24. 3. 2021. Z odst. 3 smlouvy soud zjistil, že předmětný byt se pronajímá na dobu určitou do 31. 3. 2022, přičemž nájemní smlouva je platná ode dne podpisu a účinná od 1. 4. 2021. Z odst. 4 pak vyplývá, že za užívání předmětného bytu bylo ujednáno nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a souvisejících služeb, jejichž výše je uvedena v evidenčním listu, jenž je přílohou. Právě z tohoto evidenčního listu nájemného bylo zjištěno, že od 1. 4. 2021 činilo nájemné celkem 4 306 Kč měsíčně, z toho zálohy na služby představovaly částku 1 040 Kč. Z odst. 4 smlouvy bylo dále zjištěno, že nájemci vyslovili souhlas s tím, že výše nájemného bude upravována na základě oznámení pronajímatele každoročně k 1. červenci, nejdříve však po 12 měsících od uzavření smlouvy. Nájemné je splatné nejpozději do posledního dne příslušného platebního období. Bylo ujednáno, že nájemné za měsíc, ve kterém byla smlouva uzavřena, je splatné do 30. 4. 2021. Součástí smlouvy je tzv. pasport bytu, z něhož vyplývá souhrn vybavení a příslušenství předmětného bytu, a rovněž pokyny pro nájemce ohledně běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním bytu.4. Z dodatku č. 1 k nájemní smlouvě soud zjistil, že strany se dohodly na změně doby nájmu tak, že nájemní smlouva se prodlužuje na dobu určitou do 31. 3. 2023. Dodatek byl podepsán žalobcem dne 9. 3. 2022, žalovanými dne 15. 3. 2022.5. Z dodatku č. 2 k nájemní smlouvě soud zjistil, že strany se dohodly na změně doby nájmu tak, že nájemní smlouva se prodlužuje na dobu určitou do 31. 3. 2024. Tento dodatek byl podepsán žalobcem dne 20. 2. 2023, žalovanými dne 27. 2. 2023.6. Z dodatku č. 3 k nájemní smlouvě soud zjistil, že strany se dohodly na takové změně, že byt se žalovaným pronajímá na dobu určitou do 30. 11. 2023. Dodatek byl žalobcem podepsán dne 21. 11. 2023 a žalovanými dne 24. 11. 2023.7. Z evidenčních listů nájemného soud zjistil aktuální výši nájemného a záloh na služby za různá období. Od 1. července 2022 činilo nájemné 4 607 Kč měsíčně, z toho zálohy na služby činily 1 040 Kč. Od 1. ledna 2023 bylo nájemné stanoveno na částku 4 701 Kč měsíčně, zálohy na služby z toho představovaly 1 040 Kč. Od 1. července 2023 pak bylo nájemné zvýšeno na částku 7 198 Kč měsíčně, přičemž zálohy na služby zůstaly ve výši 1 040 Kč. Od 1. listopadu 2023 pak bylo nájemné stanoveno na částku 7 121 Kč, z toho zálohy na služby činily stále 1 040 Kč.8. Z uznání dluhu ze dne 7. 6. 2023 soud zjistil, že žalovaní uznali dluh vůči žalobci z nájemní smlouvy z titulu neuhrazeného nájemného za květen 2023 ve výši 5 379 Kč a souvisejících záloh na služby ve výši 1 040 Kč. Celkový dluh ve výši 6 419 Kč se žalovaní zavázali uhradit v blíže specifikovaných měsíčních splátkách po 1 000 Kč (s poslední 6. splátkou ve výši 1 419 Kč) počínaje splátkou splatnou v červnu 2023 nejpozději do 30. listopadu 2023.9. Z upomínky ze dne 13. 10. 2023 soud zjistil, že žalobce upozornil žalované na neuhrazené nájemné a zálohy na služby ve výši 14 396 Kč za měsíce srpen a září 2023 a na neuhrazené nájemné a zálohy na služby za měsíc květen 2023 ve zbytkové výši 4 419 Kč. Žalovaní byli vyzváni k úhradě dluhu nejpozději do 31. 10. 2023. Žalovaní byli současně upozorněni na možnost vymáhání dluhu soudní cestou.10. Z předžalobní výzvy ze dne 11. 12. 2023 soud zjistil, že žalovaní dosud na dluh ničeho neuhradili. Byli tedy opětovně vyzváni k úhradě dluhu, současně upozorněni na zahájení soudního vymáhání pohledávky v případě neuhrazení. Žalovaným byla poskytnuta dodatečná lhůta k úhradě dluhu do 15 dnů ode dne doručení této výzvy. Z přiložených dodejek vyplývá, že žalovaná si výzvu osobně převzala dne 22. 1. 2024 a žalovaný dne 23. 1. 2024.11. Na základě provedeného dokazování s přihlédnutím k tomu, co uvedli účastníci, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Žalobce je vlastníkem předmětného bytu, jenž přenechal žalovaným k dočasnému užívání s účinností od 1. 4. 2021 na dobu určitou nejprve do 31. 3. 2022, poté dvěma dodatky prodloužena na dobu určitou do 31. 3. 2024, nicméně na žádost žalovaných byla doba trvání nájmu nově stanovena do dne 30. 11. 2023, k němuž byl nájem ukončen, a žalovaní vyklizený byt předali zpět žalobci. Žalovaní byli povinni za užívání bytu hradit nájemné a zálohy na služby. Původně bylo mezi stranami ujednáno měsíční nájemné včetně záloh ve výši 4 306 Kč, ale strany si ujednali možnost každý rok upravit výši nájemného s účinností vždy od 1. července daného roku. Žalovaní neuhradili nájemné za květen 2023 ve výši 6 419 Kč. Tento dluh žalovaní písemně co do důvodu a výše uznali dne 7. 6. 2023 a zavázali se jej hradit v pravidelných měsíčních splátkách. Tyto splátky však nehradili řádně (uhradili pouze 2 000 Kč) a dále se dostali do prodlení také s úhradou nájemného a záloh na služby za srpen – listopad 2023 v celkové výši 28 715 Kč. Žalovaní byli k úhradě tohoto dluhu opakovaně vyzýváni, naposledy předžalobní upomínkou ze dne 11. 12. 2023.12. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.13. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle § 2248 o. z. si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Podle § 2251 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.14. Na základě zjištěného skutkového stavu s přihlédnutím k citované právní úpravě soud posoudil závazkový vztah mezi účastníky jako platně a účinně uzavřenou smlouvu o nájmu bytu podle § 2201 a násl. o. z., resp. podle § 2235 a násl. o. z. Žalobce přenechal byt žalovaným k dočasnému užívání a žalovaní za to byli povinni hradit sjednané nájemné. Nájemné v tomto případě bylo ujednáno tím způsobem, že strany souhlasili s každoročním navyš