18 C 52/2024-44 — Okresní soud v Jihlavě

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal proti žalovaným zaplacení částky 75 178 Kč s příslušenstvím (zákonným úrokem z prodlení). V odůvodnění žaloby bylo uvedeno, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky č. 3 o velikosti 2+kk vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, v , adresa, na adrese , adresa, zapsané na LV č. , adresa, v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , Katastrálního pracoviště , adresa, , pro katastrální území a obec , adresa, (dále též „předmětný byt“). Tento byt žalobce pronajal žalovaným na základě nájemní smlouvy ze dne 19. 5. 2017. Smlouva byla ujednána na dobu určitou do 31. 5. 2018, ale dodatkem č. 1 ze dne 11. 4. 2019 byla prodloužena na dobu neurčitou. Za užívání předmětného bytu byli žalovaní povinni platit nájemné ve výši 6 338 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 1 110 Kč měsíčně. Mezi stranami bylo ujednáno, že výše nájemného bude každoročně upravována s účinností od 1. 7. příslušného roku, nejdříve po 12 měsících od uzavření nájemní smlouvy. Žalobce uvedl, že žalovaní neuhradili nájemné za červenec a září 2022 vždy po 8 288 Kč. Tento dluh žalovaná dne 19. 10. 2022 uznala co do důvodu a výše a zavázala se jej uhradit v pravidelných měsíčních splátkách po 1 500 Kč s první splátkou splatnou v březnu 2023. Na tento dluh však žalovaní nic neuhradili. Od dubna 2023 již žalovaní nehradili žádné nájemné. Žalobce proto dne 31. 7. 2023 ukončil nájemní smlouvu výpovědí pro nezaplacení nájemného po více jak tři měsíce. Výpověď byla žalovaným doručena dne 21. 8. 2023, kdy nájemní smlouva skončila. K vyklizení a předání předmětného bytu zpět žalobci došlo až dne 19. 10. 2023. Žalobce na dlužném nájemném požaduje částku 75 178 Kč sestávající z neuhrazeného nájemného za červenec 2022 ve výši 8 288 Kč, srpen 2022 ve výši 8 288 Kč, duben 2023 ve výši 8 326 Kč, květen 2023 ve výši 8 326 Kč, červen 2023 ve výši 8 326 Kč, červenec 2023 ve výši 9 307 Kč a srpen 2023 ve výši 9 307 Kč a dále z bezdůvodného obohacení vzniklého bezesmluvním užíváním předmětného bytu v období od 1. 9. 2023 do 19. 10. 2023 ve výši 15 010 Kč, když toto bezdůvodné obohacení odpovídá měsíční výši nájemného a záloh na služby sjednané dle nájemní smlouvy. Žalovaní tento dluh i přes opakované výzvy neuhradili.2. Žalovaní se k žalobě nevyjádřili. Vzhledem k tomu, že skutkový stav věci bylo možné v souladu s § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), zjistit jen na základě listinných důkazů předložených účastníky a účastníci souhlasili s rozhodnutím věci bez nařízení jednání, resp. soud takový souhlas podle § 101 odst. 4 o. s. ř. předpokládá, když se účastníci k výzvě soudu nevyjádřili, soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání.3. Z listiny označené jako nájemní smlouva na pronájem bytu soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a vlastník se zavázal přenechat žalovaným jako nájemcům k dočasnému užívání byt ve 3. podlaží o velikosti 2 + kk v domě č. p. , Anonymizováno, v , adresa, . Listina je opatřena podpisem žalobce ze dne 17. 5. 2017 a podpisem obou žalovaných ze dne 19. 5. 2017. Z odst. 3 smlouvy soud zjistil, že předmětný byt se pronajímá na dobu určitou do 31. 5. 2018, přičemž nájemní smlouva je platná ode dne podpisu a účinná od 1. 6. 2017. Z odst. 4 pak vyplývá, že za užívání předmětného bytu bylo ujednáno nájemné ve výši 6 071 Kč měsíčně a současně byla ujednána povinnost nájemců platit úhrady za plnění spojená s užíváním bytu a souvisejících služeb. Nájemci vyslovili souhlas s tím, že výše nájemného bude upravována na základě oznámení pronajímatele každoročně k 1. červenci, nejdříve však po 12 měsících od uzavření smlouvy. Nájemné je splatné nejpozději do posledního dne příslušného platebního období. Bylo ujednáno, že nájem za měsíc, ve kterém byla smlouva uzavřena, je splatný do 30. 6. 2017.4. Z dodatku č. 1 k nájemní smlouvě soud zjistil, že strany se dohodly na změně doby nájmu tak, že nájemní smlouva se prodlužuje na dobu neurčitou. Dodatek byl podepsán žalobcem dne 9. 4. 2019, žalovanými dne 11. 4. 2019.5. Soudu byly předloženy listiny, z nichž vyplývá souhrn vybavení a příslušenství předmětného bytu a pokyny pro nájemce ohledně běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním bytu.6. Z evidenčních listů nájemného soud zjistil aktuální výši nájemného a záloh na služby za různá období. Od 1. června 2017 činilo nájemné 7 448 Kč měsíčně a zálohy na služby 1 110 Kč měsíčně. Od 1. července 2022 bylo nájemné stanoveno na 8 288 Kč měsíčně a zálohy na služby na 1 610 Kč měsíčně. Od 1. července 2023 pak bylo nájemné zvýšeno na částku 9 307 Kč měsíčně, přičemž zálohy na služby zůstaly ve výši 1 610 Kč měsíčně.7. Z uznání dluhu ze dne 19. 10. 2022 soud zjistil, že žalovaná uznala dluh vůči žalobci z nájemní smlouvy z titulu neuhrazeného nájemného za červenec 2022 ve výši 6 678 Kč a související zálohy na služby ve výši 1 610 Kč a nájemného za září 2022 ve výši 6 678 Kč včetně souvisejících záloh ve výši 1 610 Kč. Celkový dluh ve výši 16 576 Kč se žalovaná zavázala uhradit v blíže specifikovaných 11 měsíčních splátkách po 1 500 Kč (s poslední splátkou ve výši 1 576 Kč) počínaje splátkou splatnou v březnu 2023 nejpozději do 31. ledna 2024.8. Z upomínky ze dne 12. 6. 2023 soud zjistil, že žalobce upozornil žalované na neuhrazené nájemné a zálohy na služby ve výši 16 652 Kč za měsíce duben a květen 2023 a na neuhrazené nájemné a zálohy na služby ve výši 16 576 Kč za měsíce červenec a září 2022 a vyzval je k úhradě dluhu nejpozději do 30. 6. 2023. Žalovaní byli současně upozorněni na možnost ukončení nájemního vztahu a na vymáhání dluhu soudní cestou. Obdobně byli žalovaní upozorněni i upomínkou ze dne 26. 7. 2023, z níž vyplývá, že žalovaní neuhradili nájemné a zálohy za služby za červen 2023 ve výši 8 326 Kč. Touto upomínkou byli žalovaní vyzváni k úhradě dluhu nejpozději do 10. 8. 2023.9. Z dopisu ze dne 31. 7. 2023 bylo zjištěno, že žalobce vypověděl nájem předmětného bytu bez výpovědní doby, neboť žalovaní zvlášť závažným způsobem porušili povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, když nezaplatili nájemné a zálohy za červenec a září 2022 a za duben a květen 2023. Žalovaní byli upozorněni, že nájemní vztah končí doručením výpovědi a byli vyzváni k odevzdání předmětného bytu zpět žalobci bez zbytečného odkladu, nejpozději do 1 měsíce od skončení nájmu. Z přiložených dodejek vyplývá, že výpověď byla doručena žalovaným fikcí dne 21. 8. 2023.10. Z předžalobní výzvy ze dne 16. 10. 2023 soud zjistil, že žalovaní dosud na dluh ničeho neuhradili a užívali předmětný byt i po datu 21. 8. 2023, kdy byla nájemní smlouva vypovězena. Žalovaní byli kromě dlužného nájemného a záloh na služby vyzváni také k úhradě nedoplatku za bezesmluvní užívání předmětného bytu za období od 22. 8. 2023 do 30. 9. 2023, které odpovídá sjednané výši nájmu. Žalovaným byla poskytnuta dodatečná lhůta k úhradě dluhu do 15 dnů ode dne doručení této výzvy. Z přiložených dodejek vyplývá, že žalovanému byla výzva doručena dne 19. 10. 2023, v případě žalované byla výzva uložena dne 19. 10. 2023, ale žalovaná ji nevyzvedla.11. Na základě provedeného dokazování s přihlédnutím k tomu, co uvedli účastníci, dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním. Žalobce je vlastníkem předmětného bytu, jenž přenechal žalovaným k dočasnému užívání s účinností od 1. 6. 2017 nejprve na dobu určitou do 31. 5. 2018, poté dodatkem ze dne 11. 4. 2019 byla doba nájmu prodloužena na dobu neurčitou. Žalovaní byli povinni za užívání bytu hradit nájemné a zálohy na služby. Původně bylo mezi stranami ujednáno měsíční nájemné ve výši 6 071 Kč, ale strany si ujednali možnost každý rok upravit výši nájemného s účinností vždy od 1. července daného roku. Žalovaní neuhradili nájemné za červenec 2022 ve výši 6 678 Kč a související zálohy na služby ve výši 1 610 Kč a nájemné za září 2022 ve výši 6 678 Kč včetně souvisejících záloh ve výši 1 610 Kč. Žalovaná tento dluh písemně uznala dne 19. 10. 2022 a zavázala se jej hradit v pravidelných měsíčních splátkách. Tyto splátky však nehradila a žalovaní se dostali do prodlení také s úhradou nájemného a záloh na služby od dubna 2023. I přes opakované výzvy žalovaní dlužné nájemné neuhradili, žalobce proto po předchozí výzvě vypověděl nájem bytu bez výpovědní doby s účinností ke dni 21. 8. 2023. Žalovaní nesplnili povinnost odevzdat předmětný byt zpět žalobci, ačkoliv k tomu byli vyzváni. Po skončení nájmu tedy užívali byt neoprávněně až do 19. 10. 2023, kdy za období neoprávněného užívání bytu žalobce požadoval náhradu ve výši sjednaného nájemného.12. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.13. Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Podle § 2248 o. z. si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Podle § 2251 o. z. nájemce platí nájemné předem na každ