20 C 6/2020 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce se domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], to vše zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. a [územní celek] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kladno (dále jen„ nemovitost“). Svůj nárok žalobce odůvodnil tak, že je vlastníkem id. podílu [číslo] nemovitosti a žalovaný je vlastníkem id. podílu [číslo] nemovitosti, přičemž žalobce již nadále nechce setrvávat ve spoluvlastnictví s ohledem na osobní vztahy. Žalovanému nabídl podíl k odkupu za částku [částka], žalovaný tento způsob vypořádání nepřijal z důvodu výše kupní ceny. Žalobce tuto cenu považuje za adekvátní s ohledem na platební výměr k dani z nabytí nemovitosti ze dne [datum], ze kterého plyne směrná hodnota podílu [částka]. Před podáním žaloby žalobce upozornil žalovaného, že za této situace nezbývá, než se domáhat vypořádání soudně. Žalovaný na toto reagoval odmítavě, a proto žalobce podal tuto žalobu. Navrhuje zrušení spoluvlastnictví a prodej nemovité věci. V průběhu řízení žalobce změnil navrhovaný způsob vypořádání tak, že nemovitost bude přikázána žalovanému a žalobci bude zaplacena náhrada ve výši dle znaleckého posudku. 2. Žalovaný se k nároku žalobce vyjádřil tak, že jej v plném rozsahu neuznává. Především uvedl, že žalovaný podíl odkoupil dne [datum] za kupní cenu [částka] od svého nevlastního otce, který byl vlastníkem na základě dědictví. Při prodej původní vlastník nabídl odkup rovněž žalovanému. [obec] žalobce byla dle žalovaného učiněna za účelem zisku a ztrpčení života žalovaného, prodej podílu za cenu [částka] žalobce požadoval obratem po povolení vkladu vlastnického práva. Žalobce nechtěl udělat ani nezávislý odhad. Žalovaný uvedl, že jeho finanční situace mu neumožňuje odkup podílu za žalobcem nabízenou cenu. Žalovaný dále uvedl, že o nemovitost se stará a aktuálně ji pronajímá, má k ní srdečný vztah, neboť zde vyrůstal. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout, tedy zachovat spoluvlastnictví. V průběhu řízení žalovaný navrhl přikázat nemovitost do svého vlastnictví za náhradu [částka] nebo za náhradu dle znaleckého posudku. 3. Soud dospěl po provedeném dokazování k následujícím skutkovým zjištěním. 4. Na základě nesporných tvrzení účastníku má soud za zjištěné, že žalovaný souhlasí s přikázáním celé nemovitosti do svého výlučného vlastnictví, přičemž v jeho schopnostech je úhrada náhrady do výše [částka]. Nemovitost je situována v souvislé zástavbě, stavba na pozemku jednou linií kopíruje linii pozemní komunikace a dále je na komunikaci napojen vjezd, který vede do zadní části nemovitosti, kde je dvůr. 5. Z výpisu z katastru nemovitosti ze dne [datum] bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], jehož součástí je stavba, je z ideální [číslo] žalobce a ideálních [číslo] žalovaný. 6. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce nabídl žalovanému podíl k odkupu za částku [částka]. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce žalovanému sdělil, že nemovitost pro něj nemá hospodářský užitek a navrhl vypořádání spoluvlastnictví tak, že žalovaný odkoupí podíl za částku [částka], která bude zaplacena částečně v hotovosti a částečně ve splátkách, přičemž dluh bude zajištěn zástavním právem. V opačném případě se žalobce bude domáhat soudního vypořádání spoluvlastnictví. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný reagoval tak, že neakceptuje cenu [částka], přičemž uvedl, že žalobce nechtěl udělat ani odhad, ze kterého by účastníci vyšli. Závěrem uvedl, že za daných podmínek nemá o odkup zájem a ať žalobce nabídne podíl někomu jinému. Žalobce na toto reagoval dopisem ze dne [datum], ve kterém navrhl prodej nemovitosti. Žalovaný ve své reakci ze dne [datum] uvedl, že jednání žalobce považuje za neseriózní, neboť ten podíl získal od otčíma účelně, aby z žalovaného vyrazil více peněz. Opět navrhnul, aby žalobce podíl prodal někomu jinému, opět odmítnul částku [částka] bez znaleckého posudku. 7. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný informoval žalobce o uzavření nájemní smlouvy. 8. Z platebního výměru [datum] plyne, že směrná hodnota ideálního podílu [číslo] nemovitosti je částka [částka]. 9. Ze znaleckého posudku má soud za zjištěné, že hodnota nemovitosti dle oceňovacích předpisů je [částka], dle porovnávací hodnoty [částka] při zastavěné ploše 99,5m2, přičemž hodnota id. podílu [číslo] činí 220 až 230 tis. Kč s ohledem na obtížnost prodeje. Ze znaleckého posudku dále plyne poloha nemovitosti v centru obce, postavení stavby na pozemku je takové, že přístup do zadní části pozemku je pouze přes pruh pozemku vedle stavby, stavba z druhé strany sdílí zeď se stavbou na sousedním pozemku. Soud znalecký posudek posoudil jako úplný a správný. Znalec vycházel s dostatečných podkladů, nemovitost na místě ohledal a jeho závěry nejsou v rozporu s jinými provedenými důkazy. Návrh žalobce na výslech znalce k dotazu na koeficient obtížnosti prodeje soud zamítl, neboť tato odborná otázka nemůže mít vliv na konečné rozhodnutí, přičemž výslech znalce k jiným otázkám neshledal jako potřebný, účastníci před jednáním výslech znalce nenavrhli. 10. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru. Žalovaný je spoluvlastník id. podílu [číslo] pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], jehož součástí je stavba, žalobce je spoluvlastníkem id. podílu [číslo] nemovitosti. Mezi účastníky probíhala mimosoudní bezúspěšná komunikace ohledně vypořádání spoluvlastnictví. Nemovitost není možné rozdělit podle podílů účastníků s ohledem na zástavbu, situování stavby a pozemku, příjezdovou komunikaci, reálně dělení žádný z účastníků nenavrhoval. Žalovaný má zájem o podíl žalobce, je schopen uhradit částku do [částka]. Hodnota id. [číslo] nemovitosti je [částka]. 11. Soud posoudil věc po právní stránce následujícím způsobem. Na danou věc aplikoval zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen„ o. z.“) ve znění účinném ke dni rozhodnutí o vypořádání. 12. Podle ust. § 1140 odst. 2 o. z. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. 13. Podle ust. § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. 14. Z hlediska právního hodnocení má soud za to, návrh je důvodný ve smyslu ust. § 1143 o. z. V řízení bylo bez pochyb prokázáno spoluvlastnictví nemovitosti, přičemž řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví se účastní všichni spoluvlastníci, jiné vlastnické poměry žádná ze stran nenamítala, mezi vlastníky není dohoda o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Především se soud zabýval tím, zda zrušení spoluvlastnictví není navrhováno v nevhodnou dobu nebo pouze k újmě některého ze spoluvlastníků, přičemž toto v řízení zjištěno nebylo. Žalobce již nechce setrvávat v podílovém společenství s žalovaným a vypořádání nebrání překážka objektivní povahy, která by znamenala nepřiměřený dopad do osobní či majetkové sféry jednoho ze spoluvlastníků. Soud tedy rozhodl o zrušení spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovitosti. 15. Dále se soud zabýval formou vypořádání, přičemž s ohledem na zákonnou posloupnost se nejprve zabýval možností rozdělení věci. V řízení bylo zjištěno, že nemovitost je v souvislé zástavbě, přičemž převážnou část pozemku tvoří stavba. Z provedeného dokazování plyne jednak neochota spoluvlastníků reálně věc rozdělit a nést náklady rozdělení, dále plyne z dokazování, že účel a hodnota věci může být významně narušena rozdělením, neboť by již nyní poměrně malá užívaná plocha 99,5 m2 musela být dále dělena. Konečně by při reálném rozdělení rovněž nedošlo k úplné odluce žalobce a žalovaného a nový právní stav by vytvářel další spory mezi účastníky. Nelze také pominout, že z úřední činnosti soudu je známo, že přebudování stavby na dva samostatné celky je finančně náročné, přičemž hodnota za m2 užitné plochy v obci dle znaleckého posudku není natolik výrazná, aby náklady na rozdělení věci vyvážili případné zvýšení hodnoty. Na základě výše uvedeného nelze o rozdělení věci uvažovat a v rámci hospodárnosti řízení soud k tomuto neprováděl další dokazování i s ohledem na nespornost skutkových zjištění ve vztahu k možnosti rozdělení věci. Mezi účastníky nebyl sporný způsob vypořádání, neboť oba navrhli přikázání věci žalovanému, ovšem sporná byla hodnota podílu. Žalobce v rámci mimosoudního jednání žádal částku [částka], při jednání navrhl částku [částka], žalovaný setrval na částce 212 000 až [částka] s přihlédnutím k údržbě nemovitosti ze strany žalovaného. Soud při určení výše podílu přihlédl ke všem zjištěným skutkovým okolnostem a stanovil přiměřenou náhradu ve výši [částka]. Vyšel především