23 C 67/2021 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobkyně požadovala po žalované zaplatit 30 000 Kč z titulu vrácení kauce. Žalobu odůvodnila tím, že s manželem měla ve spoluvlastnictví manželů bytovou jednotku [číslo] v budově [adresa] v obci [obec], na pozemku parc. [číslo] na adrese [adresa žalobkyně]. Vlastnické právo však převedli na manžele [jméno] a [jméno] [příjmení], s nimiž zároveň dne [datum] uzavřeli smlouvu o nájmu převáděného bytu. Doba nájmu byla stanovena na dobu neurčitou a jako nájemci současně uhradili kauci 30 000 Kč. Následně žalobkyně s manželem obdrželi výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], ve které žalovaná uvedla, že na základě kupní smlouvy ze dne [datum] se stala ke dni [datum] výlučnou vlastnicí předmětné bytové jednotky. Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou odůvodnila potřebou bytu pro svého otce [jméno] [příjmení]. Dále uvedla, že konkludentní dohodou byla tato výpověď nájmu zrušena ke dni [datum], kdy byla uzavřena k návrhu žalované smlouva o nájmu předmětného bytu na dobu do dne [datum]. Žalobkyně podmínila podepsání této smlouvy tím, že v ní budou potvrzena práva a povinnosti ze složené kauce 30 000 Kč, proto žalovaná doplnila smlouvu v čl. IV. odst. 7 a 8, kde je uvedeno, že nájemce při jejím podpisu složil 0 Kč s tím, že kauce je stanovena ve výši 30 000 Kč. Žalobkyně dále uvedla, že v průběhu roku [rok] byla dohodnuta a realizována modernizace bytu, jejíž drobné nedodělky byly dokončeny počátkem roku 2018. Uvedla dále, že s manželem nadále byt užívali a řádně plnili všechny povinnosti nájemců. Na přelomu roku [rok] a [rok] sdělila žalobkyně záměr bytovou jednotku prodat. Vznikly tak rozpory ohledně trvání a obsahu nájemního vztahu včetně rozporů ohledně vrácení kauce. 2. K žalobě se vyjádřila žalovaná tak, že navrhla její zamítnutí. Odmítla, že by nájemní vztah trval kontinuálně od [datum] do [datum]. Žalovaná uvedla, že nabyla vlastnictví k předmětnému bytu koncem roku [rok], přičemž původní nájemní vztah byl ukončen výpovědí z její strany. Proti předmětné výpovědi žalobkyně nepodala žádné námitky a ani nenavrhla soudu přezkoumání platnosti této výpovědi, v důsledku čehož je výpověď nezbytné považovat za platnou a účinnou. Uvedla tedy, že pokud byla uzavřena mezi žalobkyní a právními předchůdci žalované nájemní smlouva s ujednáním nájmu na dobu neurčitou, tato zanikla v důsledku výpovědi žalované. Nesouhlasila s tvrzením žalobkyně, že by byla výpověď jakkoli konkludentně zrušena, a to ani zmíněnou dohodou. Pokud by se tak stalo, strany by zjevně pokračovaly dále v úplatném užívání bytu bez toho, aniž by mezi nimi vzniklo nové smluvní ujednání. Žalovaná dále popsala, že na základě změny skutkových okolností žalobkyni nabídla, že je s ní ochotna uzavřít novou nájemní smlouvu, což se i stalo. [příjmení] nájemní smlouva tak byla uzavřena s účinností od [datum] do [datum]. Fakticky však byla nová nájemní smlouva podepsána až v průběhu [anonymizováno] [rok] (přestože je v ní doba nájmu uvedena od [datum]), tedy v době, kdy již uplynula tříměsíční výpovědní doba ohledně původní nájemní smlouvy a kdy žalobkyně užívala předmětný byt bez právního důvodu. Upřesnila, že tyto skutečnosti vyplývají přinejmenším z emailové komunikace, kterou založila. Žalovaná odmítla, že by byl uzavřením nové nájemní smlouvy původní nájemní vztah změněn, neboť uzavřením nové nájemní smlouvy byl založen mezi stranami zcela nový nájemní vztah s odlišnými parametry, a to zejména z toho důvodu, že původní nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne [datum] zanikl v důsledku nezpochybněné výpovědi žalované ze dne [datum]. Dle názoru žalované uzavřením nové nájemní smlouvy sama žalobkyně uznala, že původní nájemní vztah zanikl a vzala tedy„ za vděk“ alespoň uzavřením nájemní smlouvy na dobu určitou. Žalovaná rovněž uvedla, že pokud došlo k zániku původního nájemního vztahu na základě výpovědi ze dne [datum], tedy ke dni [datum] (poslední den výpovědní doby), vznikl by žalobkyni nárok na vrácení peněžité jistoty již k [datum]. Obecná promlčecí doba by tak uplynula ke dni [datum], přičemž žaloba byla podána až v [anonymizováno] [rok], tedy po uplynutí promlčecí doby. V tomto směru proto žalovaná vznesla námitku promlčení. Uvedla dále, že pokud by i připustila právní konstrukci žalobkyně v tom smyslu, že by nájemní vztah trval kontinuálně od roku [rok] a novou nájemní smlouvou byl jen změněn, nic by to neměnilo na skutečnosti, že tento zanikl na základě uplynutí doby nájmu dle nové nájemní smlouvy ke dni [datum]. V takovém případě by vznikl žalobkyni nárok na vrácení peněžité jistoty ke dni [datum], obecná promlčecí doba by tak uplynula ke dni [datum], přičemž žaloba byla podána až v [anonymizováno] roku [rok], tedy rovněž po uplynutí promlčecí doby. Proto by i za této situace byl uplatněný nárok promlčen. Na tom by nic neměnila ani skutečnost, že žalobkyně předmětný byt dále užívala nad rámec smluveného i v průběhu roku [rok]. V neposlední řadě žalovaná uvedla, že spolu s novou nájemní smlouvou k jejím rukám nebyla žádná peněžitá jistota ze strany žalobkyně složena. Odmítla argumentaci žalobkyně v tom směru, že vyloučení automatické prolongace doby nájmu je ujednáním, které krátí nájemce coby slabší smluvní stranu. Uvedla, že v § 2285 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) je možnost odchýlení se od předmětné právní normy slovy„ to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného“, kdy dává zákonodárce zcela zjevně výslovně najevo dispozitivní charakter předmětného zákonného ustanovení. 3. Shora popsané vyjádření žalované bylo zasláno žalobkyni ke stanovisku a k případnému využití mimosoudního vyřešení věci. 4. Následně soud od žalobkyně obdržel stanovisko, ze kterého vyplývá, že k mimosoudnímu vyřešení věci nedojde, neboť dle názoru žalobkyně byla perfektní dohoda o prodloužení nájmu bytu uzavřena konkludentně, proto žalovaná nemá právo namítat neplatnost ústně uzavřené dohody pro nedostatek písemné formy přes výslovné ujednání v nájemní smlouvě. Proto dle jejího názoru se vrácení kauce nepromlčelo. Žalobkyně ve stanovisku připustila, že předchozí nájemní vztah byl ukončen výpovědí a nahrazen novou nájemní smlouvou ze dne [datum]. Uvedla, že žalobkyně se žalovanou především řešily rozporné návrhy úprav trvání nájmu a převzetí práv a povinností ze složené peněžité záruky sjednaných v předchozím nájemním vztahu. Poté v nové smlouvě namísto nájmu na neurčito k návrhu žalované byl nájem stanoven na dobu určitou do [datum]. Uvedla dále, že k jejímu návrhu došlo k převzetí práv a povinností ze složené peněžité záruky ve výši 30 000 Kč sjednaných v předchozím nájemním vztahu, neboť v čl. IV. odst. 7 a 8 nové smlouvy o nájmu je uvedeno, že žalobkyně při jejím podpisu složila 0 Kč s tím, že kauce je stanovena ve výši 30 000 Kč. Tím je dle jejího názoru vyjádřeno, že žalobkyně složila pronajímateli - otci žalované, jejímu právnímu předchůdci, kauci ve výši 30 000 Kč. Ten daroval předmětnou bytovou jednotku žalované, aniž by jí částku ve výši kauce předal. Dále si je dle názoru žalobkyně žalovaná vědoma, že nabytím bytu vstoupila do nájemního vztahu, včetně ujednání o peněžité záruce, a že hodnota složené kauce je obsažena v hodnotě daru. Žalobkyně se domnívá, že vzhledem k tomu v nové smlouvě není žalobkyni stanovena povinnost kauci uhradit. 5. Před nařízením jednání bylo toto stanovisko žalobkyně zasláno žalované, která uvedla, že pro diametrálně odlišná právní stanoviska smírné vyřešení sporu nelze očekávat, spor je postaven na právním posouzení celé věci, kdy je žalovaná přesvědčena, že i pokud by snad nárok žalobkyně dříve existoval, je promlčen. Žalovaná zareagovala na změněné tvrzení žalobkyně, kdy je postaveno na jisto, že původní nájemní vztah byl ukončen a nahrazen uzavřením nové nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaná i nadále odmítla konstrukci žalobkyně v tom směru, že by došlo k převzetí práv a povinností ze složené peněžité jistoty z předchozího nájemního vztahu. Toto nevyplývá z žalobkyní citovaného smluvního ujednání čl. IV. odst. 7 a 8 nové nájemní smlouvy, z něhož je patrné pouze to, že z ujednané výše peněžité jistoty nebylo složeno ničeho a že má tak nájemce povinnost peněžitou jistotu do výše 30 000 Kč složit. Žalovaná poukázala na e-mailovou komunikaci smluvních stran předloženou žalobkyní (e-mail ze dne [datum] [údaj o čase] hod.), kdy žalovaná žalobkyni oznámila, že jí kauci nikdo nepředal, od otce ji nedostala a od žalobkyně také ne, proto žalovaná odmítla, aby se do smlouvy o novém nájmu promítlo zahrnutí kauce z původního nájmu. Žalovaná žalobkyni odkázala na jednání s jejím otcem. Žalovaná uvedla, že je zcela zjevné, že její vůlí evidentně nebylo zanést do smlouvy o novém nájmu ujednání, na jehož základě započítává kauci z původního nájmu na kauci nového nájmu. V tomto směru jsou tak úvahy a právní konstrukce žalobkyně liché, kdy konkludentní právní jednání předpokládá shodnou vůli jednajících stran. Pokud tato shodná vůle chybí, nemůže být jakákoli smlouva či dohoda tímto způsobem uzavřena. Uvedla dále, že konkludentně ani jinak nebylo mezi stranami ujednáno