25 C 59/2023-102 — Okresní soud v Kladně

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení částky 262 000 Kč z důvodů, že mu dne 12. 9. 2023 zaplatil částku 252 000 Kč jako rezervační poplatek podle rezervační smlouvy ze dne 17. 5. 2023, kterou s žalovaným jako se zprostředkovatelem uzavřel. Žalobce namítl neplatnost dané smlouvy a k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Žalovaný však rezervační poplatek nevrátil, přestože byl k tomu žalobcem vyzván ve výzvě odeslané mu poštou dne 3. 11. 2023. Kromě toho musel žalobce využít služeb soudního tlumočníka, za něž zaplatil celkem 10 000 Kč.2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil z důvodů, že mezi vlastnicí bytové jednotky v Praze, mezi žalobcem a , jméno FO, jako zájemci a mezi žalovaným jako zprostředkovatelem byla dne 17. 5. 2023 uzavřena dohoda o rezervaci koupě dané bytové jednotky ve prospěch zájemců. Žalovaný a vlastnice jednotky se v rámci dohody zavázali nenabízet jednotku dále k prodeji třetím osobám. Vlastnice jednotky, žalobce a , jméno FO, a se pak v rámci dohody zavázali uzavřít ve lhůtě do 31. 7. 2023 vlastní kupní smlouvu, na jejímž základě by vlastnice prodala jednotku žalobci a , jméno FO, za cenu 6 300 000 Kč. Žalovaný na základě výše uvedené dohody a podle požadavků vlastnice jednotky a žalobce nechal jako zprostředkovatel vyhotovit návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově a plnou moc pro žalobce od , jméno FO, k jejímu zastupování ve věci koupě dané jednotky. Dne 21. 7. 2023 žalobce kontaktoval žalovaného s žádostí o prodloužení lhůty pro uzavření kupní smlouvy o 1 až 2 měsíce pro účely schválení svého hypotečního úvěru od banky určeného na financování části kupní ceny jednotky. Na základě této žalobcovy žádosti účastníci uzavřeli dodatek o rezervaci, kterým byla lhůta k uzavření kupní smlouvy prodloužena do 12. 9. 2023. Během celé lhůty žalovaný komunikoval s žalobcovou finanční a bankovní poradkyní , jméno FO, , zasílal jí podklady k jednotce a zajistil pro žalobce i prohlídku jednotky bankovním odhadcem. Avšak dne 11. 9. 2023 žalobce sdělil žalovanému, že hypoteční úvěr nedostal a na potřebnou částku ani nedostane. Žalobce žalovanému přes jeho žádost nepředložil žádné potvrzení banky o neschválení či nepřidělení úvěru. Žalovaný následně zjistil, že žalobce již dne 24. 8. 2023 zakoupil pozemky s rodinným domem v , adresa, a na financování jejich kupní ceny mu byl bankou poskytnut hypoteční úvěr. Součástí výše popsané dohody o rezervaci bylo ujednání, podle něhož byl žalobce jako zájemce povinen zaplatit vlastnici jednotky smluvní pokutu ve výši 252 000 Kč, pokud z důvodů na jeho straně nedošlo k řádnému uzavření kupní smlouvy v ujednané lhůtě. Částku uvedenou výše označenou jako rezervační depozitum složil žalobce podle dohody o rezervaci již dříve k rukám žalovaného. Součástí dohody o rezervaci pak bylo také ujednání, podle něhož se zaplacené rezervační depozitum automaticky započítává oproti pohledávce na zaplacení výše uvedené smluvní pokuty. Výzvu od žalobce k vrácení částky 252 000 Kč žalovaný neobdržel.3. Soud ve věci postupoval podle § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen „o. s. ř.“), neboť oba účastníci s rozhodnutím ve věci bez nařízení jednání souhlasili při přípravném jednání konaném dne 4. 9. 2024 (č. l. 74–75) a ve věci bylo možné rozhodnout jen na základě účastníky předložených písemných důkazů.4. Žalobce je státním občanem Ázerbájdžánu a mezi Českou republikou a Ázerbájdžánem neexistuje žádná mezinárodní smlouva ohledně pravomoci soudů. K rozhodování je tak soud mezinárodně příslušný podle čl. 4 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. prosince 2012 o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech, neboť žalovaný měl jak v době uzavření smlouvy, tak i v době zahájení řízení sídlo na území České republiky.5. V souladu s § 120 odst. 3 o. s. ř. vzal soud za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků, že dne 17. 5. 2023 byla uzavřena dohoda o rezervaci koupě nemovité věci, že žalobce na základě dohody o rezervaci koupě nemovité věci složil žalovanému částku 252 000 Kč, že kupní smlouva uzavřena nebyla, a že žalovaný částku 252 000 Kč žalobci nevrátil.6. Z listiny označené jako dohoda o rezervaci koupě nemovitostí ze dne 17. 5. 2023 (č. l. 6–10, shodně č. l. 29–31 a č. l. 48–50) soud zjistil, že v uvedené listině prohlásili na straně jedné žalobce a , jméno FO, označení jako zájemci s korespondenční adresou v Praze a na straně druhé vlastnice bytové jednotky v Praze, že nejpozději do 31. 7. 2023 uzavřou kupní smlouvu k dané jednotce (odstavce 1.2, 1.3, 2.1 a 2.3). Současně se podle listiny zavázali vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy do konce výše uvedené lhůty (odstavec 4.1). Vlastnice jednotky a žalovaný označený v listině pomocí IČO, jako zprostředkovatel a jako realitní kancelář poskytující realitní a zprostředkovatelské služby se dále v listině zavázali, že do uplynutí výše uvedené lhůty nebudou nabízet prodej jednotky třetím osobám (odstavce 1.1, 2.1 a 2.5). Žalobce a , jméno FO, se v listině zavázali složit k rukám žalovaného částku 252 000 Kč označenou jako rezervační depozitum (odstavec 3.1). Pro případ neuzavření kupní smlouvy z důvodů na straně žalobce a , jméno FO, měli tito podle listiny zaplatit vlastnici jednotky smluvní pokutu ve výši rezervačního depozita, přičemž žalovaný měl být oprávněn převést zaplacené rezervační depozitum ve prospěch této vlastnice a zaplacené rezervační depozitum se mělo automaticky započítat oproti pohledávce na zaplacení dané smluvní pokuty (odstavce 4.4). Rezervační depozitum mělo podle listiny zůstat majetkem žalobce a , jméno FO, až do doby uzavření kupní smlouvy nebo vzniku nároku na započtení na smluvní pokutu (odstavec 4.6). Listina byla podepsána v podnikatelských prostorách žalovaného (odstavec 5.2).7. Z potvrzení o platbě provedené dne 21. 5. 2023 (č. l. 3) soud zjistil, že žalobce zaplatil žalovanému částku 252 000 Kč dne 21. 5. 2023.8. Dále soud z e-mailové korespondence mezi žalovaným a , jméno FO, (č. l. 53–55) zjistil, že žalovaný nejméně v období od 13. 6. 2023 do 18. 6. 2023 komunikoval prostřednictvím e-mailu s oblastní manažerkou společnosti , právnická osoba, reality holding a. s., jež pro žalobce zařizovala hypoteční úvěr v bance. Zasílal jí různé podklady související s prodejem bytové jednotky včetně návrhu kupní smlouvy a smlouvy o úschově a zařídil prohlídku bankovním odhadcem.9. Z e-mailu od žalobce žalovanému ze dne 29. 6. 2023 (č. l. 70) soud zjistil, že uvedeným e-mailem žalobce informoval žalovaného o svém záměru koupit rodinný dům mimo Prahu namísto řešené bytové jednotky a dotázal se jej na možnost zrušení rezervace a vrácení již zaplacené částky.10. Dále soud z e-mailu od žalovaného žalobci ze dne 13. 7. 2023 (č. l. 71) zjistil, že uvedeným e-mailem žalovaný sdělil žalobci, že vlastnice jednotky nesouhlasí s vrácením složené částky. Dále se dotázal, jak si žalobce přeje dále pokračovat.11. Z e-mailu od žalobce žalovanému ze dne 21. 7. 2023 (č. l. 45) soud zjistil, že uvedeným e-mailem žalobce požádal žalovaného o prodloužení lhůty pro uzavření kupní smlouvy o 1 až 2 měsíce pro potřeby řešení svého hypotečního úvěru od banky.12. Z listiny označené jako dodatek č. , hodnota, smlouvy o rezervaci (č. l. 11–12, v podstatném rozsahu shodně č. l. 32 a 51) soud zjistil, že uvedeným dodatkem z konce července 2023 se žalovaný jako zprostředkovatel, vlastnice bytové jednotky a žalovaný a , jméno FO, označení jako zájemce dohodli na prodloužení lhůty pro uzavření kupní smlouvy podle výše uvedené dohody o rezervaci až do dne 12. 9. 2023.13. Dále soud z výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo , hodnota, pro katastrální území , adresa, (č. l. 28, shodně č. l. 52) zjistil, že žalobce a jeho manželka , jméno FO, byli ke dni 7. 3. 2024 zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastníci pozemků s rodinným domem v katastrálním území , adresa, na základě kupní smlouvy ze dne 24. 8. 2023 s právními účinky zápisu ke dni 25. 8. 2023. S právními účinky ke stejnému dni bylo do katastru nemovitostí zapsáno také zástavní právo ve prospěch banky na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 24. 8. 2023.14. Ze zprávy od žalobce žalovanému prostřednictvím aplikace WhatsApp ze dne 11. 9. 2023 (č. l. 73) soud zjistil, že uvedenou zprávou žalobce sdělil žalovanému, že se mu dosud nepodařilo získat hypoteční úvěr, a že jej na potřebnou částku ani nezíská.15. Z faktury č. , hodnota, ze dne 1. 11. 2023 (č. l. 5) a z faktury č. , hodnota, ze dne 23. 11. 2023 (č. l. 4) soud zjistil, že soudní překladatel jako dodavatel vystavil žalobci jako odběrateli výše uvedené faktury na celkovou částku 10 000 Kč splatnou na účet číslo , č. účtu, . Z potvrzení o platbě provedené dne 1. 11. 2023 (č. l. 78) a z potvrzení o platbě provedené dne 23. 11. 2023 (č. l. 79) soud zjistil, že žalobce celkovou částku 10 000 Kč ve prospěch výše uvedeného účtu zaplatil.16. Konečně z výzvy k úhradě dlužné částky ze dn