5 C 115/2017-980 — Okresní soud v Kutné Hoře

1. Žalobou podanou u Okresního soudu v Kutné Hoře dne 12. 4. 2017 se žalobci, kteří do řízení vstoupili na místo původních žalobkyň a) , jméno FO, a b) , jméno FO, usnesením zdejšího soudu ze dne 28. 7. 2021, č. j. 5 C 115/2017-574, domáhají zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem, specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku, konkrétně k pozemkům parc. č. st. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsaným na LV č. , hodnota, pro obec a katastrální území , adresa, (dále též „předmětné nemovité věci“), a to po vyloučení části věci k samostatnému řízení usneseními zdejšího soudu ze dne 28. 7. 2021, č. j. 5 C 115/2017-562 (ve vztahu k nemovitostem na LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, došlo v průběhu řízení také k převodu práv a povinností a do řízení nastoupil namísto původních žalobkyň , jméno FO, ), a ze dne 13. 2. 2023, č. j. 5 C 115/2017-832, a po zastavení řízení o vzájemném návrhu žalovaného usnesením zdejšího soudu ze dne 19. 4. 2023, č. j. 5 C 115/2017-863.2. Žalobci se domáhají zrušení spoluvlastnictví, přičemž své návrhy na způsob vypořádání v průběhu řízení měnili. Ke dni 24. 2. 2023 zastávali stanovisko, aby předmětné nemovité věci převzal do svého výlučného vlastnictví žalovaný a s žalobci se finančně vypořádal dle znaleckého posudku vypracovaného , tituly před jménem, (viz posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), v průběhu řízení však navrhovali taktéž reálné rozdělení předmětných nemovitých věcí či prodej nemovitostí ve veřejné dražbě.3. Žalovaný od počátku řízení měl zájem a navrhoval přikázání předmětných nemovitých věcí do svého vlastnictví; v reakci na stanovisko žalobců ze dne 24. 2. 2023 uvedl, že má nadále zájem na odkoupení jejich spoluvlastnických podílů za přiměřenou cenu a je z tohoto hlediska i solventní. Dále uvedl, že znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, je finančně neakceptovatelný a současně ani nekoresponduje se závěry téhož znalce v předešlém posudku ze dne 3. 11. 2017 č. , hodnota, Žalovaný při jednání dne 21. 4. 2023 předložil originál znaleckého posudku č. , Anonymizováno, ze dne 8. 4. 2023, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, na jeho podnět, a uvedl, že tímto posudkem stanovenou cenu předmětných nemovitostí (adekvátně k podílům) je ochoten a schopen zaplatit.4. Pro úplnost soud uvádí, že v průběhu řízení došlo k obnově katastrálního operátu pro katastrální území , adresa, , což se projevilo ve změně v číslování parcel i ve výměře některých parcel oproti původnímu žalobnímu návrhu.5. Soud provedl důkazy listinami, které účastníci předložili k prokázání svých tvrzení, a znaleckými posudky, z nichž zjistil následující skutečnosti, a po postupu dle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), i níže uvedený rozhodný skutkový stav:6. Účastníci [usnesením zdejšího soudu ze dne 28. 7. 2021, č. j. 5 C 115/2017-574, byla povolena záměna účastníků, přičemž na místa žalobkyň byli připuštěni žalobci a) a b) na základě nabytí vlastnických práv k předmětným nemovitostem darovacími smlouvami od původních žalobkyň] byli ke dni rozhodnutí soudu spoluvlastníky předmětných nemovitých věcí, a to žalobce a) jako vlastník podílů předmětných nemovitostí ve výši id. ¼ , žalobce b) ve výši id. ¼ a žalovaný ve výši id. ½; tyto skutečnosti učinili účastníci nespornými při jednání dne 10. 2. 2023. Dále byla zjištěna vzájemná poloha výše uvedených nemovitostí, kdy tyto na sebe navzájem navazují; budovy na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, ohraničují tento pozemek (prokázáno katastrální mapou).7. Na základě potvrzení společnosti , právnická osoba, ., ze dne 29. 6. 2023 (č. l. 963) má soud za prokázané, že , právnická osoba, . je připravena poskytnout žalovanému hypoteční úvěr v maximální výši 2 500 000 Kč za, v potvrzení definovaných, podmínek. Žalovaný dále soudu prokázal disponibilitu, tj. částku alokovanou na spořicím účtu u , právnická osoba, ., ve výši 820 712,69 Kč, se kterou může disponovat za účelem vyplacení přiměřené náhrady (viz č. l. 964).8. Ze sdělení obce , adresa, ze dne 10. 3. 2022 (č. l. 820) má soud za prokázané, že předmětné nemovité věci, vyjma pozemků parc. č. , hodnota, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jsou v územním plánu vedeny jako plocha smíšená, kde jsou přípustné stavby řemeslnické provozovny, drobná nerušící výroba, sklady, velkoobchod, maloobchod, zařízení služeb, administrativní, kulturní, sociální a sportovní zařízení, garáže a parkoviště; nepřípustné jsou čerpací stanice PHM, stavby pro průmyslovou výrobu a skladování, stavby pro zemědělskou výrobu, objekty halového charakteru s parkováním na ploše bez návaznosti na okolní zástavbu. Za výjimečně přípustné jsou objekty s obytnou funkcí, přičemž o tomto záměru vždy rozhoduje zastupitelstvo obce, jestli záměr schválí. V současné době probíhá zpracování nového územního plánu, který vychází z toho současného a v této lokalitě k žádným změnám nedochází.9. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, ze dne 3. 11. 2017, zahrnujícího v době jeho zpracování další pozemky, vedené na LV č. , hodnota, v k ú. , adresa, (konkrétně par. č. , Anonymizováno, ) a dále pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsaný na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, (tato věc byla vyloučena k samostatnému projednání usnesením zdejšího soudu ze dne 13. 2. 2023, č. j. 5 C 115/2017-832), zpracovaného soudním znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , z oboru stavebnictví, stavební materiály, projektování ve stavebnictví, ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků, soud k dotazu, zda je možné rozdělení věci na díly, odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, zjistil, že rozdělení daného nemovitého majetku je možné. Ke znaleckému úkolu ve znění otázky: „Pokud rozdělení není dobře možné, nechť je stanovena přiměřená náhrada jednotlivým spoluvlastníkům“ znalec odpověděl, že reálné rozdělení je možné s tím, že pokud by nedošlo mezi spoluvlastníky k dohodě o tom, kterou část majetku upřednostňují, navrhl detailní rozdělení příkladmo, a to vypracovanou tabulkou a doprovodným textem na straně 26 - 27 posudku, dle kterého žalovanému určil objekty býv. statku č. p. , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, rybník parc. č. , hodnota, , část pozemku parc. č. , Anonymizováno, v celkové hodnotě 7 418 260 Kč; žalobkyni navrhl 2x část pozemku parc. č. , Anonymizováno, a podíl ze souboru zemědělských pozemků, ovocné sady a lesy v hodnotě 3 709 130 Kč, stejně tak žalobkyni b).10. V rámci doplnění znaleckého posudku ze dne 8. 1. 2022 č. , hodnota, zpracovaného soudním znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , byl znalci zadán úkol, aby doplnil aktuální obvyklou cenu předmětných nemovitých a dále pozemku parc. č. , Anonymizováno, zapsaného na LV č. , hodnota, (přičemž tento pozemek byl posléze vyloučen k samostatnému řízení). Z tohoto posudku soud zjistil, že předmět ocenění tvoří nemovitý majetek bývalého statku, včetně bývalých provozně zemědělských objektů a obytné části v , adresa, , včetně rybníka a pozemků, tvořících funkční celek a z jednoho pozemku pole parc. č. , Anonymizováno, který je součástí většího celku a nachází se ve vzdálenosti asi 1 km. Objekty jsou dlouhodobě funkčně nevyužívány, není prováděna stavební údržba, jsou téměř maximálně opotřebeny a pro jejich případné další využití by bylo třeba provést nákladnou renovaci s cílem prodloužit jejich životnost. Znalec ve variantě B.6.1 vychází z toho, že soubor pozemků (vyjma parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ), který by byl získán po zbourání bývalých objektů statku, by byl po zpracování urbanistické studie zastavěn obytnou zástavbou. Obvyklou cenu zadaných nemovitých věcí lze předpokládat v intervalu 20 000 000 Kč až 25 000 000 Kč (zahrnujících taktéž pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v hodnotě 403 200 Kč), po odečtení nákladů na demolice objektů ve výši 11 127 620 Kč včetně DPH; obvyklá cena „pozemků kolem č. p. , Anonymizováno, (bez ceny pole p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, )“ je ve výši 33 920 960 Kč.11. Z výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , konaného dne 21. 4. 2023 (č. l. 917 – 919), bylo zjištěno, že znalec při ocenění vycházel z toho, že každá věc má svou ekonomickou a technickou životnost, přičemž obě životnosti jsou u staveb na předmětných pozemcích vyčerpány, proto stanovil cenu čistě za pozemky bez staveb za předpokladu, že na nich lze dle územního plánu stavět bytové domy či individuální výstavbu. K dotazu soudu, proč v doplnění původního znaleckého posudku znalec postupoval jinak a stanovil významně odlišnou cenu předmětných nemovitos