12 C 185/2025-162 — Okresní soud v Kroměříži

1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení 124 800 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení. Tvrdil, že byl od 10. 5. 2004 do 9. 4. 2024 spoluvlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, domě č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, (dále jen „byt“) s podílem 4/10 a že žalovaný byt v tomto období užíval bez právního důvodu. Žalovaná částka představuje 4/10 obvyklého nájemného za období od května 2022 do dubna 2024 (0,4×13 000 Kč×24 měsíců). Žalovaný byl s nárokem seznámen 9. 12. 2024 a od následujícího dne žalobce požaduje zákonný úrok z prodlení. Žalovanému byla 23. 4. 2025 zaslána předžalobní výzva.2. Žalobce dále tvrdil, že nikdy nesouhlasil s uzavřením Smlouvy o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí ze dne 3. 12. 2001. Smlouva by navíc byla i absolutně neplatná, neboť nedošlo ke zveřejnění záměru dispozice s majetkem podle § 39 obecního zřízení a nebyla schválena zastupitelstvem města. Ze stejných důvodů je neplatná i smlouva o sdružení. Žalobce dále zpochybňoval dobrou víru žalovaného. Tvrdil, že v roce 2018, kdy žalovaný působil jako starosta města , adresa, (žalobce), byl pro město zpracován právní rozbor, ze kterého v souvislosti se smlouvou o sdružení vyplynulo, že družstvo nebylo žalobcem zmocněno k uzavírání smluv. Žalovaný se účastnil projednávání tohoto právního rozboru na radě města, byly mu proto známy skutečnosti, které navozovaly pochybnosti o jeho právu byt užívat.3. Žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl. Tvrdil, že byt v předmětném období užíval na základě Smlouvy o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí, která byla uzavřena dne 3. 12. 2001 mezi žalobcem a , Anonymizováno, , adresa, – družstvo, nyní , právnická osoba, , (dále jen „družstvo“), jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem (dále jen „smlouva o finančním nájmu“). Žalobce byl při uzavírání smlouvy zastoupen družstvem, a to na základě čl. V odst. 1 Smlouvy o sdružení ze dne 3. 6. 1998. Účelem sdružení byla výstavba bytového domu za pomoci státní dotace a následný převod bytů do vlastnictví nájemců – členů družstva. Nájem bytu byl spojen s následným převodem bytu do vlastnictví žalovaného. Žalobce a družstvo se zavázali po skončení smlouvy bezúplatně převést byt do vlastnictví žalovaného a žalovaný se za to zavázal stát se člen družstva a finančně se podílet na výstavbě bytového domu. Nájemné bylo sjednáno jako věcně usměrněné dle tehdy platných právních předpisů. Součet nájemného a dalšího členského vkladu tvořil splátku hypotečního úvěru vč. úroku. Žalovaný byl celou dobu v dobré víře, že mu právo z nájmu náleží, a řádně platil nájemné. Žalobce více než 20 let nájem fakticky akceptoval a proti užívání bytu žalovaným ničeho nenamítal a o bytový dům ani nájemní vztahy se nijak nestaral. Družstvo bylo navíc většinovým spoluvlastníkem bytového domu i bytových jednotek a souhlas žalobce k uzavření smlouvy ani nepotřebovalo. Dne 4. 4. 2024 došlo k vypořádání spoluvlastnických vztahů mezi žalobcem a družstvem, když žalobce družstvu daroval své spoluvlastnické podíly, a ani v rámci tohoto vypořádání žalobce nikdy neotevřel otázku bezdůvodného obohacení.4. Soud učinil následující skutková zjištění:5. Ze shodných tvrzení účastníků soud zjistil, že žalovaný byt v rozhodné době od května 2004 do dubna 2024 užíval a že žalobce byl v této době spoluvlastníkem příslušného bytového domu a později i bytové jednotky vždy s podílem 4/10. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že v současné době je vlastníkem bytu družstvo.6. Mezi účastníky bylo dále nesporné, že žalovaný byl starostou žalobce od listopadu 2014 do dubna 2023. V době podpisu smlouvy o výstavbě o finančním pronájmu byl zaměstnancem městského úřadu a pracoval na odboru kultury a místních novin. Členem zastupitelstva je od roku 2006.7. Ze smlouvy o sdružení ze dne 3. 6. 1998 (vizte č. l. 67-70) soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobcem, družstvem (tehdy , Anonymizováno, , Anonymizováno, – družstvo) a společností , právnická osoba, . (dále jen „stavební podnik“). V čl. I. smlouvy je uvedeno, že městská rada usnesením ze dne 2. 4. 1998 schválila jako dodavatele pro výstavbu bytového domu v lokalitě , jméno FO, o 50 bytových jednotkách stavební podnik, který byl vybrán na základě veřejné obchodní soutěže. Podle čl. , jméno FO, . se účastníci sdružují za účelem výstavby bytového domu o 50 bytových jednotkách na pozemcích p. č. , hodnota, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Podle čl. III bodu 1 žalobce k tomuto účelu do sdružení vloží finanční prostředky investované za účelem získání pozemků vhodných ke stavbě, jako věcný vklad pozemky p. č. , hodnota, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, a státní investiční dotaci případně poskytnutou ze státního rozpočtu v rámci „programu podpory výstavby nájemního bydlení a technické infrastruktury pro bytovou výstavbu v obcích“. Podle čl. III. bodu 2 družstvo zajistí finanční vklad ve výši zbývající části nákladů na výstavbu. V čl. V bodu 1 se účastníci dohodli, že správcem sdružení bude družstvo. Tento správce zastupuje sdružení vůči třetím osobám a ve svém účetnictví eviduje příjmy i výdaje sdružení. Podle čl. V bodu 3 budou finanční prostředky sdružení vedeny na dvou účtech sdružení zřízených k tomuto účelu u , Anonymizováno, , a.s. Zdroje na výstavbu budou vedeny na účtu s dispozičním právem družstva. Podle čl. VII. bodu 6 bude po kolaudaci domu neprodleně proveden vklad věcného břemene na dobu 20 let, které bude odpovídat právu žalobce rozhodovat o přidělování bytů, spoluuzavírat s nájemci nájemní smlouvy a stanovovat výši nájemného. Nájemné bude určováno v rámci platné cenové regulace nákladově nezahrnujíc zisk. V čl. VIII. se žalobce zavazuje po uplynutí 20 let od kolaudace stavby, pokud podmínky stanovené ve smlouvě o poskytnutí státní dotace na výstavbu nájemního bydlení nestanoví jinak, převést svůj spoluvlastnický podíl družstvu. Družstvo uhradí žalobci pouze cenu pozemku a náklady vzniklé se smluvním převodem. Podle čl. XI. účastníci sdružení odpovídají společně a nerozdílně vůči třetím osobám za závazky vzniklé ze společné činnosti.8. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o sdružení ze dne 3. 6. 1998 (vizte č. l. 72) soud zjistil, že namísto , Anonymizováno, , Anonymizováno, – družstvo se účastníkem sdružení stalo družstvo , Anonymizováno, , adresa, – , Anonymizováno, , které vstoupilo do všech práv a povinností družstva vyplývajících ze smlouvy o sdružení.9. Z dodatku č. , hodnota, ke smlouvě o sdružení ze dne 3. 6. 1998 (vizte č. l. 74-75) soud zjistil, že ke smlouvě o sdružení přistoupil nový účastník, a to , právnická osoba, . Dále se dodatkem mění účel sdružení tak, že předmětem sdružení mezi městem , adresa, (žalobce) a , právnická osoba, je výstavba (druhého) bytového domu o 12 bytových jednotkách na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Dále bylo ujednáno, že bytový dům o 36 bytových jednotkách postavený na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, bude ve spoluvlastnictví , Anonymizováno, , adresa, – družstva s podílem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a žalobce s podílem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a bytový dům o 12 bytových jednotkách postavený na pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, bude ve spoluvlastnictví , právnická osoba, s podílem 6/10 a žalobce s podílem 4/10. Podle dodatku čl. VIII smlouvy o sdružení nadále zní tak, že město , adresa, (žalobce) se zavazuje nejpozději do 2 kalendářních měsíců po uplynutí 20 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí převést bezúplatně své spoluvlastnické podíly na bytových domech a příslušné pozemky do vlastnictví příslušného družstva a příslušné družstvo se zavazuje uhradit náklady, které s převodem vzniknou.10. Z listiny označené jako smlouva o výstavbě a finančním pronájmu s následnou koupí (vizte č. l. 61-65) soud zjistil, že v listině byli jako pronajímatel označeni družstvo a žalobce zastoupený družstvem a jako nájemce byl označen žalovaný. Listina je datována dnem 3. 12. 2001 a je podepsána zástupcem družstva za pronajímatele a žalovaným. Listina je členěna na úvodní ustanovení, smlouvu o výstavbě, smlouvu o finančním pronájmu s následnou koupí bytu a společná ustanovení. V čl. I – úvodní ustanovení je uvedeno, že žalobce je vlastníkem pozemků, na nichž společně s družstvem v souladu se smlouvou o sdružení provedou výstavbu bytového domu. Žalobce za tím účelem obdržel účelovou dotaci, která je vázána na podmínku, že 20 let od kolaudace nebude převedeno vlastnické právo k jednotce a že po tuto dobu bude užívána k trvalému bydlení. Žalovaný se zavázal stát se členem družstva a pod