12 C 145/2023-129 — Okresní soud v Kolíně

1. Žalobce se domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví ke shora uvedeným nemovitostem z důvodu, že je podílovým spoluvlastníkem ¾, žalovaný užívá celou nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu a bezdůvodně se tak obohacuje. Žalobce žalovanému navrhl několik řešení, a to pronájem nemovitosti žalovanému za nájem 11 500 Kč měsíčně, nebo převedení podílu ¼ žalovaného na zahradě na žalobce s tím, že žalovaný zůstane užívat dům. Žalovaný s tím nesouhlasil.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil s tím, že výše nájmu neodpovídá stavu nemovitosti, nemovitost je bez vody, sociálního zařízení, nemovitost nelze užívat k bydlení. Žalovaný byl ochoten platit žalobci nájemné ze zahrady, případně adekvátní nájemné stanovené znalcem dle stavu nemovitosti.3. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky stavební parcely č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba čp. 162 a zahrady parc. č. , hodnota, v k. ú. , název obce, u , Anonymizováno, , obec , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to žalobce ¾, žalovaný ¼.4. Z dopisu žalovaného ze dne 29. 9. 2022 bylo zjištěno, že žalovaný na návrh žalobce navrhl nájemné za užívání zahrady obvyklé v místě a čase.5. Z dopisu žalobce ze dne 26. 8. 2022 bylo zjištěno, že žalobce navrhoval žalovanému převést mu ¾ nemovitosti čp. 162 s tím, že žalovaný převede na žalobce ¼ zahrady parc. č. , hodnota, nebo odkoupení ¼ podílu na nemovitostech za částku , částka, .6. Ze znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitosti je , částka, , když cena pozemku několikanásobně převyšuje cenu domu a ostatních staveb. Stavebně-technický stav domu je havarijní, prvky krátkodobé životnosti jsou za hranicí, stav domu neodpovídá platným hygienickým a požárním předpisům. Stavebně-technický stav domu neumožnuje dům pronajímat, nelze tak stanovit nájemné, neboť neodpovídá hygienickým a požárním předpisům daným pro bydlení.7. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.8. Podle odst. 2 téhož ustanovení, každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.9. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.10. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.11. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.12. Soud může přikázat věc do vlastnictví spoluvlastníka bez ohledu na to, zda v řízení vystupuje jako žalobce či žalovaný, nemůže jí však přikázat do vlastnictví osoby, která není spoluvlastníkem. Proti dosavadní úpravě doznal NOZ změnu v tom, že upustil od tzv. privilegovaných kritérií, rozhodných pro úvahu o tom, kterému ze spoluvlastníků bude věc přikázána. Soudy tak měly povinnost přihlížet k velikosti spoluvlastnického podílu a účelnému využití věci. Tato změna však nebude mít v praxi žádný zásadní dopad. Jednak nelze očekávat, že by soudy od těchto hledisek zcela upustily, navíc soudní praxe již několikrát zdůraznila, že se jedná pouze o hlediska, které mají soudy vzít v úvahu, pro posouzení daného případu však nejsou rozhodující. Nejvyšší soud dokonce uvedl, že pro rozhodnutí, komu má být věc přikázána, není rozhodující ani výše podílů ani účelné využití věci, ale jde o souhrn skutečností, které jsou v dané věci relevantní s tím, že soud může věc přikázat do výlučného vlastnictví i tomu spoluvlastníku, kterému zákonná kritéria nesvědčí (rozsudek NS ČR spis. zn. 22 C 879/2005 ze dne 16. dubna 2006). Také ve vztahu k osobě spoluvlastníka, jemuž má být věc přikázána, jsou dány jisté podmínky, předně musí mít o získání věci do svého vlastnictví zájem. Dále u něj musí být naplněno judikaturou zdůrazňované kritérium solventnosti neboli schopnosti spoluvlastníka zaplatit ostatním náhradu. Poskytnutí náhrady je nezbytné zejména v tom smyslu, že přikázáním věci jednomu ze spoluvlastníků dochází k nucenému odejmutí vlastnického práva ostatních spoluvlastníků a je tedy třeba, aby byly splněny veškeré náležitosti dané článkem 11 odst. 4 LZPS. O tom, jak je kritérium solventnosti významné, svědčí mimo jiné nález ÚS ČR ve věci spis. zn. II. ÚS 494/03 ze dne 2. února 2005, ze kterého vyplývá, že nedostatečné důkazní posouzení solventnosti spoluvlastníka, kterému je věc přikazována, zakládá porušení práva na spravedlivý proces.13. Podle § 1148 o. z. při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí.14. V dané věci jsou dány podmínky pro zrušení podílového spoluvlastnictví v souladu s § 1140 až § 1148 o. z. Žalobce podal žalobu z důvodu, že žalovanému nabízel k vypořádání podílového spoluvlastnictví dohodu účastníků, požadoval vyplacení vypořádacího podílu ve výši , částka, , žalovaný na to nijak nereagoval. K jednání mezi stranami došlo až v průběhu jednání, k smírnému řešení věci však nedošlo.15. Pokud jde o otázky vypořádání, aplikoval soud § 1143 a § 1147 o. z. Primárně při vypořádání spoluvlastnictví se použije rozdělení věci. Pokud rozdělení věci nepřichází v úvahu, je na řadě přikázání do vlastnictví za náhradu. Pokud na tento způsob není možný, přistoupí soud k nařízení prodeji nemovitosti. Soud tedy v prvé řadě zkoumal, zda je věc reálně rozdělitelná.16. Ze znaleckého posudku vyplynulo, že věc je nedělitelná, soud proto zvolil postup, kdy nemovitost bude přikázána do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků. Žalovaný měl zájem o přikázání do jeho vlastnictví, ale ani přes poskytnutou lhůtu se mu nepodařilo prokázat solventnost k vyplacení podílu žalobci a zajištění prostředků. Žalobce tuto skutečnost prokázal, proto soud rozhodl tak, že nemovitost (1/4 celku) přikázal do vlastnictví žalobce a uložil mu zaplatit žalovanému na vypořádání jeho spoluvlastnického podílu částku stanovenou znaleckým posudkem, tedy 355 500 Kč. Pokud se žalobce domáhal bezdůvodného obohacení ve výši 168 750 Kč z důvodu, že žalovaný užívá nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu (nájemné stanovené posudkem žalobce ve výši , částka, za užívání ¾ nemovitosti , částka, x 15 měsíců) soud dospěl k závěru, že na straně žalovaného bezdůvodné obohacení nevzniklo. Jak vyplynulo ze znaleckého posudku, nemovitost nelze užívat k bydlení, neodpovídá ani hygienickým ani požárním předpisům a nelze tak stanovit výši nájemného, neboť i znalec dospěl k závěru, že nemovitost v tomto stavu je nepronajímatelná. Tento stav je dlouhodobý. Žalobce při koupi nemovitosti věděl, v jakém je nemovitost stavu a musel i vědět, že za tohoto stavu nelze nemovitost pronajmout, neboť žalobce v tomto oboru podniká více jak 4 roky, předmětem jeho podnikání je pronájem nemovitostí. Pokud si žalobce nechal vyhotovit znalecký posudek znalcem Plesnivým, ten vycházel pouze z listinných podkladů, nemovitost vůbec neviděl a nájemné stanovil odhadem. Objekty určené k bydlení musí splňovat určité standardy (vyhl. č. 268/2009 Sb. o technických požadavcích stavby), stejně tak specifické požadavky dané normami na hygienickou a požární bezpečnost. Soud má tedy za to, že tato nemovitost není určena ani k pronájmu ani k bydlení a to, že ji žalovaný obývá již dlouhá léta, nemůže mít vlit na to, že nemovitost je možno pronajímat. Soud proto dospěl k závěru, že žaloba v této části není důvodná a přiznal tak žalovanému podíl odpovídající částce stanovené znaleckým posudkem. K tomu soud ještě poznamenává, že v podstatě se jedná o cenu pozemku, cena nemovitosti činí pouze 1/3 stanovené ceny. Soud má tedy za to, že žalobce chtěl využít, jak vyplynulo i z jeho nabídek, pouze pozemek, který je možno zcizit jako pozemek stavební.17. O nákladech znalečného rozhodl soud podle § 148 odst. 1 o. s. ř. a uložil povinnost zaplatit znalečné neúspěšnému žalovanému (znalečné celkem , částka, , záloha , částka, ).18. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobce měl ve věci plný úspěch, má proto právo na náhradu vzniklých nákladů řízení, a to: odměnu za 4 úkony právní služby v tarifní hodnotě po , částka, z tarifní hodnoty , částka, , 3 režijní paušály po , částka, , 21 % DPH advokáta dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši , částka, , a zaplacený soudní poplatek ve výši , částka, , tedy celkem , částka, . V této výši byla žalobci náhrada nákladů řízení přiz