18 C 334/2020-167 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobci se podaným návrhem domáhali vyklizení bytu specifikovaného ve výroku I. tohoto rozsudku. Uváděli, že jsou většinovými spoluvlastníky pozemku st. p. [číslo] jehož součástí je dům [adresa] (pod adresou [adresa]), přičemž žalobkyně a) je vlastníkem podílu 44/100 a žalobce b) vlastní podíl v rozsahu 22/100 Celkem tedy žalobci disponují podílem v rozsahu 66 % na předmětných nemovitostech. Předmětné nemovitosti jsou zapsány v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, pro obec Karlovy Vary, k. ú. [část obce] na [list vlastnictví]. Spoluvlastníky uvedených nemovitostí jsou dále RNDr. [jméno] [příjmení] v rozsahu velikosti podílu 4 %, [jméno] [příjmení] v rozsahu velikosti podílu 8 % a manželé [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] v rozsahu velikosti podílu 22 % v SJM. Na základě dohody tehdejších spoluvlastníků domu ze dne 11. 12.1991 došlo k reálnému rozdělení užívání domu tak, že byt č. 1 o podlahové výměře 32,08 m2, podíl 12 % v prvém NP připadl do užívání [jméno] [příjmení] (od 15. 2. 2019 je vlastnicí žalobkyně a) na základě kupní smlouvy ze dne 23. 1. 2019). Byt č. 2 o podlahové výměře 57,40 m 2, podíl 22 %, v prvém NP, připadl do užívání manželům [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Byt č. 3 o podlahové ploše 32,02 m2, podíl 12 %, ve 2. NP připadl [jméno] [příjmení] (pozůstalostním řízením připadl byt do společného užívání [jméno] [příjmení] a RNDr. [jméno] [příjmení], CSc.). Byt č. 4 o podlahové ploše 57,40 m2, podíl 22 %, ve 2. NP, připadl do užívání manželů [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (od roku 1992 žalobci b) na základě kupní smlouvy). [anonymizováno] č. 5 o podlahové výměře 32,02 m2, podíl 12 %, ve 3. NP, připadl do užívání žalobkyně a). Byt č. 6 o podlahové výměře 53,34 m2, podíl 20 %, ve 3. NP, připadl do užívání taktéž žalobkyni s tím, že po stavebních úpravách a na základě kolaudačního rozhodnutí v roce 1995 byly byty č. 5 a 6 sloučeny do jednoho bytu č. 5 o velikosti podílu 32 %. 2. Žalobci uváděli dále, že byt č. 3 přenechala spoluvlastnice předmětných nemovitostí [jméno] [příjmení] na základě nájemní smlouvy z 12. 3. 2015 do užívání žalovanému, aniž by o tom byli zbývající spoluvlastníci informování, a to přesto, že jmenovaná disponuje pouze 8% podílem. V bytě č. 3 byly prováděny nepovolené stavební úpravy objednané v nájemní smlouvě, když součástí prováděných stavebních úprav bylo mimo jiné vybourání příčky mezi kuchyní a koupelnou, zřízení lehké příčky mezi kuchyní a koupelnou posunuté o 60 cm, vybourání otvoru – průchodu mezi kuchyní a pokojem o rozměrech 197 x 247 cm v místě původních dveří. Uvedenými stavebními úpravami došlo k narušení statiky domu. O odstranění nepovolených stavebních úprav a uvedení dotčené budovy do původního stavu je veden soudní spor mezi žalobci na straně jedné a [jméno] [příjmení] a RNDr. [jméno] [příjmení], CSc. a žalovaným na straně druhé před [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] a toto řízení není dosud skončeno. 3. Žalobci opakovaně vyjádřili svůj názor, že nájemní smlouva ze dne 12. 3. 2015 je neplatná, neboť k jejímu uzavření neměli ani [jméno] [příjmení] ani RNDr. [jméno] [příjmení], CSc. souhlas ostatních spoluvlastníků. Obě uvedené spoluvlastnice nedisponují nadpoloviční velikostí spoluvlastnického podílu, stavební úpravy byly provedeny protiprávně a v jejich důsledku došlo k ovlivnění nosných konstrukcí budovy, konkrétně k poklesu stropu č. 3, respektive podlahy v bytě žalobkyně ve 3. NP a ke vzniku trhlin a popraskání dlažby. O tom, že nájemní smlouva byla uzavřena, se žalobci dozvěděli až 1. 11. 2017. Žalovaný a jeho pronajímatelka opakovaně činili pokusy o to, aby zbývající spoluvlastníci odsouhlasili existenci nájemní smlouvy. Byli si tedy od počátku vědomi, že nájemní smlouva je pro nedostatek souhlasu většiny spoluvlastníků neplatná. Dne 7. 10. 2020 se konalo jednání spoluvlastníků domu [adresa], o jehož jednání byli řádně a včas vyrozumění všichni spoluvlastníci. Většinovým rozhodnutím spoluvlastníků, kteří disponují celkem 66 % podílu na nemovitostech, bylo rozhodnuto tak, že bude proti žalovanému podána žaloba o vyklizení bytu č. 3 ve 2. NP v domě 492/7 v ulici [ulice] v [obec], a to z důvodu, že byt užívá bez právního důvodu na základě neplatné nájemní smlouvy, k jejímuž uzavření nesvolili většinoví spoluvlastníci a ani o uzavření této nájemní smlouvy nebyli předem informováni a tím byli většinoví spoluvlastníci fakticky opomenuti při rozhodování o hospodaření se společnou věcí. Ačkoliv na neplatnost nájemní smlouvy byli jak RNDr. [příjmení] tak [jméno] [příjmení] písemně upozorněny již 2. 11. 2017 a poté sdělením z 9. 1. 2018 a byly prokazatelně vyzvány k tomu, aby byt č. 3 uvedly do původního stavu, do současné doby na uvedenou výzvu nereagovaly a stavební úpravy provedené v bytě č. 3 nadále narušují statiku domu. Žalovaný byl k vyklizení předmětného bytu v termínu do 25. 10. 2020 vyzván předžalobní výzvou ze dne 16. 10. 2020. Ve stanoveném termínu však byt nevyklidil a zřejmě ho ani nevyužívá. Je hlášen k trvalému pobytu na Magistrátu města Karlovy Vary. Protože jakékoliv mimosoudní řízení se nesetkalo s úspěchem, žalovaný předmětný byt nevyklidil a nepovolené stavební úpravy nebyly odstraněny, nezbývá žalobcům než se domáhat vyklizení bytu soudní cestou. 4. Žalovaný ve svém písemném vyjádření k žalobě uvedl, že nárok vznesený žalobci neuznává. Poukazoval na ust. § 2238 z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník v platném znění. Uváděl, že mu není známa jakákoliv skutečnost, která by svědčila o tom, že nemá platně uzavřenou nájemní smlouvu. Žalobci po dobu tří let od počátku nájemního vztahu mezi žalovaným a pronajímatelkou do 12. 3. 2018 neučinili žádné právní jednání směřující vůči žalovanému, ze kterého by bylo patrno, že jeho nájem k uvedenému bytu není po právu, tedy že nájemní smlouva není platně uzavřena. Právní jednání žalobců mělo směřovat přímo vůči žalovanému. Jelikož se tak nestalo, je možné hovořit o jeho dobré víře, že nájem je po právu. Žalovaný dále uváděl, že paní [příjmení] jako spoluvlastník předmětných nemovitostí je oprávněna provádět v bytové jednotce č. 3 o velikosti 1+1 nacházející se ve 2. NP, odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu, v souladu s právními předpisy stavební práce. Žalobci uváděné skutečnosti ohledně zahájení stavebních prací, odběru elektrické energie, rozvodu plynu, nemají žádnou relevanci k předmětu žaloby, tedy k platnosti nájemní smlouvy. V této souvislosti poukazuje žalovaný na řízení probíhající u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Žalovaný uváděl, že v rámci tohoto řízení projevovali žalobci vůli uzavřít s vlastníky bytu čl. 3 ve 2. NP a žalovaným dohodu o narovnání, kterou pro nevyváženost práv a povinností nebylo možné vlastníky a žalovaným se žalobci uzavřít. Žalovaný dále poukazoval na to, že žalobci nepředložili žádný důkaz, kterým by prokázali, že jimi uváděná předžalobní výzva ze dne 2. 11. 2017 zaslaná JUDr. [jméno] [příjmení] k uvedení nemovitosti do původního stavu a vyklizení předmětného bytu dostala do sféry žalovaného či s ním byl jiným prokazatelným způsobem seznámen. Žalovaný byl a je v dobré víře, že jeho nájem je po právu. 5. Mezi účastníky řízení byly nesporné tyto skutečnosti: 6. Žalobkyně a žalobce jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti vymezené v žalobě, kdy jejich spoluvlastnické podíly dohromady činí nadpoloviční většinu. Dne 12. 3. 2015 byla uzavřena smlouva o nájmu bytu č. 3 specifikovaného v předmětné smlouvě mezi žalovaným jako nájemcem a paní [jméno] [příjmení] jako pronajímatelem (a to ve znění listiny založené ve spise). Předmětem nájmu výše uvedené nájemní smlouvy je bytová jednotka č. 3 o velikosti 1+1 o výměře 32,02 m2 nacházejících se v prvém patře (2. NP) domu na adrese [adresa]. Nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. [ulice] práce v předmětném bytě probíhaly v roce 2015 až 2016 až 2017. V roce 2018 byly stavební práce zastaveny v souvislosti s probíhajícím soudním řízením u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Roční vyúčtování vodného a spotřeby elektřiny ve společných prostorách domu hradí žalovaný přímo k rukám žalobkyně. [příjmení] [příjmení] hradí na společný účet podílových spoluvlastníků platby do tzv. fondu oprav. Každoroční vyúčtování je předáváno podílovým spoluvlastníkům na společné schůzi spoluvlastníků. V případě, že se na schůzi nedostaví, je jim vyúčtování zasíláno doporučeným dopisem. Nájemné sjednané v nájemní smlouvě hradí žalovaný pronajímatelce paní [jméno] [příjmení] na účet uvedený ve smlouvě. Žalobci prostřednictvím advokáta JUDr. [jméno] [příjmení] zaslali žalovanému výzvu ze dne 16. 10. 2020 k vyklizení předmětného bytu ve lhůtě do 25. 10. 2020. Žalovaný tuto výzvu obdržel, předmětný byt nevyklidil a na tuto výzvu nereagoval. Žalovaný žalobce neinformoval o tom, že uzavřel nájemní smlouvu s paní [příjmení] dne 12. 3. 2015. 7. Mezi účastníky řízení byly sporné tyto skutečnosti: 8. Od kdy žalovaný předmětný byt skutečně užívá, když žalovaný t