10 C 133/2023-92 — Okresní soud v Karlových Varech

1. Žalobce se po žalované jakožto jednom ze spoluvlastníků pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je bytový dům [adresa], v katastrálním území Rybáře, domáhal zaplacení poměrné části nákladů, které byl na základě § 135 odst. 6 stavebního zákona povinen uhradit namísto vlastníka stavby v souvislosti s neodkladným provedením nutných zabezpečovacích prací na kanalizační přípojce náležející k výše specifikovanému domu. Provedení těchto prací bylo žalobci nařízeno rozhodnutím Magistrátu města Karlovy Vary, odboru stavebního úřadu, z 20. 7. 2022, č. j. [číslo] [číslo] [anonymizováno] poté, co byl v důsledku poruchy kanalizační přípojky připojující bytový dům [ulice a číslo] [obec], stojící na parcele [číslo] k. ú. [část obce], zjištěn propadající se chodník na veřejném prostranství pozemku p. [číslo] k. ú. [část obce]. Nutné zabezpečovací práce provedla společnost [právnická osoba], za cenu 859 864 Kč, tuto částku uhradil žalobce dne 22. 11. 2022 a následně vyzval dne 7. 12. 2022 jednotlivé spoluvlastníky k úhradě této částky dle jejich podílů.2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, neboť vlastníkem kanalizační přípojky a tedy osobou povinnou nést náklady na neodkladné zabezpečovací práce byl dle jejího názoru žalobce. Žalobce totiž jako původní vlastník obytného domu [adresa] se stavební parcelou [číslo] o výměře 171 m2 v k. ú. [část obce], na níž obytný dům stojí, převedl uvedené nemovitosti kupní smlouvou z 15. 5. 1998 na žalovanou a další popsané vlastníky jednotek, se vším příslušenstvím a součástmi, a to jmenovitě se stavební parcelou [číslo] o výměře 171 m2 s venkovními úpravami (zpevněné plochy – beton, zděný plot). Z textu smlouvy tedy nevyplývá, že by kromě zde specifikovaného příslušenství a součástí došlo k převodu jiných věcí, včetně kanalizační přípojky, a kanalizační přípojka tudíž zůstala ve vlastnictví původního vlastníka, a to žalobce. Dále žalovaná namítala nedostatek své pasivní legitimace ve věci, neboť dle jejího názoru by mělo být žalováno společenství vlastníků jednotek jako správce bytového domu společenství vlastníků jednotek, neboť správou domu se rozumí údržba a oprava společných částí.3. Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi žalobcem jakožto prodávajícím a žalovanou jakožto jedním z kupujících byla dne 15. 5. 1998 uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě žalovaná nabyla do bezpodílového spoluvlastnictví se svým manželem [jméno] [příjmení] ideální podíl ve výši 37,1 % k domu [adresa] se vším příslušenstvím a součástmi, t.j. se stavební parcelou č . 46, 171 m2 s venkovními úpravami (zpevněné plochy – beton, zděný plot), vše v k. ú. [část obce] Dohodou o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově [adresa], postavené na pozemku [parcelní číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce], ze dne 27. 5. 2010 nabyla žalovaná do svého výlučného vlastnictví jednotku [číslo] v budově [adresa] a dále ideální podíl na společných částech budovy a na pozemku [parcelní číslo]. Žalovaná je spoluvlastnicí pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je bytový dům [adresa] v K. Ú. [část obce], a to v rozsahu [číslo]. Dne 20. 7. 2022 bylo Magistrátem města Karlovy Vary, úřad územního plánování a stavební úřad vydáno rozhodnutí o nutných zabezpečovacích pracích na stavbě kanalizační přípojky k domu [adresa] v k. ú. [část obce], kde byl v tomto místě zjištěn propadající chodník na veřejném prostranství parc. [číslo] k. ú. [část obce], a podle § 135 odst. 3 stavebního zákona bylo [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], nařízeno provedení nutných zabezpečovacích prací v podobě opravy kanalizační přípojky k domu [adresa] [obec] a oprava propadlého chodníku nad kanalizační přípojkou do původního stavu. Objednávkou z 10. 8. 2022 [právnická osoba] a kanalizace [obec] objednala u [jméno] [příjmení], stavební obchodní činnost, výměnu kanalizační přípojky včetně následné opravy rozpadajícího chodníku v [obec] v ulici [adresa]. Fakturou [číslo] z 6. 10. 2022 vyzval [jméno] [příjmení] [právnická osoba] a kanalizace [obec] k úhradě částky 859 864 Kč a to na základě soupisu skutečných provedených prací ze 4. 10. 2022, tato částka byla panu [příjmení] uhrazena 24. 10. 2022. Fakturou [číslo] z 25. 10. 2022 [právnická ] a [osoba] [obec] vyzvala žalobce k úhradě částky 859 864 Kč v souvislosti s provedením stavebních prací na akci oprava-výměna kanalizační přípojky, dle výše specifikovaného rozhodnutí stavebního úřadu. Žalobce uhradil částku 859 864 Kč [právnická osoba] a [právnická osoba] [obec] dne 22. 11. 2022. Žalobce vyzval dopisem ze dne 7. 12. 2022 žalovanou k úhradě částky 98 098,55 Kč ve lhůtě 7 dnů od obdržení výzvy, přičemž tato výzva byla k vyzvednutí na poště dne 12. 12. 2022.4. Mezi účastníky bylo sporné vlastnictví kanalizační přípojky k bytovému domu [ulice a číslo].5. Ze stanov Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [PSČ] [obec] soud zjistil, že společenství provádí správu domu, jíž se rozumí zejména zajišťování údržby a oprav společných částí.6. Z předžalobní výzvy ze 7. 12. 2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzýval k úhradě částky 859 864 Kč jednotlivé spoluvlastníky a zároveň i společenství vlastníků jednotek.7. Z dopisu Společenství vlastníků jednotek, [ulice a číslo], [PSČ] [obec], z 6. 1. 2023 bylo zjištěno, že na shora uvedenou předžalobní výzvu reagovalo Společenství vlastníků jednotek.8. Z rozhodnutí Magistrátu města Karlovy Vary, úřadu územního plánování a stavebního úřadu, o nutných zabezpečovacích pracích z 20 7. 2022, č. j. [číslo] [číslo], bylo dále zjištěno, že bylo rozesláno jednotlivým vlastníkům, na vědomí pak bylo zasláno společenství vlastníků jednotek.9. Z dohody o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově [adresa], obec Rybáře, postavené na pozemku [parcelní číslo], k. ú. [část obce], obec Karlovy Vary, z 27. 5. 2010 bylo zjištěno, že mezi účastníky vymezené společné části budovy byla též domovní přípojka kanalizace.10. Z vyjádření stavebního úřadu ze dne 2. 10. 2023 bylo zjištěno, že obecně by bez kanalizační přípojky bylo užívání bytového domu bez kanalizační přípojky v rozporu se správními předpisy.11. Z podnětu Města Karlovy Vary z 9. 6. 2022 bylo zjištěno, že Město Karlovy Vary sdělilo stavebnímu úřadu, že kupní smlouvou z 15. 5. 1998 došlo k převodu obytného domu [adresa] včetně parcely [číslo] k. ú. [část obce], s veškerými součástmi a příslušenstvím s tím, že byť ve smlouvě nebyla tato formulace zvolena nejšťastněji, je třeba smlouvu vykládat dle úmyslu jednajících stran, kterým jednoznačně bylo převést dům včetně pozemku, na kterém byl vystavěn, a včetně všech součástí a příslušenství, tedy i kanalizační přípojky, bez níž by dům nemohl být vůbec užíván.12. Ze znaleckého posudku znalce [jméno] [příjmení] z 3. 12. 1998, jehož předmětem bylo zjištění ceny obytného domu [adresa] a pozemku st. [parcelní číslo] bylo zjištěno, že znalec co se týče kanalizace, oceňoval pouze kanalizaci vnitřní.13. Ze smlouvy o zřízení služebnosti stezky včetně na ni navazujícího výpisu z katastru nemovitostí nebyly zjištěny žádné právně významné skutečnosti.14. Na základě provedeného dokazování a vymezených nesporných skutečností dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu.Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi žalobcem jakožto prodávajícím a žalovanou jakožto jedním z kupujících byla dne 15. 5. 1998 uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě žalovaná nabyla do bezpodílového spoluvlastnictví se svým manželem [jméno] [příjmení] ideální podíl ve výši 37,1 % k domu [adresa] se vším příslušenstvím a součástmi, t. j. se stavební parcelou č . 46, 171 m2 s venkovními úpravami (zpevněné plochy – beton, zděný plot), vše v k. ú. [část obce]. Znalec [jméno] [příjmení], který pro účely daňového přiznání dne 3. 12. 1998 vypracoval znalecký posudek, jehož předmětem bylo zjištění ceny obytného domu [adresa] a pozemku st. [parcelní číslo] oceňoval - co se týče kanalizace - pouze kanalizaci vnitřní. Dohodou o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k budově [adresa], postavené na pozemku [parcelní číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce], ze dne 27. 5. 2010 nabyla žalovaná do svého výlučného vlastnictví jednotku [číslo] v budově [adresa] a dále ideální podíl na společných částech budovy a na pozemku [parcelní číslo]; v této dohodě byla jakožto společná část budovy vymezena též domovní přípojka kanalizace. Žalovaná je spoluvlastnicí pozemku [parcelní číslo], jehož součástí je bytový dům [adresa] v K. Ú. [část obce], a to v rozsahu [číslo]. Správou domu, jíž se rozumí zejména zajišťování údržby a oprav společných částí budovy, bylo pověřeno Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [PSČ] [obec]. Dne 9. 6. 2022 sdělilo Město Karlovy Vary stavebnímu úřadu, že kupní smlouvou z 15. 5. 1998 došlo k převodu obytného domu [adresa] včetně parcely [číslo] k. ú. [část obce], s veškerými součástmi a příslušenstvím s tím, že byť ve smlouvě nebyla tato formulace zvolena nejšťastněji, je třeba smlouvu vykládat dle úmyslu jednajících stran, kterým jednoznačně bylo převést dům včetně pozemku, na kterém byl vystavěn, a včetně všech součástí