12 C 81/2020-121 — Okresní soud v Liberci

1. Žalobou podanou u soudu [datum] domáhala se žalobkyně zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč s úrokem z prodlení od 6.5.2018. Žalobu opírala o tvrzení, že smluvní pokuta byla sjednána ve„ Smlouvě o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb“ ze dne [datum] k utvrzení povinnosti žalované uzavřít s žalobkyní smlouvu kupní či smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jejichž předmětem by byl prodej nemovitostí žalované. Vedle toho žádala žalobkyně vrácení 12 000 Kč jako části zálohy, kterou složila k úhradě cen energií spotřebovaných při užívání předmětných nemovitostí. 2. Shora označeným rozsudkem okresní soud žalobu zamítl (výrok I.) a žalobkyni uložil povinnost k náhradě nákladů vynaložených v řízení žalovanou ve výši 24 278 Kč (výrok II.). Své rozhodnutí opřel o zjištění, že žalobkyně, žalovaná a společnost [právnická osoba] (jako zprostředkovatel) uzavřely dne [datum]„ Smlouva o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb“, v níž se kromě jiného žalobkyně a žalovaná zavázaly„ za podmínek sjednaných v této smlouvě“ k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem bude (budoucí) prodej nemovitostí žalované - pozemků parc. [číslo] s budovou [adresa], pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] s budovou garáže v [katastrální uzemí] – žalobkyni za cenu 3 590 000 Kč. Žalobkyně v souladu se smlouvou složila zprostředkovateli tzv. blokační úhradu ve výši 50 000 Kč oproti závazku zprostředkovatele nevyvíjet činnost ke zprostředkování prodeje nemovitostí jinému zájemci. S poukazem na znění čl. VI odst. 3 písm. c) a čl. XII odst. 2 Smlouvy dovodil okresní soud, že povinnost žalované uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí bylo dle smlouvy vázáno na doručení písemné výzvy ze strany žalobkyně, a to na adresu„ uvedenou v záhlaví smlouvy“ tj. na adresu [adresa žalované]. Protože nebylo prokázáno, že by žalobkyně takovou výzvu učinila, neboť byla doložena pouze výzva prostřednictvím aplikace„ messenger“, nepředstavuje neuzavření smlouvy ze stran žalované takové porušení smluvní povinnosti, které by dle čl. VIII odst. 4 Smlouvy založilo nárok žalobkyně na smluvní pokutu„ ve výši blokační úhrady“. K nároku na zaplacení 12 000 Kč pak okresní soud uvádí, že mezi účastnicemi byla uzavřena ústní smlouva o výpůjčce, na základě které žalobkyně jako vypůjčitel v době od [datum] do [datum] bezplatně užívala nemovitosti žalované. Uhradila-li žalobkyně zálohou celkem 25 000 Kč na spotřebované energie, tj. na obvyklé náklady spojené s užíváním věci (ve smyslu § 2199 odst. 1 občanského zákoníku), bylo podle okresního soudu na ní, aby v řízení prokázala, že obvyklé náklady byly nižší. Jelikož žalobkyně nižší náklady neprokázala, byla i v tomto požadavku žaloba zamítnuta. 3. Proti rozsudku se včas odvolala žalobkyně. V odvolání namítá, že okresní soud ve svém závěru o formálním nedostatku výzvy k uzavření smlouvy nevzal v potaz, že v záhlaví uvedené„ Smlouvy o podmínkách prodeje“ jsou uvedeny i e-mailové adresy žalobkyně a žalované a předpokládá se tedy i komunikace elektronická. Přihlédnuto mělo být rovněž k tomu, že při uzavírání smluv měl být činný zprostředkovatel mimo jiné tak, že zajistí úschovu finančních prostředků k zaplacení kupní ceny, na požádání strany vypracuje návrh zprostředkovávané smlouvy a případný návrh na vklad do katastru nemovitostí. Bylo přitom objasněno, že zprostředkovatel připravil jak kupní smlouvu, tak smlouvu o úschově kupní ceny a návrh na vklad do katastru nemovitostí a že žalobkyně i žalovaná od něj tyto návrhy obdržely. Veškeré smlouvy osobně doručoval stranám realitní makléř, kterému také žalobkyně smlouvy podepsala. Po celou dobu smluvního vztahu byly strany předmětné smlouvy pouze v elektronickém styku. Žalovaná návrhy smluv obdržela, ale tyto odmítala podepsat s tím, že chce kupní cenu zaplatit předem. Podle žalobkyně vyhodnotil okresní soud ujednání„ Smlouvy o podmínkách prodeje“ (zejména čl. XII. bod. 2) s přepjatým formalismem. Pochybil pak okresní soud, jestliže svůj právní názor účastníkům nepředestřel, takže nemohli tvrdit a navrhovat důkazy k jeho vyvrácení. Žalobkyně poukazuje na ustanovení § 570 odst. 1 občanského zákoníku a dovozuje, že významným je, zda projev vůle žalobkyně žalované došel – dostal se do její dispozice, nikoli, zda se tak stalo na smlouvou vymezené doručovací adrese. V projednávané věci se žalovaná s navrhovanými právními jednáními seznámila (došly do její dispozice), přesto okresní soud trval na„ řádné výzvě“, aniž by osvětlil, co si lze pod tímto pojmem představovat. Chybně vyhodnotil okresní soud i okolnosti svědčící o nároku žalobkyně na vrácení zálohy. Žalobkyně v nemovitosti užívala pouze byt v přízemí. Největší část nákladů na služby se týkala spotřeby plynu, kterým byl vytápěn celý dům. Regulaci tepla přitom nastavil manžel žalované. Žalobkyně nepovažuje náklady spojené s celou nemovitostí za náklady spojené s obvyklým užíváním vypůjčené věci, které by měla nést pouze ona jako vypůjčitel. Pokud žalovaná přijala od žalobkyně zálohu na poskytované služby, bylo její povinností tyto zálohy také vyúčtovat. Je předčasnou úvaha okresního soudu, že žalobkyně nese ohledně těchto záloh důkazní břemeno. Pokud by žalobkyně měla mít důkazní povinnost, pak navrhuje vypracování znaleckého posudku, popř. odhadu, jaká může být spotřeba plynu v části nemovitosti užívané žalobkyní. Podle žalobkyně nelze toliko o výpověď svědka [příjmení] opřít závěr, že žalobkyně užívala celou nemovitost, když i žalovaná vypověděla, že žalobkyně„ neobývala obě bytové jednotky, jen tu spodní část“. Spravedlivým by za daných okolností bylo, aby se žalobkyně a žalovaná podělily o náklady na služby způsobem navrhovaným v žalobě. Navrhovala proto žalobkyně změnu napadeného rozsudku tak, že žalobě bude zcela vyhověno. 4. Žalovaná navrhovala potvrzení rozsudku okresního soudu. Ve vyjádření k odvolání uvádí, že„ Smlouva o podmínkách prodeje“ neobsahuje v záhlaví e-mailové adresy žalované ani zprostředkovatele. Uvedena je pouze e-mailová adresa žalobkyně. Komunikace mezi účastnicemi pak probíhala především ústně, případně prostřednictvím zprostředkovatele, který účastnicím předkládal dokumenty, jak vyplynulo i z tvrzení žalobkyně. Nebylo však prokázáno tvrzení žalobkyně, že ona zprostředkovatelem přeloženou kupní smlouvu podepsala. Není rovněž pravdivé její tvrzení, že komunikace mezi účastníky probíhala pouze elektronicky. Neurčitá výzva k uzavření smlouvy prostřednictvím aplikace meessenger pak byla učiněna pouze účelově tak, aby se žalobkyně sama zprostila povinnosti hradit smluvní pokutu. Důvodem neuzavření kupní smlouvy totiž byl nedostatek finančních prostředků na straně žalobkyně. Bylo přitom její povinností před uzavřením smlouvy svou solventnost prokázat, jak plyne z čl. VI odst. 3 písm. c) Smlouvy. K požadavku na vrácení 12 000 Kč pak žalovaná namítá, že jde-li o nárok z výpůjčky, je tento uplatněn opožděně, neboť od vrácení věci [číslo] do podání žaloby uplynula lhůta tří měsíců daná § 2193 občanského zákoníku. Žalovaná také poukázala na to, že nejen svědek [příjmení] nýbrž i žalobkyně sama vždy hovořila o užívání nemovitosti jako celku. 5. Odvolací soud ve smyslu § 211 a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (o. s. ř.“) přezkoumal napadený rozsudek i postup okresního soudu v předchozím řízení a dospěl k závěru, že meritorní výrok tohoto rozsudku obstojí, byť částečně z jiných než okresním soudem zmiňovaných důvodů. 6. Pokud jde o skutková zjištěn, jež jsou relevantní pro posouzení věci odvolacím soudem, lze vycházet z tohoto, co na základě řádně provedených a v souladu s § 132 a násl. o. s. ř. vyhodnocených důkazů zjistil okresní soud. Má tak odvolací soud za zjištěné, že dne [datum] uzavřely společnost [právnická osoba] (jako„ zprostředkovatel“), žalovaná (jako„ převodce“) a žalobkyně (jako„ zájemce“) písemnou„ Smlouvu o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb“. Žalobkyně a žalovaná ve smlouvě (čl. II odst. 1 Smlouvy) deklarují„ vážný úmysl“ nabýt od žalované resp. převést na žalobkyni za kupní cenu ve výši 3 590 000 Kč včetně provize zprostředkovateli ve výši 90 000 Kč (čl. III Smlouvy) pozemek parc. [číslo] s budovou [adresa], pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] s budovou garáže v [katastrální uzemí]„ Zavazují“ se proto účastnice uzavřít„ za podmínek sjednaných v této smlouvě kupní smlouvou nebo smlouvou o budoucí smlouvě kupní“ (čl. II odst. 2 Smlouvy). Žalovaná se ve vztahu k žalobkyni výslovně zavazuje (čl. VI odst. 3 písm. c/ Smlouvy)„ uzavřít na výzvu Zájemce dle čl. VII. odst. 2 této Smlouvy nejpozději do 1 měsíce od vyzvání Zprostředkovávanou smlouvu“ tj. kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Naproti tomu se žalobkyně jako zájemce (v čl. VII. odst. 2 Smlouvy) zavázala„ vyzvat nejpozději do konce trvání smlouvy“ (tj. do [datum])„ Převodce k uzavření Zprostředkovávané smlouvy“. Podle čl. XII odst. 2 jsou strany smlouvy„ povinny veškeré právní úkony vůči druhému účastníkovi zasílat na adresy uvedené