7 C 75/2025-61 — Okresní soud v Litoměřicích

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem, a to pozemku p. č. st. 138, jehož součástí je stavba: , adresa, č. e. , Anonymizováno, , rod. rekreace vše zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, , , adresa, , katastrální území , adresa, , a to v katastru nemovitostí vedeném u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , navrhla, aby toto podílové spoluvlastnictví bylo zrušeno a nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně. Uvedla, že žalobkyně je vlastníkem 3/4 nemovitosti a žalovaná 1/4 nemovitosti. Žalovaná spoluvlastnický podíl na nemovitosti nabyla na základě usnesení soudu o dědictví Okresního soudu v Litoměřicích ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , kdy na ni vlastnické právo k nemovitosti přešlo ze zemřelého , Anonymizováno, , Anonymizováno, , narozeného , datum, . V žalobě uvedla, že nemovitosti nelze reálně rozdělit. Žalovaná ponechala způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků na úvaze soudu, plně v souladu s ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku ve znění pozdějších změn a doplňků (dále jen „o. z.“). Potvrdila, že též nemá zájem ve spoluvlastnickém vztahu nadále setrvávat. Žalované není známo, že by dříve žalobkyně či jiná třetí osoba projevila zájem, ani o podíl žalované, ani o nemovitosti jako celek. Též žalovaná potvrdila, že pozemek nelze reálně rozdělit s ohledem k výměře předmětné parcely a jejímu umístění v terénu, kdy její součástí je stavba. Poukázala též na to, že rozdělení nemovitosti na malé nevyužitelné pozemky, pokud by se značně snížila hodnota parcel, je ve smyslu ustanovení § 1144 odst. 1 občanského zákoníku nepřípustná. V případě, pokud soud dospěje k závěru, že nemovitosti nelze rozdělit a žalobkyně prokáže, že je dostatečně solventní k vyplacení přiměřené náhrady, pak navrhuje, aby soud nemovitost přikázal do výlučného vlastnictví podílového spoluvlastníka.2. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , listu vlastnictví č. , hodnota, , pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, vyplynulo, že nemovitosti parcela st. p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba , adresa, rod. rekr. a pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha je v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a žalované, přičemž velikost podílu žalobkyně činí 3/4 a žalované 1/4.3. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, ze dne , datum, vyplynulo, že obvyklá cena nemovitostí, tj. cena, za kterou by kupec v daném místě a čase vydal za vlastnický podíl na pozemku parcela č. st. , Anonymizováno, se součástí stavby rekreační chaty číslo evidenční , Anonymizováno, . Tímto znaleckým posudkem ocenil 1/4 vlastnického podílu na pozemku parcelní číslo st. 138 se součástí stavby i rekreační chaty číslo evidenční 112 a pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, v obci , adresa, a katastrálním území , adresa, obvyklou cenou , částka, .4. Žalovaná se stanovenou obvyklou cenou nesouhlasila s tím, že znalec sice vybral vhodné vzorky uskutečněných prodejů pro porovnání ceny srovnávací metodou (shodná lokalita, obdobný typ majetku, avšak uvedla, že není zcela správné, že byly vzaty v potaz i vzorky staré dva roky a starší s tím, že by znalec měl uvést, jaká by byla cena, pokud by byly vzaty v potaz vzorky pro porovnání maximálně rok staré a nevhodně byla použita korekce jednotlivých vzorků pro porovnání prostřednictvím koeficientů, kde prakticky všechny ceny znalec snižuje o více než 50 %. Přiložila k tomu kupní smlouvy ze dne 25. 5. 2020, 25. 5. 2020 a 25. 5. 2020 uzavřené mezi panem , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, na straně prodávající a žalobkyní na straně kupující. Na jejichž základě žalobkyně nabyla 3 x ideální 1/4 podílu na dotčených nemovitostech.5. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi uvedl, že při vypracování znaleckého posudku postupoval plně v souladu s právními předpisy, nejprve vypracoval tzv. cenu vyhláškovou a posléze stanovil tržní cenu porovnávací metodou tak, aby dospěl k tržní ceně nemovitosti v daném místě a čase. Nemovitosti nelze reálně rozdělit, při výpočtu tržní ceny ke srovnání použil objekty co nejblíže k datu ocenění, ke srovnání použil provedené koupě z let 2024 a 2025. S ohledem na stav nemovitosti, kdy se jedná o rekreační objekt ve špatném stavu, před rekonstrukcí, kdy do objektu zatékalo, bude nutná sanace nosných konstrukcí stropních konstrukcí, stropních konstrukcí, v nemovitosti není zajištěno topení, střecha je v havarijním stavu, stropní trámy jsou poničené, není tam vnitřní elektroinstalace, není to napojené na kanalizační vedení, záchod je napojen do plastového septiku, proto při stanovení tržní ceny použil koeficienty s ohledem na stav nemovitosti, činí výsledný koeficient 0,5, to znamená snížení hodnoty o 50 %. V tomto směru plně postupoval s metodikou za účelem určení tržní ceny nemovitosti. Dle zadání ve znaleckém posudku stanovil tržní cenu k podílu o velikosti 1/4 na nemovitosti, s ohledem na míru inflace v letech 2021–2024 by hodnota této 1/4 nemovitosti ke dni jednání soudu činila , částka, . Znalec k dotazu soudu vysvětlil, že hodnota jedné čtvrtiny nemovitosti je nižší, než by činila hodnota nemovitosti celé s ohledem na problematiku poptávky na koupi podílu nemovitosti o velikosti ¼. K dotazu soudu vysvětlil, že s ohledem na technický stav nemovitosti, která vyžaduje modernizaci, hodnotí celou nemovitost cenou, kterou by kupec v daném místě a čase ke dni jednání soudu zaplatil částkou zhruba , částka, .6. Žalobkyně zprávou ČSOB a. s. doložila, že na účtu na jméno na jejího manžela Jaromíra Hajnce je dostatek finančních prostředků k vyplacení vypořádacího podílu žalobkyně. Manžel žalobkyně potvrdil, že uvedené finanční prostředky jsou připraveny k vyplacení vypořádacího podílu žalované.7. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.8. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud, rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.9. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit snížila-li by se tím podstatně její hodnota.10. Podle § 1144 odst. 2 o. z. rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílu spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.11. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže jí soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobci nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Netvrdí-li a neprokazuje-li žalovaný existenci nevhodné doby pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, nebo že by zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo jen k újmě některého ze spoluvlastníků, je namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. V dané věci též účastníci učinili nesporným, že je na místě podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti zrušit a vypořádat.12. Žalobkyně projevila zájem, aby dotčené nemovité věci byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví, žalovaná s tím souhlasila. Žalobkyně též doložila, že je solventní, tedy že disponuje finančními prostředky dostatečnými k vyplácení vypořádacího podílu žalované.13. Co bylo mezi účastníky sporným, byla hodnota dotčených nemovitostí, tj. tržní cena, za kterou je kupec v daném místě a čase ochoten dotčené nemovitosti zakoupit.14. V řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem není soud vázán návrhy účastníků, je však povinen v takovémto řízení zjistit okruh spoluvlastníků a velikost jejich podílů. V souzené věci jsou účastníci podílovými nemovité věci specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku, a to žalobkyně podílu ve výši 3/4 a žalovaná podílu ve výši 1/4 vzhledem k celku. Aktivní a pasivní legitimace účastníků je tedy dána. Z provedeného dokazování přitom nevyplývá, že by o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo žádáno v nevhodnou dobu. Soud proto rozhodl o zrušení spoluvlastnictví a dále se zabýval otázkou, jakým způsobem bude provedeno vypořádání.15. Pokud jde o způsob vypořádání, soud musí respektovat zákonem stanovené pořadí. Způsob vypořádání ve smyslu ustanovení § 153 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb. občanského soudního řádu ve znění pozdějších změn a doplňků (dále jen „o. s. ř.“) stanoví § 1144 a 1147 o. z. P