13 C 361/2023-270 — Okresní soud v Mladé Boleslavi

1. Žalobkyně se domáhala zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , a pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, (dále též jen „předmětné nemovitosti“ nebo „pozemek st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , a pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, “). Svůj návrh odůvodnila tím, že žalobkyně a žalovaná vlastní každá podíl o velikosti id ½ k předmětným nemovitostem, avšak je potřebné s ohledem na vztahy účastnic a absenci dohody o zrušení spoluvlastnictví zrušit spoluvlastnictví soudem. Navrhovala předně, aby byla nařízení dražba předmětných nemovitostí s rozdělením výtěžku, případně aby soud předmětné nemovitosti rozdělil v souladu se zápisem v katastru nemovitostí (dále též jen „KN“). Tj. že by byl pozemek st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , přikázán do výlučného vlastnictví žalované, a pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, žalobkyni. Žalovaná by byla zavázána k zaplacení vypořádacího podílu odpovídajícího rozdílu mezi hodnotou obou těchto pozemků. Předmětné nemovitosti nejsou nikým užívané, vyžadují rekonstrukci. Nejsou reálně dělitelné na jednotky. Vztahy mezi žalobkyní a žalovanou jsou nedobré. Cena předmětných nemovitostí je min. , částka, . V řízení předložila ocenění realitní kanceláří a znalecký posudek (dále jen „ZP“) č. , č. účtu, znalecké kanceláře XP , právnická osoba, ., která ocenila pozemek st. p. č. , hodnota, s budovou č. p. , Anonymizováno, částkou , částka, , a pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, částkou , částka, . Žalobkyně vůči požadavku žalované na tzv. širší vypořádání namítala započtení jí zaplacených částek vynaložených na úpravu a sekání trávníku provedeného třetí osobou dne , datum, v celkové výši , částka, a dne , datum, ve výši , částka, . Započítává tak celkem částku , částka, (, částka, + , částka, ).2. Žalovaná souhlasila se zrušením spoluvlastnictví účastnic, nesouhlasila se způsobem vypořádání. Požadovala, aby byly předmětné nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví žalované, ale pouze v případě, že bude soud pro určení obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházet nejprve z ocenění realitní kanceláří v rozmezí , částka, až , částka, , posléze ze ZP znalce , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, , který určil tuto cenu ve výši , částka, . Pokud by soud dospěl k závěru, že obvyklá cena předmětných nemovitostí je vyšší, neměla zájem o jejich nabytí do vlastnictví. Se závěry ZP č. , č. účtu, znalecké kanceláře XP , právnická osoba, . (ZP předložený žalobkyní) nesouhlasila, neboť byly předmětné nemovitosti oceňovány nikoli jako jednotný funkční celek, ZP byl žalobkyní zadán tendenčně a nezohledňuje stav nemovitostí. Stejně tak nesouhlasila se ZP č. , č. účtu, uvedené znalecké kanceláře, který byl této zadán soudem za účelem ocenění předmětných nemovitostí jakožto jednotného funkčního celku. Zdůraznila, že dům je ohodnocen znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, jakožto „ruina“ a je s podivem, že tyto ZP stanovují markantně rozdílné obvyklé ceny předmětných nemovitostí. Předmětné nemovitosti nejsou v současné době užívány a vyžadují rekonstrukci, rodinný dům je bez topení a s vodou pouze ve sklepě. Rozdělení na bytové jednotky žalovaná vyloučila. Žalobkyně se po celou dobu nikterak nepodílí na nutných opravách a úhradách záloh dodavatelům médií. Žalovaná učinila předmětem řízení tzv. širší vypořádání spoluvlastnictví představované částkou , částka, obsahující náklady vynaložené žalovanou, a to zaplacené vyúčtování elektřiny v období od , datum, do , datum, částkou , částka, , v období od , datum, do , datum, částkou , částka, , v období od , datum, do , datum, částkou , částka, , zálohy na elektřinu od 4/2025 do 6/2025 částkou , částka, . Dále jsou náklady žalované představovány vyúčtováním plynu za období od , datum, do , datum, na částku , částka, , za období od , datum, do , datum, na částku , částka, , za období od , datum, do , datum, na částku , částka, , zálohy na plyn za 5/2025 až 6/2025 v částce , částka, . Co se týká sekání trávy třetí osobou, souhlasila pouze v případě, že by se žalobkyně a žalovaná podílely částkou ve výši každá , částka, .3. Soud ve věci provedl dokazování níže uvedenými listinami, znaleckými posudky a výslechem znalecké kanceláře prostřednictvím osoby podílející se na zpracování posudku – odhadkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, .4. Stejně tak vzal soud za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastnic učiněná v průběhu řízení, a to zejména, že vztahy mezi žalobkyní a žalovanou jsou napjaté. Rozdělení rodinného domu č. p. , Anonymizováno, na jednotky není možné. , právnická osoba, prochází rekonstrukcí, není aktuálně obyvatelná ani obývaná.5. Žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastníky pozemku st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , a pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v obci , adresa, , k. ú. , adresa, , a to každá s podílem o velikosti id ½. Jedná se o rodinný dům v rekonstrukci, který je obklopen zahradou. Na zahradě (pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ) se nachází pergola a garáž. Pozemky st. p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, jsou samostatně oploceny (prokázáno shodnými tvrzeními účastnic, výpisem z KN).6. Žalovaná v řízení předložila ocenění nemovitostí realitní kanceláří, která předmětné nemovitosti ocenila dne , datum, tržní hodnotou , částka, , prodejní hodnotu stanovila na částku , částka, až , částka, (prokázáno oceněním nemovitosti realitní kanceláří , jméno FO, ze dne , datum, ). Žalovaná dále předložila soudu znalecký posudek znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí jakožto jednotného funkčního ke dni , datum, ve výši , částka, . Zohlednil stáří domu 94 let (rok 1930 podle sdělení žalované), jeho stavebně-technický stav. Pro odhad obvyklé ceny použil 6 prodejů realizovaných v roce 2017 (1 prodej), 2018 (1 prodej), 2020 (1 prodej) a 2021 (3 prodeje). Znalec se vzhledem ke svému zdravotnímu stavu k ZP vyjádřil písemně v tom směru, že nemovitosti tvoří jednotný funkční celek, ačkoli by při ocenění pozemků každého jednotlivě byly ceny srovnatelné. Stavebně-technický stav stavby (č. p. , Anonymizováno, ) je neobývaná „ruina“. Jde o 4 obvodové stěny s novou krytinou. V patře je „nějaký pokus“ o zahájení rekonstrukce. Problém jsou i okna. Ke kolaudaci bude potřeba posouzení tepelné účinnosti domu, okna by měla být trojitá, zateplení fasády atd. Objekt je připojen na el. proud, vodu, kanalizaci, plyn je u domu. Objekt není zateplený, do krovu připevněna tepelná izolace neznámé účinnosti. Prodej podobných stavebních ruin nebylo možné zjistit. Je registrován prodej domů, které jsou běžně užívány v dobrém stavu, proto použil k reálnosti ceny starší prodeje z roku 2021. Je možné dosáhnout odlišné ceny dvěma znalci, pokud jiný znalec bude vycházet z prodejů nemovitostí ve výborném stavu (prokázáno znaleckým posudkem , tituly před jménem, , jméno FO, č. , č. účtu, ze dne , datum, , písemným vyjádřením znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, ).7. Žalobkyně v řízení také předložila posouzení ceny tržní realitní kanceláří, která předmětné nemovitosti ocenila dne , datum, částkou , částka, (prokázáno expertním oceněním nemovitosti realitní kanceláří , právnická osoba, ze dne , datum, č. 348/2023/LK). Stejně tak předložila znalecký posudek znalecké kanceláře XP , právnická osoba, ., která stanovila obvyklou cenu předmětných nemovitostí jakožto jednotlivých pozemků tak, že st. p. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , ocenila částkou , částka, , pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, částkou , částka, . Pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve skutečnosti tvoří zahradu k rodinnému domu č. p. , Anonymizováno, , avšak žalobkyně zadala znalecký úkol tak, aby byl tento pozemek oceněn samostatně jako stavební pozemek k individuální výstavbě. Na znaleckém posudku pracovaly tři osoby, a to , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, (znalec). , právnická osoba, XP , právnická osoba, . pověřila , tituly před jménem, , jméno FO, , jméno FO, k výpovědi u soudu k jimi zpracovanému znaleckému posudku, když výslechem bylo prokázáno, že předmětné pozemky byly oceňovány s aktuálními prodeji, tj. v roce 2024. Byl zohledněn i jejich stavebně-technický stav, tj. zejména že se jedná o rodinný dům procházející rekonstrukcí, neobývaný, se zohledněním vad i při osobní prohlídce, tj. stav domu hodnocen jako započatá rekonstrukce, existující podlahy, hrubá stavba, nové rozvody IS, podkroví již udělané s podlahami ve větší fázi rozpracovanosti. Spodní patro je hrubá stavba s hotovými rozvody. Střecha i okna hotové, zateplení nikol