62 C 12/2021-65 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobce se žalobou podanou u Okresního soudu v Náchodě domáhal na žalovaných zaplacení 33 600 Kč s úrokem z prodlení. Žalobce uvedl, že je spoluvlastníkem pozemků zapsaných na listu vlastnictví č. 2092 pro k. ú. [obec], a to pozemků parc. [číslo] kde stojí rodinný dům [adresa] a další novější rodinný dům dosud nezapsaný v katastru nemovitostí (dále jen„ nemovitosti“). Žalobce nabyl podíl k nemovitostem ve výši ½ z kupní smlouvy [datum]. Právní předchůdce žalobce [příjmení] [příjmení] tento podíl k nemovitostem vydražil dne 24. 1. 2018 a následně dne 22. 1. 2019 prodal žalobci. Nemovitosti užívají paní [jméno] [příjmení] (druhá spoluvlastnice) a žalovaní. Mezi žalovanými a právním předchůdcem žalobce bylo domluveno, že žalovaní v budoucnu odkoupí spoluvlastnický podíl právního předchůdce žalobce, a to nejpozději do 30. 9. 2018. Na dobu do 30. 9. 2018 byla sjednána úhrada za užívání jeho vlastnického podílu na nemovitostech ve výši 5 000 Kč měsíčně. Nicméně žalovaní tento podíl neodkoupili a v současné době v tomto ohledu nevytváří žádnou iniciativu. Žalobce se pokusil podat žalobu na vypořádání spoluvlastnictví u soudu, ale druhá spoluvlastnice, paní [jméno] [příjmení] podala návrh na oddlužení, je v insolvenci, proto je toto řízení přerušeno. Žalobce uvedl, že žalovaní nemají žádný užívací titul pro užívání těchto nemovitostí a za užívání žalobci nic neplatí a s žalobcem jako spoluvlastníkem nejednají. Žalobce má za to, tržní nájemné podle cenové mapy za rodinný dm by bylo 19 741 Kč, žalobce však žádá jako poloviční vlastník pouze 5 600 Kč měsíčně, a to za období od 1. 1. do 1. 7. 2021. Jelikož i přes jeho výzvu žalovaní ničeho neuhradili, tak se svého nároku domáhá před soudem. 2. Ve věci byl Okresním soudem v Náchodě vydán platební rozkaz dne 14. 9. 2021, č.j. [číslo jednací]. 3. Proti platebnímu rozkazu podali [datum] žalovaní včasný odpor, ve kterém uvedli, že nárok žalobce zcela neuznávají. Žalovaní nezpochybňují vlastnictví nemovitostí (ani žalobce, ani druhé spoluvlastnice paní [jméno] [příjmení], jenž je matkou prvního žalovaného), nezpochybňují ani, že nemovitosti skutečně užívají. Žalovaní upřesnili, že užívají pouze část těchto nemovitostí. Užívací právo dovozují od matky prvního žalovaného, která má uzavřenou dohodu s právním předchůdcem žalobcem [příjmení] [příjmení]. Žalovaní platí [jméno] [příjmení] [částka] a nejsou tak povinni k jakékoli další platbě jako náhradě za užívání ve vztahu k žalobci. Žalovaní mají s paní [příjmení] uzavřenu smlouvu o nájmu ze dne [datum]. Žalovaní namítli nedostatek věcné pasivní legitimace v této věci a navrhli zamítnutí žaloby a domáhali se přiznání náhrady nákladů řízení. <b>4. Soud provedl dokazování a to:</b> 5. Výpisem z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 2092 pro k. ú. [obec], a to pozemky parc. [číslo] kde stojí rodinný dům [adresa], jsou v podílovém spoluvlastnictví paní [jméno] [příjmení] a [právnická osoba] E. I. T. Group družstvo. Každý ze spoluvlastníků má podíl ve výši ½. Žalobce nabyl svůj podíl na základě kupní smlouvy ze dne [datum], s právními účinky zápisu k okamžiku 22. 1. 2019. 6. Z předžalobní upomínky ze dne 25. 2. 2021 a poštovních dodejek, má soud za prokázané, že žalovaní a paní [jméno] [příjmení] byli vyzváni k úhradě dluhu, a to ve výši 141 600 Kč za užívání rodinného domu a zahrady za období od 22. 1. 2019 do 22. 1. 2021 v měsíční výši 5 900 Kč. 7. Z předžalobní upomínky II. ze dne [datum] a poštovní dodejky, má soud za prokázané, že žalovaní byli vyzváni k úhradě dluhu, a to ve výši 22 400 Kč za užívání rodinného domu a zahrady za období od 1. 1. 2019 do 1. 4. 2021 v měsíční výši 5 600 Kč, když za užívání 1/2 nemovitosti žalobce požaduje 10 600 Kč a v rámci insolvence paní [příjmení] na nájem hradí 5 000 Kč a zbývá tak doplatit 5 600 Kč měsíčně. 8. Z protokolu o předání předmětu dražby ze dne [datum] má soud za prokázané, že přebírajícím (novým vlastníkem) se stal Ing. [jméno] [příjmení]. Z protokolu je prokázáno, že nemovitosti užívali žalovaní a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. [příjmení] [jméno] [příjmení] nemovitosti neužívala, byla v LDN. Žalovaní měli zájem nemovitosti odkoupit za pomocí hypotečního úvěru a navrhovaná kupní cena byla ve výši [částka]. Spoluvlastník užívá celou nemovitost. V protokolu byla uzavřena dohoda o úhradě za užívání spoluvlastnického podílu – a to ve výši 5 000 Kč se splatností do 24. dne v měsíci. Právní předchůdce žalobce [příjmení] [příjmení] se tedy s paní [jméno] [příjmení] dohodli, že za užívání ½ nemovitostí, které byli ve vlastnictví právního předchůdce žalobce, se zavazuje platit 5 000 Kč měsíčně. [příjmení] na vědomí, že se nejedná o nájemní smlouvu ani nejde o nájemní vztah. [příjmení] [jméno] [příjmení] užívá dům celý, nemovitost nelze reálně rozdělit. 9. Znaleckým posudkem ze dne [datum], [číslo] zhotovitelem [anonymizována dvě slova]. [příjmení], má soud za prokázané, že cena všech nemovitostí činí [částka]. Znalec zaokrouhlil cenu ½ spoluvlastnického podílu na [částka]. 10. Podle cenové mapy má soud za prokázané, že tržní cena nájemného v oblasti [obec] činila [částka] za m2 – tj. [částka] za měsíc pro dané nemovitosti. 11. Výpisem z agendového informačního systému evidence obyvatel má soud za prokázané, že v domě na ulici [příjmení] národního povstání [adresa], [obec], má celkem evidovaný trvalý pobyt 7 osob, mezi nimi i oba žalovaní. 12. Smlouvou o nájmu části domu ze dne [datum] uzavřené mezi [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] (pronajímatelé) a žalovanými, má soud za prokázané, že pronajímatelé pronajímají žalovaným celý dům [adresa] na pozemku parc. [anonymizováno] v k. ú. [obec]. Nájemné bylo sjednáno na [částka] měsíčně. 13. Dopisem ze dne [datum] a [datum] má soud za prokázané, že Ing. [příjmení] vyzýval paní [jméno] [příjmení] ke zvýšení plateb za užívání celé nemovitosti, když s tím, že byla sepsána dohoda o tom, že bude ona a další osoby všechny nemovitosti užívat. 14. Ze sdělení účastníků na soudním jednání má soud za prokázané, že mezi Ing. [příjmení] a paní [příjmení] byla uzavřena dohoda o užívání podílu právního předchůdce žalobce, a to ve výši [částka], poté byla vyzývána ke zvýšení této platby, ale v tomto směru žádná dohoda mezi účastníky uzavřena nebyla. 15. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: V roce 2006 byla mezi žalovanými a manželi [příjmení] uzavřena smlouva o nájmu k nemovitosti – rodinnému domu [adresa] na pozemku parc. [anonymizováno] v k. ú. [obec] na dobu neurčitou. V roce 2018 v rámci exekuční dražby vydražil Ing. [příjmení] ½ nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. [rok] pro k. ú. [obec], a to pozemku parc. [číslo] kde stojí rodinný dům [adresa] a další novější rodinný dům dosud nezapsaný v katastru nemovitostí. V době předání vydražiteli byl uzavřen protokol o předání nemovitosti. V době dražby nemovitosti užívali přímo i žalovaní, kteří projevili do budoucna tento podíl odkoupit. V rámci předávacího protokolu bylo domluveno, že [jméno] [příjmení] bude nemovitosti užívat i nad rámec svého vlastnického podílu (tj. bude užívat celé) a za toto užívání bude hradit žalobci [částka]. Tuto částku hradí paní [příjmení] měsíčně v rámci insolvence. Následně byl spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši ½ prodán žalobci dne [datum], s právními účinky zápisu k okamžiku [datum]. 16. Podle § 1112 o. z. podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. 17. Podle ustanovení § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. 18. Podle ustanovení § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. 19. Podle ustanovení § 2994 o. z. dal-li někdo neoprávněně věc k užívání nebo požívání jinému, aniž ten byl v dobré víře, má vlastník nebo spoluvlastník věci vůči uživateli nebo poživateli právo na náhradu. 20. Obecně platí, že v případě, že spoluvlastník neužívá (nemůže užívat) společnou věc v rozsahu odpovídajícím jeho spoluvlastnickému podílu bez toho, že by mezi ním a druhým spoluvlastníkem byla uzavřena nájemní či jiná smlouva, spočívá obohacení druhého spoluvlastníka v užívání většího rozsahu předmětu spoluvlastnictví (než který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu). Užívá-li tak spoluvlastník bez dohody spoluvlastníků společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu, je povinen to, oč se takovým užíváním obohatil, vydat druhému spoluvlastníkovi podle pravidel o vydání bezdůvodného obohacení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 10. 2012, sp. zn. [spisová značka] (uveřejněný pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Vzhledem k tomu, že spoluvlastník, kterému vzniklo bezdůvodné obohacení, není schopen takto