10 C 68/2020-212 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobci se domáhali zřízení pozemkové služebnosti nezbytné cesty k tíži pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], stavba pro výrobu a skladování, v obci [obec], [katastrální uzemí], zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] (dále jako„ pozemek parc. [číslo]“), ve prospěch pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], objekt k bydlení, v obci [obec], [katastrální uzemí], zapsáno v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Královehradecký kraj, [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] (dále jako„ pozemek parc. [číslo]“). V žalobě uvedli, že žalobci jsou vlastníky pozemku parc. [číslo] žalovaná je výlučným vlastníkem sousedního pozemku prac. [číslo]. Ve stavbě stojící na pozemku parc. [číslo] je bytový dům o pěti bytových jednotkách, kdy bytové jednotky 1-4 mají společný vchod a bytová jednotka [číslo] má vlastní vchod. Bytový dům zaujímá celou plochu pozemku parc. [číslo] oba samostatné vchody tak vedou přímo na pozemek parc. [číslo]. Žalovaná nabývala pozemek parc. [číslo] s tím, že zčásti je uvedený pozemek využíván obyvateli bytového domu stojícího na pozemku parc. [číslo]. Žalobci vyzvali žalovanou ke smírnému řešení věci, avšak bezúspěšně. Bytový dům na pozemku parc. [číslo] nelze řádně užívat, neboť není dostatečně spojen s veřejnou cestou. Nezbytná cesta přes sousední pozemek je dlouhodobě fakticky využívána, a to již od dob právních předchůdců žalobců i žalované. Úplatu za nezbytnou cestu ve výši 10 000 Kč je přiměřená. 2. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že považuje žalobu za nedůvodnou, neboť situaci lze uspořádat méně invazivními řešeními a zároveň jsou zde výluky z možnosti povolit nezbytnou cestu dle § 1032 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Bytový dům byl dříve vrátnicí a sekretariátem podnikového areálu, vchod k jednotce [číslo] je proto řešen samostatným vchodem, neboť se jednalo o vrátnici. Bytový dům bezprostředně přiléhá k veřejné komunikaci. Žalovaná dále uvedla, že se stala vlastníkem pozemku parc. [číslo] zhruba v roce 2005, žalobci se stali vlastníky pozemku 352 v roce 2010 nebo 2011. Žalovaná požadovala po žalobcích hrazení nájemného, to však nebylo ze strany žalobců akceptováno. Účastníci sporu jednali o rozdělení pozemku parc. [číslo] avšak žalobci odmítli uhradit stanovenou kupní cenu. Část pozemku, která je využívána pro vstup do jednotky [číslo] je zároveň užívána jako příjezdová cesta do podniku. Dle názoru žalované vstupní vchody do budovy lze realizovat jinak, než z pozemku ve vlastnictví žalované, byť by to představovalo stavební řešení věci. V době, kdy žalobci kupovali nemovitost věděli nebo měli vědět, že do nemovitosti nelze vstupovat jinak, než před pozemek parc. [číslo]. 3. Pouze pro úplnost a pro přehlednost soud dodává, že během řízení došlo ke změně okruhu účastníků řízení na straně žalobců, kdy původní žalobce v řízení nahradili [celé jméno žalobce] a [celé jméno původního účastníka]. 4. Z fotografií exteriéru bytového domu, z náhledu [anonymizována tři slova] a z půdorysu přízemí, soud zjistil, že bytový dům má dva vstupy, oba vedoucí na pozemek parc. [číslo]. Oplocený prostor vpravo při pohledu ze silnice slouží ke vstupu do jednotek [číslo] prostor vlevo při pohledu ze silnice slouží ke vstupu do původní vrátnice (jednotka [číslo]). Ze změny prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne [datum] soud zjistil, že budově je vymezeno 5 bytových jednotek. 5. Z informací o pozemku ke dni [datum] soud zjistil, že jakožto vlastník pozemku parc. [číslo] je evidována žalovaná, jakožto vlastníci pozemku parc. [číslo] původní žalobci. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví], k.ú. [obec] u [obec], evidující stav ke dni [datum] soud zjistil, že jakožto vlastníci pozemku parc. [číslo] jsou evidováni současní žalobci. 6. Z Geometrického plánu pro rozdělení pozemku [číslo] vyhotoveného společností [právnická osoba], ověřeného [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a geometrického plánu pro vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku vyhotoveného společností [právnická osoba], se sídlem [adresa], číslo plánu [číslo] 2022, ověřeným [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne [datum] soud zjistil, že na pozemku lze vymezit plochu o velikosti [výměra] nezbytně nutnou pro přístup do bytového domu vchodem pro jednotky [číslo]. 7. Z konceptu listiny nazvaného jako„ Dohoda o budoucím splnění závazku“ soud zjistil, že mezi stranami probíhalo jednání ohledně realizace vstupu do bytové jednotky [číslo]. 8. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] soud zjistil, že zastavená plocha v dané oblasti (konkrétně pozemek parc. [číslo]) má hodnotu 261,46 Kč za m2. 9. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že vlastnické právo k pozemku parc. [číslo] k bytovému domu na pozemku stojícím, bylo převedeno na manžele [příjmení]. Z Kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že vlastnické právo k pozemku parc. [číslo] nabyli původní žalobci. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu [datum] soud zjistil, že aktuálně jsou vlastníky jednotek oba současní žalobci, tedy [celé jméno žalobce] a [celé jméno původního účastníka]. 10. Ze sdělení Městského úřadu Jaroměř [číslo] soud zjistil, že ke dni [datum] úřad evidoval na pozemku parc. [číslo] stavbu se zkolaudovanými čtyřmi bytovými jednotkami. Ze záznamu o závěrech kontrolní prohlídky ze dne [datum] soud zjistil, že jednotka [číslo] nebyla v uvedené době užívána jako byt ani jako vrátnice se šatnou (předmětný prostor není užíván), stavebním úřadem bylo zjištěno, že mezi umývárnou a WC byl vybudován dveřní otvor a byl zazděn prostor dveří ve vrátnici. Z kolaudačního rozhodnutí č. 66/84 ze dne [datum] bylo zjištěno, že stavba v přízemí obsahovala bytovou jednotku (dnes jednotka [číslo]) a dále vrátnici, šatnu, umývárnu a sociální zařízení (dnes označeno jako jednotka [číslo]). 11. Z vyjádření žalobců i žalované učiněného při jednání dne [datum] soud zjistil, že žalovaná sporuje nezbytnost cesty pouze co do vstupu do bývalé vrátnice, pokud se jedná o vstup do bytové části domu, není mezi stranami sporu. 12. Žalobci v průběhu řízení upřesnili, že jednotka [číslo] není bytovou jednotkou (navzdory listině označené jako„ změna prohlášení vlastníka nemovitosti ze dne [datum]“ a navzdory výpisu z katastru nemovitostí), avšak je pouze nebytovým prostorem. 13. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti důležité pro rozhodnutí ve věci. 14. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutkový závěr. Žalobci jsou vlastníky bytového domu, který je součástí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Bytový dům zabírá celou plochu uvedeného pozemku a skládá se z pěti bytových jednotek, do kterých je nutno chodit přes pozemek parc. [číslo] ve vlastnictví žalované, neboť vstup do bytového domu není spojen s veřejnou komunikací. Do jednotek [číslo] je zajištěn vchod zprava budovy (při pohledu ze silnice), do jednotky [číslo] zleva. 15. Podle § 1029 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. 16. Podle § 1029 odst. 2 o. z. nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty. 17. Podle § 1032 odst. 1 o. z. Soud nepovolí nezbytnou cestu, a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. 18. Podle § 1274 odst. 1 o. z. Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou a právo, aby po stezce jiní přicházeli k oprávněné osobě a odcházeli od ní nebo se lidskou silou dopravovali. 19. Zprvu soud podotýká, že primárně s ohledem na vyjádření účastníků při soudním jednáním konaném dne [datum] lze mít za to, že mezi stranami není sporu ohledně nezbytnosti cesty zajišťující přístup k bytovým jednotkám [číslo]. Tomu odpovídá i faktický stav, kdy oplocený prostor vpravo při pohledu ze silnice zcela evidentně slouží ke vstupu do jednotek [číslo]. Uvedené vyplývá především z přeložených fotografií exteriéru bytového domu a z náhledu [anonymizována tři slova]. [příjmení] lze tak primárně shledat především v přístupu k bývalé vrátnici, respektive bytové jednotce [číslo]. 20. I přesto se soud se zabýval otázkou, zda jsou splněny zákonné podmínky pro povolení nezbytné cesty. Podmínky jsou stan