64 C 22/2021-53 — Okresní soud v Náchodě

1. Žalobci se žalobou domáhali po žalované zaplacení částky 29 400 Kč s příslušenstvím, jak je specifikováno ve výroku I. tohoto rozsudku, z titulu nájemní smlouvy. Žalobci uvedli, že mají na základě kupní smlouvy ze dne [datum], s právními účinky zápisu ke dni [datum] ve společném jmění manželů mimo jiné stavební parcelu [číslo] – zastavená plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba: [obec], [adresa], rodinný dům s příslušenstvím, tedy nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] Tyto nemovitosti nabyli v rámci insolvenčního řízení, který bylo vedeno proti [anonymizováno] [jméno] [příjmení], současnému manželovi žalované. Žalovaná uzavřela s právním předchůdcem žalobců, s panem [příjmení] [jméno] [příjmení], nájemní smlouvu ze dne [datum]. Výše nájemného byla v této nájemní smlouvě sjednána v článku III. ve výši 5 000 Kč měsíčně, jeho splatnost pak do 20. dne v měsíci na měsíc následující. Žalobci ode dne nabytí vlastnického práva, tj. ode dne [datum] vstoupili do práv a povinností na straně pronajímatele. Žalovaná užívala předmětné nemovitosti ode dne [datum] do [datum], kdy nemovitost vyklidila a na základě předávacího protokolu předala. Za užívání nemovitostí však nehradila žádné nájemné. Žalovaná tak dluží poměrnou část nájemného za měsíc únor 2020 ve výši 2 500 Kč, nájemné za měsíc březen 2020 až červenec 2020 ve výši 5 000 Kč měsíčně a poměrnou část nájemného za měsíc srpen 2020 ve výši 1 900 Kč Celkem tak dluží na nájemném částku 29.400 Kč. Žalovaná přes pokus o smír – předžalobní upomínku ze dne [datum] - svůj dluh nezaplatila. Dluží tak celkem žalovanou částku ve výši 29 400 Kč. Ode dne následujícího po splatnosti, tj. ode dne 21. příslušného měsíce je pak žalovaná v prodlení. 2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí s tím, že dne [datum] podala odpor proti platebnímu rozkazu Okresního soudu v Náchodě ze dne 11. listopadu 2021, č. j. [číslo jednací]. Vedlo jí k tomu především to, že v žalobě, na jejímž základě byl platební rozkaz vydán, jsou účelově opomenuty závažné skutečnosti, jež zpochybňují její předmět, zejména deklarovaný nárok žalobců na úhradu údajné dlužné částky. K objektivnímu posouzení situace si v úvodu dovolila předložit struční exkurz do historie jejího užívání bytu na adrese [adresa]. Do domu se nastěhovala s nezletilým synem po rozpadu jejího manželství v roce 2012 za svým novým partnerem [příjmení] [jméno] [příjmení]. Ten jí hned na počátku jejich vztahu informoval o své neutěšené finanční situaci, do níž se dostal vinou podvodného jednání obchodních partnerů. Jako čestný člověk se rozhodl, že veškeré škody a závazky vezme na sebe a rozhodně odmítl rady ze svého okolí urychleně převést majetek na osoby blízké – v případě rodinného domu v [obec] na ni. [příjmení] ona a její děti nebyly vystaveny nejistotě, uzavřeli dne [datum] řádnou nájemní smlouvu, kterou pak novelizovali [datum]. Navzdory všem snahám se problémy jejího partnera stupňovaly a přes exekuce a insolvenci dospěly v roce 2016 až do konkurzu (spis. zn. [insolvenční spisová značka] vedená u Krajského soudu v Hradci Králové). Úměrně s tím klesaly také jeho materiální možnosti starat se o základní údržbu domu a jeho provoz. Na základě toho v říjnu 2015 učinili dohodu, že namísto platby nájemného, stanoveného nájemní smlouvou na 5 000 Kč, převezme měsíčně žalovaná úhradu všech nákladů na provoz nemovitosti, včetně dramaticky zvýšených plateb za elektrickou energii pramenících z havarijního stavu topení a elektrické instalace, jež samy činily více než 7 500 Kč měsíčně, opakujících se oprav odpadového vedení, jež po zaslepení trativodu majitelem sousedního pozemku neplnilo svojí funkci, nákup střešní krytiny pro vyspravení narušené střechy a podobně. Bydlení se postupně dostávalo na hranici jejích materiálních možností, jeho kvalita se navíc snižovala až pod únosnou míru. Rozhodnutí insolvenčního správce o prodeji domu tedy jak ona, tak dlužník, přijali téměř s úlevou. Po zvážení všech okolností se rozhodla, že se o koupi domu bude ucházet, dá jej do pořádku a konečně bude mít péči o zázemí rodiny plně ve svých rukou. Podpořili ji v tom přátelé a rodina, kteří jí přislíbili finanční výpomoc do doby, než bude vybavena hypotéka, předjednaná s bankou. Svůj zájem o nemovitost projevila jak u insolvenční správkyně, tak u realitní kanceláře, pověřené přímým prodejem za pevně stanovenou cenu [částka]. Stalo se tak při obhlídce dne [datum], v následující den [datum], kdy byl zveřejněn inzerát, dle dohody svůj zájem deklarovala i oficiálně. Protože byla první uchazeč a navíc nájemník, informovala o tom realitní kancelář další zájemce a sepsala s ní Rezervační smlouvu, jež jí obratem ukládala uhradit zálohu ve výši 10 % kupní ceny s tím, že následně s ní sepíše insolvenční správce kupní smlouvu. Protože byla na základě stejné adresy trvalého bydliště s dlužníkem prohlášena insolvenčním správcem za osobu blízkou, požádala dle pokynů insolvenčního správce insolvenční soud o schválení transakce. Krajský soud v Hradci Králové její žádosti vyhověl. Tím došlo k časové prodlevě, které využili další zájemci o dům – manželé [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] – k ovlivnění pracovnic realitní kanceláře a insolvenčního správce natolik, že namísto uzavření kupní smlouvy s ní, deklarovaného rezervační smlouvou, závazkem IS a schválení KS HK, ji vtáhla realitní kancelář do jakési pokoutní e-mailové dražby. Marné byly její argumenty, že nemovitost byla veřejně nabídnuta za pevně stanovenou cenu, má v ruce Rezervační smlouvu, a na účtu realitní kanceláře leží jejích [částka] rezervační zálohy. Navíc – pokud bylo rozhodnuto o změně způsobu prodeje na dražbu, měli být přizváni všichni zájemci o nemovitost, odmítnutí s tím, že bude dům prodán jí. Navzdory všem zmíněným povinnostem se nakonec e-mailové„ dražby“ zúčastnila, protože se nemínila nechat takovými praktikami vyšachovat ze hry. Když viděli zainteresovaní (zájemci i RK a IS, jež jim šly jednoznačně a pro ni nepochopitelně„ na ruku“), že tudy cesta nevede – e-mailová přetahovaná skončila jejím posledním„ příhozem“, komunikace ustala a poté vyhlásil IS„ druhé kolo výběrového řízení“ (přičemž žádné první kolo nebylo). Už neměla sílu nechat se nadále vláčet onou jednoznačnou snahou vyšachovat ji ze hry. Vždyť po celou dobu jí RK blokovala vypůjčených [částka]. Žalovaná musela denně řešit provozní problémy v domě, včetně dalších investic např. do čištění odpadového vedení, jež podle odborníků vyžadovalo okamžitou generální opravu (do té ale investovat nemohla a vzhledem k nejisté situaci ani nechtěla) a podobně. A tak proběhlo„ Druhé kolo výběrového řízení“ s jedinými zájemci – manželi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Ocitla se ve stavu, kdy už ten původně milovaný dům začala skoro nenávidět. Nejen pod vlivem nekalé hry, jež s ní byla sehrána, ale i proto, že se z důvodu kulminujících závad stával pomalu ale jistě neobyvatelným. A tak se soustředila na zajištění budoucího bydlení a doufala, že do té doby jí zajistí důstojné podmínky noví majitelé. V tom se ale (pokolikáté už?) krutě mýlila. Přestože měli k dispozici seznam závad i další podklady, začali nejprve zpochybňováním její nájemní smlouvy, a když zjistili, že v tom neuspějí, rozhodli se, že jí bydlení alespoň pořádně znepříjemní. Od prodávajícího, tedy IS, měli k dispozici veškeré informace o jejím nájemním vztahu, včetně úpravy podmínek na základě havarijního stavu nemovitosti. Aniž se na stavu domu cokoliv změnilo k lepšímu – spíš naopak – požadovali po ní doplatek původně stanoveného nájemného, v následující výzvě jí dali výpověď z nájmu, zdůvodněný potřebou vlastního bydlení, a zároveň jí zakázali užívat veškeré venkovní plochy kolem domu s tím, že tam bude navážen materiál a bude se tam pohybovat stavební technika. Neboli – k tomu všemu, co jí znemožňovalo odpovídající bydlení, přibyla další omezení v užívání. Rozhodla se, že nevyslyší právních rad a nebude soudní cestou žádat přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu (z evidentně účelového důvodu„ zajištění našich bytových potřeb“) ani šikanózní jednání vůči ní (zákaz vstupu na veškeré plochy kolem domu ze smyšleného důvodu navážení materiálu a využívání stavební techniky), protože se plně soustředila na zajištění bydlení pro svoji rodinu a nemínila do nekonečna vést dohady, v nichž pronajímatelé namísto řešení havarijního stavu své nově nabyté nemovitosti„ řešili“ s notnou dávkou irone její soukromé záležitosti. Jinými slovy – pro odstranění závad, bránících řádnému užívání bytu, nehnuli prstem – o to hbitěji nechali své prsty běhat po klávesnici, aby ji častovali nátlakem, výhrůžkami a dalšími způsoby, vedoucími k jejímu vystrnadění z domu. Jedinou věcnou záležitostí, jíž se zabývali, byly peníze, jež jim údajně dluží. Vůči žalobcům však žádný dluh nemá, neboť protože s ní pronajímatelé jako noví majitelé nemovitosti neuzavřeli novou nájemní smlouvu, řídila se nadále smlouvou původní z [datum], včetně na ni navazující dohody s pronajímatelem z října