6 C 251/2021-156 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobci se po žalovaném domáhají zaplacení částky ve výši 500 000 Kč s odůvodněním, že tato částka představuje škodu, kterou žalovaný způsobil žalobcům, když nedodržel svůj závazek ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne [datum] prodat žalobcům za kupní cenu ve výši 5 090 000 Kč nemovitosti: pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba stojící na tomto pozemku [obec], [anonymizována dvě slova] - jiná stavba; pozemek parc. [číslo] vinice o výměře 384 m2; pozemek parc. [číslo] orná půda o výměře 541 m2 vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, na listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] (dále jen také„ předmětné nemovitosti“). Žalovaný předmětné nemovitosti prodal manželům [příjmení] za cenu ve výši 5 590 000 Kč. 2. Žalobci považují smlouvu o realitním zprostředkování ze dne [datum] za smlouvu o smlouvě budoucí, a vzniklou škodu spatřují v tom, že pokud byla v této smlouvě sjednána nižší kupní cena ve výši 5 090 000 Kč, než byla tržní (obvyklá) cena, za kterou žalovaný prodal předmětné nemovitosti třetí osobě ve výši 5 590 000 Kč jsou oprávněni se domáhat dle § 2913 občanského zákoníku náhrady škody, která jim porušením povinnosti vznikla, spočívající v rozdílu v ceně, kterou měli za předmětné nemovitosti zaplatit, a hodnotě, kterou za ni měli získat (ušlý zisk) v částce 500 000 Kč. 3. Dále žalobci doplnili, že při určení škody je nutno vycházet nejen z obvyklé ceny, ale z tržní hodnoty a ceny zvláštní obliby. 4. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout z následujících důvodů. Žalobci byli srozuměni s tím, že splnění závazku uzavřít kupní smlouvu předpokládá souhlas tehdejší manželky žalovaného, který však manželka odmítla dát. Dále žalovaný poukázal na skutečnost, že žalobci neuhradili rezervační zálohu ve sjednané lhůtě, na základě čehož se žalovaný domníval, že účinky smlouvy nenastaly, a že se všechny strany zachovaly v souladu s odkládací podmínkou spočívající v udělení souhlasu tehdejší manželky žalovaného. 5. Zejména však žalovaný považuje žalobu za nedůvodnou z důvodu absence škody na straně žalobců, neboť kupní cena sjednaná s manžely [příjmení] zahrnovala i částku ve výši 500 000 Kč za osobní věci žalovaného (stovky archivních lahví vína, desítky lahví kvalitního destilátu, dva obrazy a soubor dalších osobníc věcí). Žalovaný poukázal na čl. II. odst. 2.1 kupní smlouvy s [anonymizováno] a na čl. II. odst. 2.1 o realitním zprostředkování. Jelikož nedošlo ke sjednání výhodné kupní ceny mezi žalobci a žalovaným, nemohla žalobcům žádná škoda vzniknout. <i>Dokazování</i> 6. Z provedených důkazů soud ve věci zjistil následující skutkový stav. 7. K datu [datum] byl vlastníkem pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 158 m2, jehož součástí je stavba stojící na tomto pozemku [obec], [anonymizována dvě slova] - jiná stavba; pozemku parc. [číslo] vinice o výměře 384 m2; pozemku parc. [číslo] orná půda o výměře 541 m2 vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín, na listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] (dále jen také„ předmětné nemovitosti“) (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí, č. l. 25). 8. Dne [datum] bylo zahájeno řízení u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Hodonín s účastníky [celé jméno žalovaného] jako převodce a [příjmení] [jméno] a [příjmení] [jméno] jako nabyvatelé; typ předmětu řízení vlastnictví; provedení vkladu dne [datum] (zjištěno z informace o řízení, č. l. 35). 9. Dne [datum] se žalovaný zavázal nejpozději do [datum] uzavřít se žalobci kupní smlouvu, kterou prodá žalobcům předmětné nemovitosti za kupní cenu 5 090 000 Kč. Součástí předmětu prodeje nejsou osobní věci žalovaného, zejména dva obrazy v obývacím pokoji (zjištěno ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne [datum], č. l. 9 – 12). Soud konstatuje, že ve smlouvě o realitním zprostředkování absentuje závazek nejméně jedné ze stran uzavřít po vyzvání budoucí smlouvu. 10. Zástupce žalobců vyzval žalovaného a společnost [právnická osoba] dopisem ze dne [datum] k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí, přičemž dopis byl zaslán dne [datum] společnosti [právnická osoba] a žalovanému (zjištěno z výzvy k uzavření smlouvy z [datum] včetně dodejek, č. l. 18 – 20). 11. Žalovaný dne [datum] prodal předmětné nemovitosti [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] za souhrnnou kupní cenu 5 590 000 Kč se všemi jejich součástmi a příslušenstvím (zjištěno z kupní smlouvy ze dne [datum], č. l. 36 – 39). 12. V předmětných nemovitostech se nacházelo blíže neurčené množství lahví, přičemž dle etiket se jedná o víno a destiláty (zjištěno z fotografií vína a destilátů). V předmětných nemovitostech se nacházely dva obrazy (zjištěno z fotografií obrazů). 13. Obvyklá cena pozemku parc. [číslo] se stavbou [anonymizováno] [číslo] ke dni [datum] činila 4 500 000 Kč. Obvyklá cena pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] ke dni [datum] činila 27 750 Kč (zjištěno z písemného znaleckého posudku ze dne [datum], [číslo] výslechu znalecké kanceláře (Ing. [jméno] [příjmení]) ze dne [datum]). 14. Soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. 15. Žalovaný se zavázal prodat žalobcům předmětné nemovitosti do [datum] za kupní cenu 5 090 000 Kč, přičemž součástí převodu nebyly osobní věci žalovaného, zejména dva obrazy v obývacím pokoji. Žalovaný prodal dne [datum] předmětné nemovitosti [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] za souhrnnou kupní cenu 5 590 000 Kč se všemi jejich součástmi a příslušenstvím. Obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni [datum] činila 4 527 750 Kč. 16. Soud dále provedl následující důkazy, ze kterých však nezjistil nic dalšího podstatného pro rozhodnutí: výpis z katastru nemovitostí (č. l. 16), informace z katastru nemovitostí (č. l. 17), dopis JUDr. [jméno] [příjmení] z [datum] (č. l. 29). 17. Soud neprovedl pro nadbytečnost následující navržené důkazy, neboť by nemohly s ohledem na níže uvedené hodnocení věci, ničeho změnit na rozhodnutí: internetová doména [webová adresa], zpráva realitní kanceláře ze dne [datum], e-mail žalobce z [datum], e-mail realitní kanceláře z [datum], usnesení Okresního soudu v Hodoníně č. j. 4 C 212/2021-31 a č. j. 4 C 212/2021- 43, výzva k náhradě vzniklé škody ze dne [datum], printscreen konverzace, výslech svědka [příjmení] [jméno] [jméno], výslech žalovaného, rozsudek o rozvodu manželství, výslech svědka [jméno] [příjmení], výslech svědka [jméno] [příjmení]. <i>Právní hodnocení</i> 18. Po právní stránce soud věc posoudil následovně. <i>19. Dle § 2913 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“) poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.</i> 20. Soud nárok žalobců posuzoval dle § 2913 odst. 1 OZ jako nárok na náhradu škody z důvodu porušení smluvní povinnosti. Nárok na náhradu škody dle § 2913 odst. 1 OZ je dán tehdy, jsou-li kumulativně naplněny dva předpoklady a to vznik škody v příčinné souvislosti s porušením smlouvy a porušení povinnosti ze smlouvy škůdcem. <i>21. Podle § 1785 OZ se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.</i> 22. Předně soud podotýká, že smlouva o realitním zprostředkování ze dne [datum] nemá veškeré podstatné náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí dle § 1785 OZ, neboť neobsahuje podstatnou náležitost, kterou je závazek nejméně jedné ze smluvních stran po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku uzavřít budoucí smlouvu. Soud zde zdůrazňuje, že podstatou náležitostí není pouze závazek jedné nebo obou smluvních stran uzavřít budoucí smlouvu, ale je nutné, aby tento závazek byl vázán na výzvu, resp. na návrh druhé smluvní strany, přičemž, aby se jednalo o smlouvu o smlouvě budoucí, musí být požadavek výzvy ve smlouvě obsažen. Smlouvu o realitním zprostředkování ze dne [datum] tak nelze subsumovat pod smlouvu o smlouvě budoucí dle § 1785 OZ. 23. Nicméně pro rozhodnutí ve věci nebylo stěžejní otázkou, zda smlouva o realitním zprostředkování je smlouvou o smlouvě budoucí dle § 1785 OZ, neboť pokud by nedošlo k uzavření kupní smlouvy v důsledku jednání žalovaného a zároveň sjednaná kupní cena předmětných nemovitostí ve výši 5 090 000 Kč by byla nižší než obvyklá cena nemovitostí k datu [datum], do kdy mělo nejpozději dojít k uzavření kupní smlouvy, představoval by tento rozdíl škodu (ušlý zisk) ve smyslu § 2913 odst. 1 OZ, která vznikla žalovaným v důsledku porušení povinností žalovaného ze smlouvy o realitním zprostředkování ze dne [datum]. 24. V nyní projednávané věci lze odkázat na závěry obsažené v rozsudcích Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2020, sp. zn. 25 Cdo 3788/2019 a ze dne 18. 12. 2007, sp. zn.