16 C 201/2024-283 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobkyně se žalobou domáhala jednak určení, že rozhodnutí vlastníků domu č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , ze dne , datum, , je neplatné, jednak odvolání všeobecné plné moci udělené žalovanému rozhodnutím vlastníků ze dne , datum, ve všech záležitostech, týkající se správy domu č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , , adresa, , a jednak určení rozsahu oprávnění žalovaného coby správce domu č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , tak, že je oprávněn rozhodovat o opravách a úpravách na domě do částky , částka, za každou jednotlivou zakázku. Ohledně požadavku na odvolání plné moci vzala žalobkyně žalobu zpět, proto soud řízení o tomto nároku usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , v právní moci dne , datum, , zastavil. Žalobkyně v řízení tvrdila, že je výlučným vlastníkem jednotek č. , hodnota, (byt) a č. , hodnota, (nebyt) v budově bytového domu č.p. , Anonymizováno, , na adrese , adresa, , , adresa, , s hlasovacími právy v rozsahu 33,8 % a žalovaný je výlučným vlastníkem jednotek č. , hodnota, a č. , hodnota, s hlasovacím právem 66,2 %; žalovaný je tedy většinovým vlastníkem, současně vykonává i funkci správce. Žalobkyně je neustále obtěžována a šikanována nespravedlivými rozhodnutími, která nepřiměřeně zasahují do jejích práv a zájmů. Žalovaný přijímá rozhodnutí o důležitých otázkách správy domu, např. o kompletní rekonstrukci domu, poplatcích za úklid a opravy v domě, odměnách správce či o vyplacení zálohy na právní služby předem nespecifikovaného advokáta, v rozporu s prohlášením vlastníka ze dne , datum, je pak domovní řád doručený žalobkyni , datum, a , datum, . Žalovaný rovněž zasílá žalobkyni, jejímu jednateli , tituly před jménem, , jméno FO, a advokátní kanceláři téměř každý den do datové schránky a poštou různá oznámení správce, pokyny, sdělení či výzvy. Žalovaný jakožto správce neplní řádně své povinnosti, zejména dosud nepředložil rozpis paušálních záloh na služby spojené s užíváním jednotek č. , hodnota, a č. , hodnota, , nechal vybourat nový otvor na střechu a zřídil nový přístup na střechu bez předchozí konzultace s žalobkyní, rozhodl o rozdělení poštovních schránek tak, že žalobkyni náleží ze čtyř pouze jedna, požadoval náhradu nákladů na výměnu zámku, ačkoli žalobkyně zámek nepoškodila. Žalovaný dále provádí stavební úpravy bez příslušného povolení (došlo k poškození obvodových částí domu na straně do zahrady, k výměně okna v jednotce č. , Anonymizováno, /1 za balkonové dveře, výměně střešní krytiny pro účely instalace fotovoltaiky). Příkladmo připojila rozhodnutí většinového vlastníka či správce ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , jakož i doručenky datové zprávy založené na č.l. 50, 51, 56, 59-61, 63, 65-68, 70-72, 75, 78-82, 88-90, 92, 96-98, 100, dále výpis z datové schránky za období od , datum, do , datum, na č.l. 130-136, oznámení většinového vlastníka č.l. 11, pokyn či oznámení správce č.l. 52, č.l. 53-55, 58, 83-84, 86, , právnická osoba, , 99, 175, 176, 184, domovní řád č. l. 73-74, přehled nákladů na č.l. 57, 62, 64, 69, 76-77, 87, 91, 185, úřední záznam o podání vysvětlení z , datum, , dopis žalovaného s 11 přílohami (č.l. 110-127), dopis z , datum, . Dne , datum, zaslal žalovaný žalobkyni rozhodnutí z , datum, . Žalovaná toto rozhodnutí považuje za absolutně neplatné pro rozpor s dobrými mravy a zákonem. Rozhodnutí spadá pod mimořádnou správu budovy, zároveň způsobuje žalobkyni soustavně vážnou újmu, a to zejména v důsledku jeho zneužívání ze strany žalovaného. Žalovaný na základě něj přijímá neustále šikanózní rozhodnutí o opravách budovy a vybavení společných prostor, nakupuje nadbytečně či ve větším rozsahu prostředky a zařízení pro úklid budovy, v důsledku čehož je žalobkyně povinována k úhradě podílu na těchto nákladech, které nemá možnost žádným způsobem koordinovat. Jednáním žalovaného podle tohoto rozhodnutí dochází k neustálému psychickému obtěžování, vydírání, stalkingu a šikaně žalobkyně, což zakládá rozpor s dobrými mravy. Aktivní věcná legitimace žalobkyně je dána tím, rozhodnutím z , datum, je žalobkyně přímo dotčena. Rozhodnutí je navíc absolutně neplatné a nicotné, když podpis původního většinového vlastníka , jméno FO, byl zfalšován, neboť podle znaleckého posudku , tituly před jménem, , adresa, z , datum, , znalkyně z oboru písmoznalectví, je podpis na rozhodnutí přenesenou kopií obrazu podpisu , jméno FO, z prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví z , datum, .2. Žalovaný požadoval zamítnutí žaloby. Namítal nedostatek aktivní věcné legitimace žalobkyně, neboť došlo k účelovému převodu z původního vlastníka , tituly před jménem, , jméno FO, na žalobkyni, přičemž fakticky má zájem na výsledku řízení , tituly před jménem, , jméno FO, . Žaloba je navíc předčasná, neboť se žalobkyně nepokusila s žalovaným před podáním žaloby smírně jednat. Současně vznesl námitku promlčení, když možnost podat žalobu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí z , datum, marně uplynula. V tomto směru tvrdil, že , tituly před jménem, , jméno FO, obdržel kopii rozhodnutí ze dne , datum, spolu s darovací smlouvou již v roce 2019, rovněž byl informován, že dokument je opatřen tzv. prostým elektronickým podpisem, proti čemuž , tituly před jménem, , jméno FO, nevznesl po dobu několika let žádné námitky. Žalovaný se dále obsáhle ohradil proti výtkám žalobkyně o špatném výkonu správy domu a poukázal na to, že dům byl postaven v roce 1925, jeho stav odpovídá jeho stáří a nezbývá než přistoupit k řadě oprav a k řádné údržbě. Skutečný vlastník domu (přes žalobkyni) , tituly před jménem, , jméno FO, v předmětném domě nebydlí, dlouhodobě o něj neprojevuje zájem, naopak činí obstrukce ohledně údržby, oprav a rekonstrukce. Oprava střechy a výměna oken byla příslušným úřadem řádně povolena. Na základě další darovací smlouvy, jíž paní , jméno FO, darovala žalovanému další jednotku, se žalovaný od , datum, stal většinovým vlastníkem s podílem 66,13 % na společných částech domu.3. Na základě provedeného dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav věci:, jméno FO, nabyla na základě kupní smlouvy ze dne , datum, vlastnické právo k nemovitostem – domu č.p. , Anonymizováno, , na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , a pozemky parc. č. st. , Anonymizováno, a parc. č. , hodnota, , vše v katastrálním území , adresa, (zřejmé z darovací smlouvy ze dne , datum, ). Protože , jméno FO, onemocněla závažnou, nevyléčitelnou nemocí, rozhodla se předmětný dům rozdělit na bytové jednotky a následně je darovat (prokázáno výslechem svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , dále též „svědek“). Na základě prohlášení , jméno FO, o vzniku bytového spoluvlastnictví ze dne , datum, , coby jediného vlastníka, byl předmětný dům č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , rozdělen na 4 jednotky - 3 bytové (jednotka č. , Anonymizováno, /1, č. , Anonymizováno, /2, č. , Anonymizováno, /4) a 1 nebytovou (jednotka č. , Anonymizováno, /3), přičemž do doby vzniku společenství vlastníků jednotek byla za správce prohlášena , jméno FO, (prokázáno prohlášením o vzniku bytového spoluvlastnictví). , jméno FO, následně v květnu 2016 darovala žalovanému bytovou jednotku, pročež ke dni , datum, byla vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, , č. , Anonymizováno, a č. , Anonymizováno, , jméno FO, , vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, 4 byl žalovaný (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí a výpovědí svědka). Dne , datum, si tehdejší vlastníci bytových jednotek na schůzi odhlasovali, a to ve všech bodech 100 % hlasů, že výkonem funkce správce domu se pověřuje žalovaný, který tímto získává všeobecnou plnou moc ve všech záležitostech týkajících se správy domu; správce je oprávněn rozhodovat o opravách a úpravách na domě do částky , částka, za každou jednotlivou zakázku, přičemž pro změnu limitu je nutný většinový souhlas vlastníků; správce zajišťuje údržbu a úklid společných částí domu včetně zajištění potřebného vybavení; správce je oprávněn ke změně paušálních plateb v závislosti na cenách dodavatelských služeb (dle vývoje cen na trhu, míry inflace atd.); vlastníci souhlasí se záměrem úprav pro zvýšení zabezpečení domu a zlepšení komfortu bydlení s ohledem na zvyšující se věk a zhoršující se zdravotní stav obyvatel domu, konkrétně instalaci bezpečnostních dveří, rekonstrukci chátrající pergoly do podoby verandy či terasy navazující na bytovou jednotku č. , hodnota, , vybudování garáže či parkovacího stání, a to na náklad vlastníka bytové jednotky č. , hodnota, ; vlastníci vyjádřili důraz na operativní výkon správy , právnická osoba, ohledem na rodinný charakter domu a vnitřní vazby vlastníků nepovažovali za nutnost zakládat rezervní fond, fond oprav či vést ne zcela potřebné či finančně nákladné administrativní úkony; zápis ze schůze vlastníků pořídil , tituly před jménem, , jméno FO, , dále též „svědek“, coby zapisovatel, ze svých poznámek a vlastnoručně jej podepsal; na samém konci zápisu je uvedeno, že vlastníci svým podpisem vyjadřují souhlas s výsledky hl