8 C 91/2025-171 — Okresní soud v Nymburce

1. Žalobci se domáhali na žalovaném zaplacení , částka, s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že dne , datum, uzavřeli se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a k pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . K předání nemovitých věcí došlo , datum, . Následně žalobci zjistili, že stavba vykazuje vady spočívající v tom, že stav doplňkové hydroizolační vrstvy (dále jen „DHV“) i parotěsnící vrstvy je vadný, obě vrstvy neplní svoji funkci. Příčinou jejich vadného stavu je nesprávný způsob jejich zabudování a v případě DHV také nesprávný druh použitého výrobku. Pro danou skladbu střechy měla být zvolena kontaktní difúzní fólie v souladu s projektovou dokumentací. Žalobci vady vytkli, ale žalovaný nárok žalobců neuznal. Žalobci požadují zaplacení , částka, jako přiměřené slevy z kupní ceny.2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Žalobcům umožnil dostatečnou prohlídku domu včetně podkroví a střechy a podrobně je seznámil i se skladbou střechy, zateplení, krovů i hydroizolačních vrstev. Rovněž namítl, že mu nebyla tvrzená vada vytknuta včas neboť tvrzená vada musela být žalobcům zřejmá již ode den , datum, , kdy proběhla prohlídka znalcem. Vada byla vytknuta až v předžalobní výzvě ze dne , datum, .3. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků o tom, že dne , datum, podepsali listinu označenou „Kupní smlouva“ jejímž obsahem bylo ujednání o prodeji pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, . Nemovité věci byly předány žalobcům k užívání dne , datum, .4. Z dopisu ze dne , datum, včetně dodejky soud zjistil, že , datum, byly žalovanému oznámeny vady nemovité věci spočívající v DHV a parotěsnící vrstvě a současně byl vyzván k zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny ve výši , částka, .5. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný vady neuznal a namítl opožděné vytknutí vad.6. Z výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, a znaleckého posudku kanceláře , právnická osoba, . ze dne , datum, soud zjistil, že místní šetření znalce proběhlo , datum, . V tu dobu byla skoro polovina střechy odkryta, přičemž bylo viditelné vyboulení DHV. DHV slouží k zabránění zatékání srážek, které se dostanou pod střešní krytinu, do izolace a interiéru. Typ DHV byl použit jiný než v projektové dokumentaci, resp. nebyla použita kontaktní DHV. K vyboulení došlo z důvodu použití přílišného množství izolace. V důsledku omezeného proudění vzduchu docházelo k dlouhodobému působení tepla na DHV a její degradaci. DVH by po 20 letech známky degradace vykazovat neměla. Zásadní chybu učinil ten, kdo instaloval tepelnou izolaci. S použitou DHV by nebyl problém, pokud by ten, kdo se rozhodl pro její použití, zajistil prostor k proudění vzduchu nad a pod DHV. Zjistit stav DHV nebylo možné jinak, než rozebráním střechy odkrytím tašek. Stav parotěsnící vrstvy zjistil zejména z fotografií, kdy v den místního šetření nebyl sádrokarton v interiéru rozebraný. Byla provedena pouze jedna sonda, ze které nebylo ale možné stav parotěsnící vrstvy zjistit. Parotěsnící vrstva dle fotografií byla provedena nevzduchotěsně a místy chyběla. Znalec nezaznamenal známky zatékání v interiéru.7. Z dalších provedených důkazů (fotografií a zpráv) soud nevycházel, neboť pro rozhodnutí byl zjištěný skutkový stav dostačující. Ze stejného důvodu nebyly provedeny další navržené důkazy (zejména výslechem svědků a účastníků).8. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.9. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.10. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.11. Podle § 2112 odst. 1 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.12. Podle § 2112 odst. 2 o.z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.13. Podle § 2129 odst. 2 o.z. (ve znění účinném do , datum, ) neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.14. Podle § 2131 o.z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.15. Po právní stránce soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena ve smyslu § 2079 o.z. kupní smlouva, na základě které se žalobci stali vlastníky pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, . Předmětem kupní smlouvy byl dům určený k bydlení. Ve smlouvě nebyly uvedeny žádné konkrétní informace o stavu střechy. Žalobci tak mohli předpokládat takové vlastnosti stavby, jaké by měly stavby stejného druhu a stáří. Znaleckým posudkem však bylo prokázáno, že byla špatně povedena DHV střechy, v důsledku čehož došlo k degradaci této vrstvy. Vzhledem k funkci DHV má její degradace za následek to, že může docházet k zatékání do izolace a interiéru. Z pohledu předpokládané životnosti střechy je podstatné, že v případě správné montáže DHV by k její degradaci po 20 letech nedošlo. Je tedy zřejmé, že se jedná o vadu věci, neboť takový nedostatek nemohli žalobci s ohledem na stáří domu předpokládat. Není přitom rozhodné, zda se vada střechy nějak projevila (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).16. Soud se dále zabýval námitkou žalovaného, že nedošlo k včasnému oznámení vad. Soud dospěl k závěru, že vada musela být žalobcům zřejmá k datu vypracování znaleckého posudku, tedy ke dni , datum, . Se znaleckým posudkem byly žalobci obeznámeni s povahou a příčinami vad. Žalobci písemně vytkli vady , datum, . V průběhu řízení žalobci tvrdili, že zatékání do domu oznámili žalovanému již dříve, a to v listopadu 2022, když ho potkali na ulici v , Anonymizováno, . Žalobci však ani přes výzvu podle § 118a odst. 3 o.s.ř. žádné důkazy k prokázání svých tvrzení neoznačili, resp. označili pouze fotografie, z nichž má být zatékání patrné. Tyto fotografie však soud neprováděl, neboť tento důkaz nemůže vést k závěru o tom, zda byla vada žalovanému oznámena. Žalobci tedy neunesli břemeno důkazní k prokázáno svého tvrzení o oznámení vady v listopadu 2022. Žalobci v podání ze dne , datum, doplnili svá tvrzení o tom, že informace o zatékání měla být žalovanému sdělena ještě v srpnu 2022. Takové tvrzení však žalobci učinili až poté, co byly poučeni podle § 118b o.s.ř. o tom, že veškerá tvrzení mají uvést do skončení prvního jednání. Žalobcům jiná lhůta, než k označení důkazů podle výzev dle § 118a odst. 3 o.s.ř. daných při jednání, nebyla poskytnuta. Jedná se tak o nové tvrzení, ke kterému soud nepřihlíží. Soud tedy z hlediska včasnosti oznámení vad vycházel ze zjištění, že žalobci oznámili vadu více než 14 měsíců poté, co se o povaze a příčině vad dozvěděli.17. Co se týče včasného oznámení vady, soud zastává názor, že pro včasné oznámení vady stavby spojené se zemí pevným základem je nutné, aby byla oznámena v objektivní lhůtě pěti let od nabytí vyplývající z § 2129 odst. 2 o.z. Současně však musí být oznámena v subjektivní lhůtě bez zbytečného odkladu po jejím zjištění ve smyslu § 2112 odst. 1 o.z. ve spojení s § 2131 o.z. (shodně např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Je přitom zcela zřejmé, že žalobci vadu bez zbytečného odkladu po jejím zjištění neoznámili.18. K námitce žalobců ve smyslu § 2112 odst. 2 věta druhá o.z. soud hodnotil, zda vada byla důsledkem skutečnosti, o které žalovaný v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět. To, zda o daných skutečnostech musel žalovaný vědět, je třeba posuzovat z hlediska náležité péče, tj. v p