24 C 247/2022-38 — Okresní soud v Novém Jičíně

1. Žalobou doručenou původně Okresnímu soudu v Přerově dne 18. 5. 2022, ve znění doplnění žaloby ze dne 10. 6. 2022, se žalobce domáhal zrušení věcného předkupního práva žalovaného ke stavbě bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec], zřízeného na základě smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne 22. 7. 2008, uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a oprávněným z předkupního práva věcného na straně jedné a žalobcem jako kupujícím a povinným z předkupního práva věcného na straně druhé. Žalobce tvrdil, že hodlá sklad okopanin - stavbu bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] prodat spolu s další nemovitostí - zahradním domkem a hospodářskou budovou na sousedním pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Žalobce proto vyzval písemně žalovaného k souhlasu se zrušením předkupního práva, když mu sdělil záměr prodat tuto nemovitost jako účastníku smlouvy o zřízení věcného předkupního práva. Žalovaný však na písemné výzvy žalobce nereagoval a při osobním jednání se zmocněncem žalobce uvedl, že souhlas nedá. S ohledem na zájem žalobce prodat nemovitost je proto nutno uvedenou smlouvu právně ukončit jako již neplatnou, resp. ji zrušit, čímž předkupní právo v plném rozsahu zaniká. 2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 28. 10. 2022 se zrušením předkupního práva k nemovitosti nesouhlasil, protože nebyl v souladu se zákonem ani jednou vyzván, aby svého předkupního práva využil. Výzva, kterou žalovaný obdržel v roce 2021, nesplňovala podmínky pro realizaci předkupního práva, neboť nebyla podložena žádnou reálnou cenovou nabídkou, resp. uzavřenou smlouvou s potenciálním kupcem, ale žalobce ve své výzvě pouze odkazoval na svou vlastní inzerci na internetu, dle které chtěl nemovitost spolu s dalšími prodat za cenu 4 600 000 Kč. Pokud žalobce hodlá nemovitost zatíženou předkupním právem věcným prodat spolu s dalšími nemovitostmi, samotná existence předkupního práva takovému prodeji nikdy nebránila a nebrání. Pro možnost řádného výkonu předkupního práva je však podstatné právě nalezení kupce, uzavření (budoucí) kupní smlouvy obsahující dohodu o kupní ceně nemovitostí a teprve následně je možné v souladu se zákonem vyzvat žalovaného, zda hodlá svého předkupního práva využít a za stejných podmínek jako nalezený kupec kupní smlouvou s žalobcem uzavřít. V případě nevyužití předkupního práva pak nemovitost nabude nalezený kupec. Tato situace však nenastala, když žalobce dosud pouze odkazoval na svou inzerci a svůj návrh kupní ceny. Podle názoru žalovaného tak žalobce nemá žádnou oporu pro své tvrzení o tom, že žalovaný odmítl svého předkupního práva využít. Požaduje-li žalobce zrušení tohoto předkupního práva, činí tak bez právního důvodu, když z jednání na straně žalobce dosud nenastaly podmínky, kdy by mohl žalovaný tohoto svého práva využít. Žalovaný proto žalobci navrhoval, aby mezi nimi v rámci soudního smíru byla uzavřena dohoda, na základě které žalobce uhradí žalovanému částku ve výši 50 000 Kč a žalovaný se svého předkupního práva k nemovitosti vzdá. Vzhledem k tomu, že podle výpisu z katastru nemovitostí je proti žalobci stále vedeno exekuční řízení, žalovaný trval na tom, aby částka ve výši Kč 50 000 byla žalovanému předána v hotovosti přímo při soudním jednání, na kterém bude smír účastníků schválen. Pro případ, že by žalobce s uzavřením smíru nesouhlasil, navrhoval žalovaný, aby žaloba byla zamítnuta jako nedůvodná, neboť se žalobce domáhá jednostranného zrušení práva, které bylo zřízeno dohodou stran a u kterého dosud ani nenastaly podmínky pro jeho realizaci, když nemovitosti dosud nebyly reálně ze strany žalobce prodávány a žalovaný tak dosud neměl možnost svého práva v souladu se zákonem využít. Zrušením předkupního práva by byla poškozena jedna ze smluvních stran dřívější kupní smlouvy. 3. Při jednání ke smírnému vyřešení sporu mezi účastníky nedošlo, přestože se o to soud pokusil. 4. Soud vzal za prokázané, že žalovaný jako prodávající a oprávněný z předkupního práva věcného na straně jedné a žalobce jako kupující a povinný z předkupního práva věcného na straně druhé uzavřeli dne 22. 7. 2008 kupní smlouvu a smlouvu o zřízení předkupního práva věcného, na základě které jednak žalovaný prodal žalobci budovu bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] (dále jen„ nemovitost“) se všemi součástmi a příslušenstvím za dohodnutou kupní cenu ve výši 210 000 Kč (čl. I. a II.), jednak smluvní strany dohodly předkupní právo žalovaného k nemovitosti jako věcné právo, podle kterého žalobce a případní další vlastníci či spoluvlastníci této nemovitosti jako jeho právní nástupci jsou povinni pro případ jakéhokoli zcizení této nemovitosti nebo podílu na ní nabídnout je ke koupi žalovanému (čl. V.). Právní účinky vkladu vlastnického a předkupního práva do katastru nemovitostí na základě této smlouvy nastaly ke dni 22. 7. 2008 (z kupní smlouvy a smlouvy o zřízení předkupního práva věcného ze dne 22. 7. 2008 a z výpisu z katastru nemovitostí k datu 1. 6. 2022). 5. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 1. 6. 2022, vedeného [stát. instituce], [stát. instituce] na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec] se podává, že nemovité věci ve vlastnictví žalobce – pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] stavba bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] – jsou dotčeny exekučním příkazem k prodeji nemovitých věcí soudního exekutora Mgr. [jméno] [příjmení] ze dne 1. 7. 2020 č. j. 040 Ex 1719/2020-12 s právními účinky zápisu k okamžiku 1. 7. 2020, 12:5 1:11 hodin. Z mapového podkladu v měřítku 1: [číslo] s legendou, odvozeného z katastrální mapy, je patrné, že na pozemku parc. [číslo] ve [obec] se nacházejí dvě stavby neevidované v katastru nemovitostí, a to zahradní domek a hospodářská budova (z výpisu z katastru nemovitostí a z mapy v měřítku 1: [číslo] s legendou). 6. Usnesením soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 25. 11. 2022 č. j. 040 Ex 1719/2020-105, vydaným v exekuční věci oprávněného České republiky - Městského soudu v Praze proti povinnému žalobci, k uspokojení pohledávky 118 516,75 Kč s příslušenstvím, bylo rozhodnuto tak, že exekuce se týká nemovitých věcí povinného pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] stavby bez čp/če na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] se vším, co k těmto nemovitým věcem patří, včetně příslušenství těchto nemovitých věcí a to nezapsané stavby zapuštěného bazénu, nezapsané kolny, nezapsané stavby přístřešku, venkovních úprav spočívajících v přípojkách sítí, oplocení a zpevněné plochy, když výsledná cena těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství byla určena částkou 3 470 000 Kč na základě znaleckého posudku [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 31. 10. 2022 [číslo] jako cena obvyklá. Vzhledem k tomu, že nejsou známa předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou, věcné předkupní právo ve prospěch žalovaného nemá vliv na stanovení obvyklé ceny, neboť případnou dražbou zaniká, a tudíž bylo oceněno částku 0 Kč. V průběhu exekučního řízení bylo soudním exekutorem rozhodnuto o provedení exekuce prodejem výše uvedených nemovitých věcí povinného (z usnesení soudního exekutora ze dne 25. 11. 2022). 7. Dopisem právního zástupce žalobce ze dne 15. 12. 2021, předloženým k důkazu žalovaným, žalobce oslovil žalovaného ve věci jeho předkupního práva v katastru [územní celek] na [list vlastnictví] bez popisného čísla s tím, že tuto nemovitost - dům a pozemek hodlá žalobce prodat za částku 4 650 000 Kč, když nabídku na internetu lze dohledat. Zároveň žádal žalovaného o sdělení, zda hodlá svého předkupního práva vyznačeného na listu vlastnictví využít a zda má o nemovitost za tuto cenu zájem. Závěrem informoval žalovaného, že po uplynutí lhůty do 30. 12. 2021 žalobce bude mít za to, že žalovaný o koupi nemovitosti nemá zájem a nechá provést výmaz tohoto předkupního práva (z dopisu právního zástupce žalobce ze dne 15. 12. 2021). 8. Dopisem ze dne 20. 12. 2022 žalobce sdělil právnímu zástupci žalovaného, že žalovanému neuhradí částku 50 000 Kč za vzdání se předkupního práva na základě dohody a bude pokračovat v soudním řízení, když nemovitosti dosud reálně prodány nejsou a předkupní právo žalovaného má podle znaleckého posudku pořízeného exekutorem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dle přiloženého usnesení nulovou hodnotu (z dopisu žalobce ze dne 20. 12. 2022). 9. Podle § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. 10. Podle § 3060 o. z., zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje. 11. Podle § 602 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném k 22. 7. 2008 (dále jen„ obč. zák.“), kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kup