ECLI: ECLI:CZ:OSOP:2025:10.C.127.2024.1 Datum: 2025-09-18 Předmět: o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví Ustanovení: ["§ 142 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 148 z. č. 99/1963 Sb.", "§ 1083 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1143 z. č. 89/2012 Sb.", "§ 1147 z. č. 89/2012 Sb."] ["svědek""podílové spoluvlastnictví""znalecký posudek""smlouva kupní""spoluvlastnictví""znalečné""smlouva nájemní"]
Čeho se rozhodnutí týká: Rozhodnutí se týká: o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Aplikuje: § 142 (99/1963 Sb.), § 148 (99/1963 Sb.), § 1083 (89/2012 Sb.), § 1143 (89/2012 Sb.).
Žalobou podanou zdejšímu soudu dne , datum, se žalobce domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků, jehož předmět tvoří budovy v kat. území , adresa, , konkrétně budova č.p. , Anonymizováno, postavená na pozemku žalovaného parc.č. , Anonymizováno, (dále jen budova A), a budova bez č.p./č.e. postavená na pozemku žalovaného parc.č. , Anonymizováno, (dále jen budova B, souhrnně potom dále jen Nemovitosti). Dále se domáhal přikázání budovy B do výlučného vlastnictví žalovaného, a rozdělení budovy A na jednotky s tím, že žalobci nechť jsou do výlučného vlastnictví přikázány dvě jednotky vymezené v 1. nadzemním podlaží budovy A, a žalovanému jednotka vymezená ve 2. nadzemním podlaží budovy A. Při takovémto způsobu rozdělení má žalobce za to, že budou finanční nároky obou účastníků v souvislosti s rozsahem jejich spoluvlastnických podílů uspokojeny bez nutnosti jakéhokoliv doplatku na jejich dorovnání. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že s žalovaným má dlouhodobé spory ohledně nakládání s Nemovitostmi. Přitom žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti , Anonymizováno, , žalovaný o velikosti , Anonymizováno, Předchozí spoluvlastník podílu žalobce, , právnická osoba, ., IČO , IČO, , jakož i žalobce, který tento podíl nabyl v roce , Anonymizováno, , užívali a dosud užívají nebytové prostory v 1. nadzemním podlaží budovy A tak, že je na základě nájemních smluv přenechávají k užívání jiným subjektům. Tento způsob užívání chtěl změnit žalovaný, který o tom žalobce informoval dopisem z 21. 12. 2023. Následně dopisem z 2. 4. 2024 nabídnul žalobci za odkup jeho spoluvlastnického podílu částku 7 500 000 Kč, což žalobce odmítl s tím, že jeho spoluvlastnický podíl má přinejmenším dvojnásobnou hodnotu.Žalovaný se k žalobě vyjádřil a potvrdil tvrzení žalobce ohledně spoluvlastnického práva účastníků k Nemovitostem v rozsahu podílů uvedených žalobcem. Doplnil pouze, že obě budovy stojí na pozemcích ve výlučném vlastnictví žalovaného. Dále uvedl, že na základě kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalovaným a obchodním družstvem , označení, , IČ , IČO, , žalovaný nabyl podíl na Nemovitostech ve výši , Anonymizováno, , čímž se stal většinovým spoluvlastníkem Nemovitostí a výlučným vlastníkem pozemků pod nimi. Připojil se k návrhu žalobce na zrušení předmětného spoluvlastnictví, ovšem navrhnul, aby Nemovitosti byly přikázány za odpovídající náhradu žalovanému, když má za to, že rozdělení budovy A na jednotky není možné jednak pro špatné vzájemné vztahy obou spoluvlastníků, jednak pro značné náklady, které by byly s procesem rozdělení budovy A spojeny (znalecké zkoumání za účelem určení a popisu společných částí budovy, vyhotovení půdorysu a schémat všech podlaží budovy), jednak proto, že rozdělením budovy A na jednotky by došlo ke značnému snížení hodnoty Nemovitostí. Rozdělení budovy A na jednotky konečně také brání platná zákonná úprava, kdy platí zásada, že vlastník pozemku má být také vlastníkem budovy na něm. Žalovaný dále upozornil na velmi špatný stavebně-technický stav Nemovitostí a na to, že žalobce byl na základě rozhodnutí spoluvlastníků Nemovitostí ze dne , datum, vyzván k tomu, aby se podílel na úhradě nákladů na potřebnou stavební rekonstrukci (generální opravu) Nemovitostí; toto žalobce zcela odmítl.Mezi účastníky se v průběhu řízení stalo nesporným, že jsou spoluvlastníky Nemovitostí s výší podílů , Anonymizováno, ve prospěch žalobce a , Anonymizováno, ve prospěch žalovaného, dále, že žalobce nabyl svůj podíl v roce , Anonymizováno, od , právnická osoba, ., že žalovaný se stal většinovým spoluvlastníkem Nemovitostí na základě kupní smlouvy uzavřené v , měsíc, , Anonymizováno, s obchodním družstvem , označení, , a dále také, že výlučným vlastníkem obou pozemků, na nichž se Nemovitosti nacházejí, je žalovaný. Účastníci učinili nesporným také fakt, že prostory ve druhém nadzemním podlaží budovy A a v budově B jsou nejméně od října 2024 ve špatném stavebně-technickém stavu, který lze označit za stav havarijní. Mezi účastníky zůstaly nadále sporné otázky spojené s dosavadním užíváním 1. nadzemního podlaží budovy A, pokud jde o na nich uplatňovaný nájemní vztah, a zejména potom otázka spojená s obvyklou cenou Nemovitostí.Z nájemních smluv provedených k důkazu má soud za prokázáno, že 1. nadzemní podlaží budovy A (prostory o výměře , číslo, m² resp. , číslo, m²) pronajímal , právnická osoba, . třetím osobám na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, (nájemce , právnická osoba, ., IČO: , IČO, ) resp. nájemní smlouvy ze dne , datum, (nájemce , právnická osoba, , IČO: , IČO, , a následně oba prostory třetím osobám pronajímal též žalobce na základě nájemní smlouvy č. , hodnota, ze dne , datum, (nájemce , právnická osoba, , IČO: , IČO, ) resp. nájemní smlouvy č. , hodnota, ze dne , datum, (nájemce , právnická osoba, ., IČO: , IČO, ). Nájemné bylo v jednotlivých případech sjednáno ve výši , částka, /m²/rok, resp. , částka, /m²/rok, resp. , částka, /m²/rok (přepočet provedený soudem), resp. , částka, /m²/rok (přepočet provedený soudem). Ze znaleckých posudků a odhadu tržní ceny nemovitosti provedených k důkazu, má soud za prokázáno, že v průběhu času, od roku 2017 do současnosti, se obvyklá (tržní) hodnota Nemovitostí měnila. Ocenění Nemovitostí v tomto období třikrát prováděla znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , a to znaleckými posudky z , datum, č. , hodnota, (dále jen ZP17) resp. , datum, č. , hodnota, (dále jen ZP21) resp. , datum, č. , č. účtu, (dále jen ZP23), dále soudem ustanovená znalkyně , titul, . , jméno FO, znaleckým posudkem z , datum, č. , hodnota, (dále jen ZP25), a realitní poradce , jméno FO, odhadem tržní ceny nemovitosti ze dne , datum, (dále jen OTC24). Obvyklá cena Nemovitostí byla zjištěna v roce 2017 ve výši , částka, (ZP17 – soud má za prokázáno), v roce 2021 ve výši , částka, (ZP21 – soud má rovněž za prokázáno), v roce 2023 ve výši , částka, (ZP23), ke dni rozhodování soudu ve výši , částka, (ZP25 – soud má za prokázáno), a v roce 2024 ve výši , číslo, až , číslo, mil. Kč (OTC24).Soud dále provedl důkaz výslechem znalkyň , tituly před jménem, , právnická osoba, a , tituly před jménem, , jméno FO, , výslechem svědka , jméno FO, , a dále oznámením o záměrech většinového spoluvlastníka ze dne 21. 12. 2023, pozvánkou na společné jednání z 20.5 . 2024, oznámením – změna oprávnění disponovat s pronajatými prostory ze dne 4. 9. 2024, výzvou k uzavření dohody z 11. 4. 2024, úhradou podílu na rekonstrukci z 4. 12. 2024, sdělením žalobce k pozvánce z 4. 12. 2024, sdělením žalovaného z 9. 12. 2024, zápisem z jednání spoluvlastníků z 12. 12. 2024, usnesením z jednání spoluvlastníků z téhož dne, dodejkou a doručenkou k tomuto zápisu, výpisem z KN k datu 20. 5. 2024 - k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, , fotodokumentací předloženou žalovaným, zápisem z jednání spoluvlastníků z 18. 6. 2024, usnesením společného jednání spoluvlastníků z téhož dne, sdělením žalobce ze dne 27. 6. 2024, e-mailovou komunikací účastníků, konkr. e-maily ze dne 17. 11 .2021, 16. 11. 2021, 22. 3. 2021, 11. 3. 2021, 18. 11. 2020, e-mailem , jméno FO, (18. 11. 2021), e-maily ze dne 2. 4. 2024, 25. 9. 2024, 27. 9. 2024, 20. 9. 2024.Vzhledem k tomu, že pozemky pod oběma budovami jsou ve výlučném vlastnictví žalovaného, považuje soud za nadbytečné činit jakákoliv zjištění z provedených důkazů, jimiž hodlal žalobce prokázat důvodnost svého požadavku na rozdělení budovy A na jednotky či přikázání Nemovitostí jako celku do jeho výlučného vlastnictví. Právní úvahy, na základě nichž byly vyvozeny tyto závěry, budou rozvedeny níže. Problematika užívání společné věci a hospodaření s ní rovněž nemá ve světle těchto právních úvah žádnou právní relevanci. Jak vyplývá ze zápisu z jednání spoluvlastníků Nemovitostí ze dne 18. 6. 2024, a toto má soud za prokázáno, již tohoto dne zástupce žalovaného zdůraznil na jednání spoluvlastníků zástupci žalobce špatný technický stav budovy a předložil mu dokumentaci tohoto technického stavu včetně odhadu nákladů rekonstrukce. Na tomto jednání potom bylo přijato Usnesení společného jednání spoluvlastníků nemovitostí, z něhož má soud za prokázáno, že spoluvlastníci se usnesli na tom, že s ohledem na nutnou stavební rekonstrukci Nemovitostí dojde od , datum, k ukončení jejich užívání a jejich vyklizení za účelem provedení potřebné rekonstrukce; náklady na tuto rekonstrukci v předpokládané výši , částka, měli uhradit spoluvlastníci podle výše svých spoluvlastnických podílů způsobem uvedeným v usnesení. Toto žalobce odmítl dopisem ze dne 27. 6. 2024. Pokud jde o stanovení obvyklé (tržní) hodnoty Nemovitostí, soud vycházel ze ZP25, jehož závěry znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, přesvědčivě obhájila zejména v rámci svého výslechu. Soud má ze ZP25 a výslechu znalkyně za prokázáno, že svůj znalecký posudek vyhotovila za pomoci tzv. srovnávací metody, přičemž zejména zohlednila zjištěný havarijní stav posuzovaných nemovitostí. Naopak nelze vycházet z ocenění prov
Provozuje Eucalypt 4 s.r.o., IČO 22103741, Jičínská 226/17, Praha 3 (kontakt). Zdroj dat: e-Sbírka / justice.cz (oficiální). Výklady generovány AI z textu zákona, orientační — nenahrazují radu advokáta.