11 C 135/2025-29 — Okresní soud v Opavě

1. Žalobou ze dne 24. 10. 2025 domáhal se žalobce proti žalovanému vyklizení bytu označeného ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobu odůvodnil tím, že je výlučným vlastníkem předmětného bytu, jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem ohledně předmětného bytu dne 8. 12. 2009 nájemní smlouvu na dobu určitou s možností prodloužení. Na základě dodatku č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 5. 9. 2023 byla sjednána výše nájemného na částku 3 200 Kč měsíčně a poplatků za služby spojené s užíváním bytu ve výši 800 Kč měsíčně. Dodatkem č. 2 k nájemní smlouvě ze dne 25. 3. 2025 byla sjednána doba nájmu tak, že nájem je sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2025. Žalovaný se v průběhu roku 2025 dostal opakovaně do prodlení s platbou nájemného, a to nejprve za měsíce leden, březen, duben, květen 2025. Nájemné nebylo uhrazeno ani po výzvě žalobce, přičemž žalovaný byl upozorněn i na možnost výpovědi z nájmu z důvodu dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku. Přes výzvu žalobce nebyl nájem hrazen ani nadále, ke dni podání žaloby byl žalovaný v prodlení s úhradou nájmu i za měsíce červen, červenec, srpen, září, říjen 2025. Žalovaný nehradí ani zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Žalobce žalovaného vyzýval k úhradě dlužných částek výzvou ze dne 3. 6. 2025 (správně má být 29. 5. 2025), kterou žalovaný převzal osobně 3. 6. 2025. Žalobce dne 16. 5. 2025 předal žalovanému vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu za rok 2024. Vyúčtování za rok 2024 skončilo nedoplatkem, žalovaný měl žalobci uhradit částku ve výši 6 461,08 Kč. Vyúčtování žalovaný osobně převzal dne 16. 5. 2025. Zástupce žalobce odeslal žalobci dne 11. 9. 2025 výpověď nájemní smlouvy dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku a dle čl. III. nájemní smlouvy, to znamená pro hrubé porušení povinností žalovaného jakožto nájemce, když žalovaný je v prodlení s úhradou nájmu a záloh na služby spojených s nájmem po dobu delší 3 měsíců. Nájem by vypovězen v souladu s ustanovením § 2291 občanského zákoníku bez výpovědní doby. Žalovaný měl předmět nájmu odevzdat bez zbytečného odkladu, přičemž pro odevzdání bytu mu byla stanovena lhůta nejpozději do 20. 9. 2025. Žalovaný byl v rámci výpovědi upozorněn na možnost vznést námitky proti výpovědi. Žalovanému byla výpověď doručována doporučenou zásilkou prostřednictvím České pošty, s.p., dostala se tak do sféry dispozice žalovaného nájemce, přičemž žalovaný si zásilku nepřevzal a následně ani nevyzvedl, zásilka byla žalobci vrácena. Výpověď z nájmu lze mít za doručenou, dostala-li se do sféry dispozice nájemce, který měl objektivní možnost na základě oznámení pošty si uloženou zásilku obsahující výpověď z nájmu bytu vyzvednout a seznámit se s jejím obsahem dříve, než se nevyzvednutá zásilka vrátila zpět (žalobce přitom poukázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 26 Cdo 238/2008). Žalovaný na výpověď nikterak nereagoval, byt ve stanovené lhůtě, ale ani po jejím uplynutí, nevyklidil. Žalobci proto nezbylo než podat k soudu žalobu na vyklizení. Do protokolu před jednáním dne 30. 4. 2026 žalobce (zástupce) doplnil, že byt není dosud vyklizen, žalovaný se v bytě stále zdržuje, neplatí nájemné a platby spojené s užíváním bytu, se žalobcem nekomunikuje.2. Žalovaný se k žalobě nikterak nevyjádřil, k jednání se nedostavil, svou neúčast neomluvil, o odročení nežádal. V souladu s ustanovením § 101 odst. 3 o. s. ř. soud věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalovaného, vycházel přitom z obsahu spisu a z provedených důkazů.3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce je vlastníkem předmětné bytové jednotky číslo , hodnota, v domě č. p. , hodnota, , č. o. , číslo, , bytový dům, který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , anonymizováno, . Z nájemní smlouvy a dodatků k této nájemní smlouvě soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel uzavřel se žalovaným jako nájemcem dne 8. 12. 2009 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl předmětný byt nacházející se ve 2. nadzemním podlaží o velikosti 0+1 v k. ú. , anonymizováno, . Dle čl. I. smlouvy bylo dohodnuto, že nájem se sjednává na dobu určitou od 9. 12. 2009 do 9. 12. 2010 s možností prodloužení. Bylo sjednáno nájemné ve výši 3 100 Kč měsíčně a poplatky za služby spojené s užíváním bytu, to je dodávky vody, stočné, STA, dodávka elektrické energie, ve výši 600 Kč měsíčně. Dle čl. III. nájemní smlouvy bylo sjednáno, že nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Před uplynutím této doby může skončit kdykoliv pouze písemnou dohodou účastníků nebo písemnou výpovědí pronajímatele ze zákonných důvodů, případně jednostranným zrušením ze strany pronajímatele z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu, nebo z důvodu porušování klidného soužití v domě. Písemnou dohodou smluvních stran lze nájemní smlouvu kdykoliv prodloužit nebo změnit. Dodatkem č. 1 k nájemní smlouvě ze dne 5. 9. 2023 bylo sjednáno nájemné ve výši 3 200 Kč měsíčně a poplatky za služby spojené s užíváním bytu ve výši 800 Kč měsíčně. Dodatkem č. 2 k nájemní smlouvě ze dne 25. 3. 2025 byla sjednána doba nájmu tak, že nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2025. Z vyúčtování záloh na služby za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 (datum vyúčtování 4. 4. 2025) týkajícího se předmětného bytu soud zjistil, že vyúčtování za rok 2024 skončilo nedoplatkem ve výši 6 461,08 Kč. Z listiny „potvrzení o převzetí vyúčtování služeb“ soud zjistil, že toto vyúčtování žalovaný dne 16. 5. 2025 převzal. Z listiny „výzva k úhradě dluhu a upozornění na možnou výpověď nájmu“ datované 29. 5. 2025 soud zjistil, že žalobce sdělil žalovanému, že ke dni 29. 5. 2025 eviduje, že žalovaný neuhradil nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním předmětného bytu, a to za leden 2025, březen 2025, duben 2025, květen 2025, celková výše měsíční platby činí 4 000 Kč, takže dluh k 29. 5. 2025 činí celkem 16 000 Kč. Žalobce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky ve lhůtě 10 dnů ode dne doručení výzvy na bankovní účet. Zároveň žalobce žalovaného upozornil, že pokud nedojde ve stanovené lhůtě k úhradě dluhu, bude žalovanému dána výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku z důvodu hrubého porušení povinností. Výzvu k úhradě a upozornění na možnou výpověď nájmu žalovaný osobně převzal dne 3. 6. 2025, což potvrdil svým podpisem. Jak soud zjistil z listiny „výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele podle § 2291 občanského zákoníku“ datované 18. 6. 2025, kterou žalovaný osobně převzal dne 22. 6. 2025, vypověděl žalobce žalovanému nájem předmětného bytu s tím, že důvodem výpovědi je hrubé porušení povinností nájemce spočívající v opakovaném neplacení nájemného a záloh na služby. Ke dni 18. 6. 2025 žalobce evidoval nezaplacené nájemné a zálohy na služby za měsíce leden 2025, březen 2025, duben 2025, květen 2025. Žalovaný je v prodlení s úhradou nájemného a služeb za více než 3 měsíce, což je důvodem výpovědi nájemní smlouvy s okamžitou platnosti dle § 2291 občanského zákoníku. Zároveň žalobce žádal žalovaného, aby předmětný byt vyklidil a řádně odevzdal nejpozději do 31. 7. 2025. Tuto výpověď (neobsahující poučení o tom, že nájemce má právo vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem) žalovaný osobně převzal 22. 6. 2025, což potvrdil svým podpisem. Žalobce udělil plnou moc k zastupování zástupci advokátovi , Jméno advokáta, (plná moc ze dne 9. 9. 2025) a jak soud zjistil z listiny „výpověď nájemní smlouvy, výzva k úhradě dlužné částky“ datované 11. 9. 2025, jejíž přílohou byla plná moc, dále z podacího lístku, sledování zásilek a vrácené písemnosti, zástupce žalobce odeslal doporučeně s dodejkou žalovanému dne 11. 9. 2025 výpověď nájemní smlouvy dle ustanovení § 2291 občanského zákoníku (čl. III. nájemní smlouvy), to znamená pro hrubé porušení povinností žalovaného jakožto nájemce, když žalovaný je v prodlení s úhradou nájmu a záloh na služby spojených s nájmem po dobu delší než 3 měsíce. Neuhradil nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním předmětného bytu, a to za leden 2025, březen 2025, duben 2025, květen 2025, výše měsíční platby nájemného 3 200 Kč a zálohy na služby 800 Kč, celkem měsíčně 4 000 Kč. Nájem vypověděl bez výpovědní doby. Žalovanému sděloval, že předmět nájmu je povinen odevzdat bez zbytečného odkladu, přičemž pro odevzdání bytu stanovil žalovanému lhůtu nejpozději do 20. 9. 2025. V souladu s ustanovením § 2286 občanského zákoníku zástupce žalobce zároveň žalovaného informoval, že má právo vznést proti výpovědi námitky a na základě ustanovení § 2290 občanského zákoníku podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do 2 měsíců ode dne doručení výpovědi. Zástupce žalobce ve výpovědi nájemní smlouvy dále sděloval, že žalovaný je v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu také za měsíce červen 2025, červenec 2025, srpen 2025, na nedoplatku z vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu za rok 2024 dluží 6 461,08 Kč. Zástupce žalobce žalovaného vyzval k