80 C 308/2018-197 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobou doručenou soudu dne 26. 6. 2018 domáhala se žalobkyně po žalovaném zaplacení částky 32 723,87 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky za dobu od 17. 1. 2018 do zaplacení s odůvodněním, že žalobkyně je od 18. 11. 2016 vlastníkem pozemků parc. [číslo] o výměře 556 m2 a parc. [číslo] o výměře 775 m2, obojí v obci [obec], [katastrální uzemí], které jsou zapsány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro [územní celek], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] Tyto pozemky se nacházejí v místě křižovatky ulic [ulice] a [obec]. Na části pozemku parc. [číslo] o výměře 332,7 m2 a na části pozemku parc. [číslo] o výměře 169,1 m2, tj. celkem na pozemcích o rozloze 501,8 m2, se nachází pozemní komunikace a chodník podél této komunikace, označený jako chodník [anonymizováno] a chodník [anonymizována čtyři slova], ve vlastnictví žalovaného. Mezi účastníky není uzavřena žádná dohoda o užívání uvedených dvou pozemků a žalovaný užívá pozemky bez právního důvodu, jedná se o bezdůvodné obohacení. Tyto skutečnosti nejsou mezi účastníky sporné, sporná je pouze výše bezdůvodného obohacení. Výše bezdůvodného obohacení spočívá v obvyklé výši nájemného v daném místě a čase, které by žalobkyně mohla obdržet. Žalobkyně učinila kvalifikovaný odhad výše tohoto bezdůvodného obohacení (a to na základě vlastních znalostí realitního trhu) a určila výši bezdůvodného obohacení na částku 75 Kč/m2/rok, což je v souladu s cenovými věstníky Ministerstva financí vydávanými pro jednotlivá období. Žalovaný má za to, že výše bezdůvodného obohacení činí 17,70 Kč/m2 za rok 2016 a 16,70 Kč m2 za rok 2017. Žalovaný přitom vychází ze znaleckého posudku [číslo] [rok], zpracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalobkyni je znám obsah revizního znaleckého posudku [číslo] zpracovaného pro účely soudního řízení vedeného u Okresního soudu v Ostravě pod sp. zn. [spisová značka] [právnická osoba], jehož předmětem je stanovení obvyklého nájemného z pozemku v [katastrální uzemí] pro soudní řízení o vydání bezdůvodného obohacení. Účastníky tohoto řízení byli žalobce [stát. instituce] - [anonymizována dvě slova] [část obce] a [část obce] a žalovaná [právnická osoba], v níž je jednatelem pan [příjmení] [jméno], který je rovněž jednatelem žalující společnosti. Revizní znalecký posudek obsahuje na straně 24 větu:“ ... za pozemky veřejné infrastruktury... pro [územní celek] a [obec] bylo uplatňováno nájemné ve výši 75 Kč/m2/rok, což považujeme za jakousi minimální hodnotu při zvažování akceptovatelného rozmezí obvyklé výše nájmu...”. V jiném soudním sporu [stát. instituce] – [anonymizována dvě slova] [část obce] a [část obce] předložilo znalecký posudek [číslo] zpracovaný [anonymizováno] [jméno] [příjmení], v němž se uvádí, že obvyklé nájemné např. u parkovišť a podobně (srovnatelné s veřejnou komunikací) činí až 20 % ceny pozemků ročně. Žalobkyně tedy nesouhlasí se závěry znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], považuje posudek za vadný. Žalobkyně má za to, že obvyklá výše nájemného činí 75 Kč za m2 a rok. Žalovaný užívá bez právního důvodu pozemky o celkové výměře 501,8 m2, žalobkyně je vlastníkem pozemků od 18. 11. 2016, předmětem žaloby je tedy bezdůvodné obohacení za období od 18. 11. 2016 do 31. 12. 2017. Žalobkyně vypočetla bezdůvodné obohacení na částku 42 171,81 Kč a vyzvala žalovaného k úhradě bezdůvodného obohacení dopisem ze dne 8. 1. 2018 a stanovila splatnost ke dni 16. 1. 2018. Výzva byla žalovanému doručena dne 9. 1. 2018. Žalovaný reagoval dopisem ze dne 16. 1. 2018, v němž uvedl, že zaplatí pouze 9 447,94 Kč. Tato částka byla na účet žalobkyně připsána dne 17. 1. 2018. Žalobkyně se tedy domáhá zbylé a dosud neuhrazené části bezdůvodného obohacení ve výši 32 723,87 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od 17. 1. 2018. 2. U jednání žalobkyně na žalobě setrvala, uvedla, že předmětné části pozemků žalovaným jsou užívány tak, že jsou zastavěny komunikací a chodníkem, jedná se o silnici, kde je křižovatka ulice [obec] a [ulice], kdy minimálně ulice [obec] je komunikací 1. třídy. Žalobkyně doplnila, že pokud odkazovala na posudek znalce [příjmení], pak má za to, že se jedná o závazný způsob stanovení nájemného a obvyklá výše nájemného u parkoviště činí 12 až 20 % ceny pozemku, kdy má žalobkyně za to, že parkoviště je nejbližší charakteru pozemku, který v daném případě je silnice a chodník. Pokud uváděla cenu 75 Kč za m2, pak poukazovala na posudek ve věci [spisová značka], který zpracoval znalecký ústav [právnická osoba] v roce 2017, kdy cena 75 Kč za m2 a rok odpovídá cenovému výměru Ministerstva financí, který pro každý rok stanovuje strop pro nájemné z pozemků veřejné infrastruktury, které v roce 2017 činilo pro [anonymizováno] 75 Kč za m2 a rok, stejně jako pro rok 2016. 3. Žalovaný nesouhlasil s tím, jak si stanovila nájemné žalobkyně, nechal si proto vypracovat svůj znalecký posudek před zahájením jednání. Učinil nesporným, že jsou užívány předmětné části pozemků v rozsahu tak, jak jsou označeny v žalobě, tj . 501,8 m2 a jsou užívány tím způsobem, že je zde silnice a chodník, tyto skutečnosti učinil nespornými. Rovněž to, že jsou tyto části nemovitostí takto užívány po celé žalované období. Žalovaný již uhradil žalobkyni částku 9 447,94 Kč, která odpovídá ročnímu obvyklému nájemnému ve výši 17,70 Kč za m2 za rok 2016 a ve výši 16,70 Kč za m2 za rok 2017. Žalovaný vycházel ze znaleckého posudku ze 14. 10. 2017 zpracovaného znalcem [jméno] [příjmení], v němž bylo stanoveno obvyklé roční nájemné pro částí pozemků parc. [číslo] užívané jako komunikace ve výši 17,70 Kč za m2 v roce 2014 – 2016 a 16,70 Kč za m2 v roce 2017. Obvyklé nájemné bylo stanoveno jako tzv. simulované, tedy stanovené jako procentní podíl z ceny nemovitých věcí. K ocenění tvrzenému žalobkyní uvedl, že částka 75 Kč za m2 a rok představuje strop nájemného, nelze tento posudek použít ve vztahu k předmětným pozemkům v daném řízení. 4. Kupní smlouvou ze dne 16. 11. 2016 má soud za prokázáno, že tuto uzavřel [právnická osoba] jako prodávající, [anonymizováno] [právnická osoba] jako kupující, kdy předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres], vše zapsáno na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Kupní cena byla sjednána ve výši 1 640 400 Kč. Seznamem nemovitostí k [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] má soud za prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem pozemků parc. [číslo]. 5. Na základě takto provedeného dokazování má soud za prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem předmětných nemovitostí a žalovaný užívá části předmětné nemovitosti v rozsahu uvedeném v žalobě po celou dobu, která je předmětem žaloby a nebyla dosud sjednána žádná úhrada za užívání těchto pozemků, tyto skutečnosti byly mezi stranami nesporné. Rovněž bylo nesporné, že vzniká tak žalované bezdůvodné obohacení užíváním těchto částí předmětných pozemků žalobkyně, kdy výše tohoto bezdůvodného obohacení byla mezi stranami sporná. Nesporným bylo, že žalovaný uhradil po výzvě žalobkyně částku 9 447,94 Kč, která nebyla předmětem žalobního návrhu. 6. Právně posoudil soud nárok žalobkyně v souladu s ustanovením § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) jako bezdůvodné obohacení vzniklé užíváním části předmětných pozemků ve vlastnictví žalobkyně bez právního důvodu. Žalovaný je tak povinen za toto bezdůvodné obohacení zaplatit finanční náhradu žalobkyni, kdy výše této náhrady byla mezi stranami sporná. Bezdůvodné obohacení pak představuje hodnotu obvyklého nájemného v daném místě a čase. 7. Z ocenění tohoto obvyklého nájemného v daném místě a čase u předmětných pozemků znaleckým posudkem [číslo] 2017 ze dne 14. 10. 2017, který zpracoval dle požadavku žalovaného před zahájením tohoto řízení [jméno] [příjmení], znalec, má soud za prokázáno, že tento znalec stanovil obvyklé nájemné pro pozemky parc. [číslo] východní část pozemku parc. [číslo] užívané jako komunikace částkou 17,70 Kč za m2 a rok pro roky 2014 – 2016) a 16,70 Kč za m2 pro rok 2017. Znalec takto určil nájemné metodou odhadu obvyklé ceny dle oceňovací vyhlášky a výši nájemného jako procentní podíl z ceny nemovité věci, tzv. simulované nájemné a to procentního podílu ceny nemovitých věcí. Znalec uvedl, že roční podíl z ceny pozemků se u obvyklého nájemného v závislosti na možném způsobu využití daného pozemku pohybuje v následujících relacích: 12 % – 20 % pro parkoviště, supermarkety, čerpací stanice a autobazary, 10 % - 15 % administrativní budovy, obchodní domy, 5 % - 10 % drobné podnikání, 3 % - 6 % nemovitosti pro bydlení a rekreaci, 3 % - 5 % nemocnice, školství, nevýdělečná činnost, méně než 3 % pak zemědělství (pole, louky, lesy). Tedy uváděných 12 % - 20 %, jak uvedla žalobkyně pro parkoviště, supermarkety, čerpací stanice, autobazary, je procentním podílem nejvyšším. 8. Se závěry tohoto posudku žalobkyně nesouhlasila, soud proto na návrh žalob