18 C 102/2022-115 — Okresní soud v Ostravě

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu [datum] domáhala po žalované zaplacení částky 111 867,77 Kč s příslušenstvím v podobě zákonných úroků z prodlení s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela s žalovanou dohodu o výkonu činnosti realitního makléře. Nedílnou součástí dohody byly mj. vnitřní předpisy, provizní řád a obchodní podmínky. Žalovaná byla povinna za odměnu poskytovat jménem a na účet žalobkyně realitní a další služby pro klienty. Žalované vzniklo právo na odměnu okamžikem, kdy byl v době trvání dohody úspěšně dokončen obchodní případ, žalobkyni vzniklo právo na odměnu od klienta a zároveň tuto odměnu žalobkyně obdržela. V takovém případě žalobkyně vyplatí žalované odměnu ve výši stanovené v provizním řádu. Žalobkyně není povinna vyplatit žalované odměnu nebo její část i přesto, že na ni žalované vznikl nárok, jestliže žalovaná poruší své povinnosti související s výkonem činností dle dohody, poruší právní předpisy či jedná v rozporu s dobrými mravy anebo se zájmy žalobkyně a toto porušení je konstatováno žalobkyní nebo jí pověřenou osobou. Žalobkyně není povinna vyplatit žalované odměnu také v případě, že v rámci kontroly zjistí negativní zpětnou vazbu klienta na činnost žalované či je tato činnost žalované na základě posouzení žalobkyně předmětem oprávněné stížnosti klienta. Žalobkyně dále není povinna vyplatit žalované odměnu v případě, že žalovaná soustavně či opakovaně neposkytuje předepsanou součinnost anebo dojde k zániku dohody a obchodní případ, u něhož žalovaná uplatnila nárok na odměnu, nebyl žalovanou úspěšně dokončen v době trvání dohody. V rámci kontroly žalobkyně byla u předmětných obchodních případů zjištěna negativní zpětná vazba klientů na činnost žalované. U zakázky [číslo] v níž jako klienti vystupovali manželé [příjmení] a [příjmení], byla žalované vyplacena zálohová odměna 52 958,68 Kč. U zakázky [číslo] v níž jako klienti vystupovali manželé [příjmení] a [příjmení] [příjmení], byla žalované vyplacena zálohová odměna 58 909,09 Kč. U obou těchto zakázek však žalované nevznikl nárok na odměnu, neboť z důvodu porušení povinností ze strany žalované museli obchodní případ dokončit jiní makléři žalobkyně. Žalovaná v rozporu s dohodou o výkonu činnosti realitního makléře a v úmyslu obejít žalobkyni u obou výše uvedených případů požadovala po klientech nad rámec ujednaných provizí vyplacení dalších odměn toliko pro svou osobu. Klienti žalobkyně byli z jednání žalované značně rozladěni a chtěli proces prodeje ukončit. Žalobkyně dále uvedla, že za rozporné s uzavřenou dohodou, právními předpisy a dobrými mravy považuje jednání žalované, která klientům slíbila vyplatit částku minimálně 50 000 Kč, nabízela klientům jménem žalobkyně pochybné půjčky a po podpisu rezervační smlouvy s klienty přestala komunikovat. Obě zakázky se žalobkyni nakonec podařilo dokončit pouze proto, že k jejich dotažení byli zapojeni jiní makléři a současně žalobkyně musela v obou případech snížit svou odměnu. Spolupráce mezi žalobkyní a žalovanou byla ukončena na základě odstoupení žalobkyně od uzavřené dohody z [datum]. Žalobkyně eviduje vůči žalované závazek v celkové výši 111 867,77 Kč. K vrácení zálohové odměny byla žalovaná vyzvána předžalobní výzvou z [datum]. 2. K procesní obraně žalované spočívající v námitce započtení žalobkyně uvedla, že tyto nároky žalované neuznává. V článku III. odst. 1 smlouvy o obchodním zastoupení byla sjednána promlčecí lhůta u práva makléře na jakoukoliv odměnu nebo provizi vyplývající z dohody v délce 1 roku ode dne, kdy počala promlčecí lhůta plynout. Vzhledem k tomu, že všechny zakázky, z nichž žalovaná dovozuje svůj tvrzený nárok, pochází z roku 2020, tak se podle žalobkyně jedná o nároky promlčené. Žalobkyně dále uvedla, že tyto pohledávky nejsou způsobilé k započtení, neboť nejsou splatné. Podle obchodních podmínek bylo povinností žalované vystavit řádně a včas fakturu na provize. S ohledem na to, že takovéto faktury nebyly žalovanou vystaveny, tak provize nejsou splatné ani způsobilé k započtení. Tvrzené nároky žalované nejsou vůbec projednatelné před soudem, neboť žalovaná dosud neuvedla způsob jejich výpočtu, který by měl oporu v příslušných ujednáních dohody. Žalovaná rovněž neprokázala, že by jednotlivé zakázky byly úspěšně dokončeny v době trvání dohody o zastoupení v přímé souvislosti s činností žalované. Veškeré žalovanou uváděné zakázky byly v kompetenci jiných makléřů žalobkyně a žalovaná se na nich nikterak nepodílela. 3. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. V průběhu řízení žalovaná učinila nesporným, že s žalobkyní uzavřela dohodu o výkonu činností realitního makléře. Tato smlouva byla podle žalované koncipována jako jednostranně výhodný kontrakt a výrazně vychylovala rovnost smluvních stran ve prospěch žalobkyně. Žalované vzniklo právo na úhradu žalobkyní vyplacené zprostředkovatelské provize. Žalovaná nesouhlasila se stanoviskem žalobkyně, že by u shora uvedených dvou obchodů porušila své smluvní povinnosti, v důsledku čehož byly tyto obchodní případy dokončeny jiným makléřem. Žalovaná postupovala vždy řádně podle uzavřené smlouvy, a proto jí vzniklo právo na úhradu zprostředkovatelské provize. Pokud žalobkyně těsně před podpisem zprostředkovávané kupní smlouvy pověřila jejím podpisem jinou osobou, takto neznamená, že by tato osoba, která učinila pouze poslední formální část obchodního případu, měla mít nárok na úhradu provize na úkor majoritní činnosti žalované. Žalovaná dovedla oba realitní případy těsně před samotný podpis zprostředkovávané kupní smlouvy. Žalobkyně pověřila dokončením těchto případů jinou osobu ve snaze zmařit právo žalované na vyplacení provizí. Takovéto jednání žalobkyně je v rozporu s uzavřenými smlouvami a v rozporu s dobrými mravy. 4. V podání doručeném soudu [datum] žalovaná uvedla, že má za žalobkyní pohledávky z titulu nevyplacených provizí za kalendářní měsíce srpen a září 2020. Žalovaná tyto pohledávky uplatnila jako obranu proti nárokům žalobkyně ve formě zápočtu oproti žalované částce. Pokud by soud dovodil, že je žaloba žalobkyně důvodná, tak žalovaná započítává proti tomuto nároku žalobkyně své nároky na zaplacení provizí ze zprostředkovaných obchodních případů. Žalovaná uvedla, že zprostředkovala prodej chaty v [obec], ul. [ulice] (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 26 325 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej bytové jednotky [číslo] o velikosti 1+1 v katastrálním území Nová ulice, [obec] (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 61 363,64 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Potštát (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 29 938,02 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej nemovitých věcí v katastrálním území Libuš (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 18 225 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej nemovitých věcí v [katastrální uzemí] (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 61 000 Kč. Žalovaná zprostředkovala prodej nemovitých věcí v katastrálním území Libina (zakázka [číslo]) a žalované vzniklo právo na zaplacení provize 85 909 Kč. Žalovaná uvedla, že jí tak vzniklo právo na zaplacení provizí v celkové výši 282 760,66 Kč, a to ze zakázek [číslo]. Na žalobou uplatněný nárok žalobkyně ve výši 111 867,77 Kč žalovaná, aniž by nárok žalobkyně uznávala, započítává svůj nárok na zaplacení částky 282 760,66 Kč. 5. Soud provedl účastníky navržené důkazy a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a závěrům. 6. Mezi účastníky bylo nesporné sjednání dohody o výkonu činností realitního makléře dne [datum]. 7. Z dohody o výkonu činností realitního makléře soud zjistil, že tato dohoda byla sjednána [datum] mezi žalovanou jako makléřem, zastoupenou [jméno] [příjmení], a žalobkyní jako realitní kanceláří, zastoupenou [jméno] [příjmení]. Žalovaná byla oprávněna pro žalobkyni vyhledávat potenciální klienty se zájmem o koupi, prodej, pronájem, podnájem, pacht, směnu nebo jinou obdobou transakci týkající se nemovitostí (článek I.). Žalovaná byla povinna vykonávat tyto činnosti svědomitě s odbornou péčí, výhradně pro žalobkyni a na základě pokynů žalobkyně a v souladu s právními předpisy. Žalovaná byla povinna dodržovat vnitřní předpisy žalobkyně v aktuálním znění. Žalobkyně byla povinna platit žalované odměnu podle provizního řádu platného první den v měsíci (článek II.). Žalované náleží za řádný výkon činností odměna, přičemž vznik nároku na odměnu, její výši a strukturu, způsob a termín výplaty a další podrobnosti a možnosti dalších odměn stanoví obchodní podmínky a provizní řád. V případě, že žalované nevzniklo právo na odměnu nebo její část či její výplatu nebo toto právo následně zaniklo, je žalovaná povinna již vyplacenou odměnu nebo její část vrátit podle podmínek uvedených v obchodních podmínkách a provizním řádu. Smluvní strany sjednávají promlčecí lhůtu u práva žalované na jakoukoliv odměnu/provizi vyplývající z dohody v délce jednoho roku ode dne, kdy počala promlčecí lhůta plynout (článek III.). Dohoda